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    2012年三季度，房地產(chǎn)信托兌付洪峰有驚無(wú)險(xiǎn)地度過(guò)之后，卻在最后一月頻頻爆點(diǎn)。

    2012年12月，中融信托、中信信托等旗下產(chǎn)品爆出兌付危機(jī)，均涉房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前已有11個(gè)房地產(chǎn)信托爆出問(wèn)題。

    過(guò)去兩三年來(lái)，房地產(chǎn)信托成為銀行貸款體系之外的一個(gè)新的堰塞湖，目前規(guī)模接近7000億，其中很多為“借新還舊”，其中不乏各種以政信信托、基建信托馬甲出現(xiàn)的項(xiàng)目。

    2013年，將有3100億左右的房地產(chǎn)信托到期兌付。到時(shí)候，是爆發(fā)危機(jī)，還是繼續(xù)“擊鼓傳花”？

    陽(yáng)光城資金鏈危機(jī)

    2010年本輪調(diào)控至今，大型房企如保利等市場(chǎng)占有率進(jìn)一步擴(kuò)大，而中小房企卻深陷資金鏈危機(jī)。其中，過(guò)去兩年采取較高成本的信托融資的房企，風(fēng)險(xiǎn)越發(fā)凸顯。

    以陽(yáng)光城為例。本報(bào)記者根據(jù)陽(yáng)光城2012年半年報(bào)統(tǒng)計(jì)，該公司存續(xù)和新發(fā)行的信托計(jì)劃融資規(guī)模合計(jì)42.3億元，實(shí)際到賬金額32.1664億元，加上12月12日通過(guò)中鐵信托融資3億元，目前陽(yáng)光城信托融資總額近50億，排在A股上市房企前列。陽(yáng)光城2012年信托計(jì)劃到期償還金額為8億元，2013年將迎來(lái)信托償還高峰期，到期償還金額為20.17億元。

    值得注意的是，陽(yáng)光城目前總市值為81.79億元，存續(xù)信托融資總額占比市值約60%，其存續(xù)實(shí)際到賬信托金額，更達(dá)2012年上半年現(xiàn)金余額9.73億元的逾3倍。

    信托高成本融資頻頻，但受房地產(chǎn)調(diào)控影響，陽(yáng)光城旗下多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售卻不“給力”。以福州陽(yáng)光凡爾賽宮項(xiàng)目為例，整個(gè)項(xiàng)目信托融資為36.5億，目前僅有六七棟在售，貨值約為15億，而該項(xiàng)目的信托計(jì)劃將于2013年年中到期。

    陽(yáng)光城聲稱，公司續(xù)存各信托計(jì)劃到期日期限錯(cuò)開(kāi)配置，避免在同一時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)集中償付的情況，并且設(shè)定有效、足額的抵押、保證措施，各信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)隔離。

    但其資金問(wèn)題仍然存在。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了緩解資金緊張，陽(yáng)光城股權(quán)多次被質(zhì)押融資。2012年年初至今，陽(yáng)光城大股東陽(yáng)光集團(tuán)將其持有的股權(quán)進(jìn)行10次質(zhì)押，6次質(zhì)押給信托。其中4次質(zhì)權(quán)人是中誠(chéng)信托，其余兩次分別為興業(yè)國(guó)際信托和江西國(guó)際信托，另外兩個(gè)股東東方信隆和康田實(shí)業(yè)各自有5次質(zhì)押。上述20次質(zhì)押的目的均是為陽(yáng)光城融資。

    借新還舊風(fēng)險(xiǎn)后置

    面臨房地產(chǎn)信托償付危機(jī)的不僅僅是陽(yáng)光城。

    據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2012年7月份以來(lái)，業(yè)內(nèi)已有13個(gè)信托項(xiàng)目提前終止，其中11個(gè)項(xiàng)目直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，有3款信托產(chǎn)品的提前終止公告中沒(méi)有說(shuō)明融資方是否兌付資金。

    12月12日，中融信托發(fā)行的青島凱悅中心信托項(xiàng)目，因?yàn)樯婕胺康禺a(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡秵?wèn)題，成為首例以拍賣(mài)形式去完成兌付的信托資產(chǎn)處置項(xiàng)目，但仍以流拍告終。

    一位專門(mén)幫助房企做信托和私募融資的人士透露，事實(shí)上，眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲，房地產(chǎn)信托一度風(fēng)生水起，而一些之前已發(fā)行信托的項(xiàng)目，還在繼續(xù)發(fā)行新的信托，借新還舊，如天津星耀五洲項(xiàng)目。

    上述人士稱，信托存量和增量資產(chǎn)大幅集中于房地產(chǎn)，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的堰塞湖，多個(gè)項(xiàng)目的不能兌付、司法拍賣(mài)或提前清盤(pán)都是風(fēng)險(xiǎn)“癥候群”顯現(xiàn)。

    本報(bào)記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前面臨房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域是鄂爾多斯等地。僅新華信托在此地設(shè)計(jì)發(fā)行的房地產(chǎn)信托便涉資30億。

    銀監(jiān)會(huì)非銀部主任李建華近日透露，截至11月底，中國(guó)信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)6.98萬(wàn)億元。估計(jì)12月已超7萬(wàn)億。數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度新增房地產(chǎn)信托為2063億元，截至2012三季度末，房地產(chǎn)信托余額為6765億元，約占信托總體的1/10，而其他類(lèi)房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)則無(wú)法確切統(tǒng)計(jì)，比如2012年以政信、基建名義發(fā)行、實(shí)為房地產(chǎn)的信托。

    根據(jù)中金公司報(bào)告數(shù)據(jù)，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。這意味著，近一半的房地產(chǎn)信托將于2013年到期，而信托的剛性兌付，決定了這一規(guī)模的壓力。信托業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，2013年信托行業(yè)無(wú)法保持近年動(dòng)輒30%以上的增速，行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期。這將對(duì)業(yè)務(wù)激進(jìn)、風(fēng)控較松的信托公司構(gòu)成新的挑戰(zhàn)。

    監(jiān)管能否堵住堰塞湖？

    信托業(yè)內(nèi)人士稱，監(jiān)管層早已高度重視房地產(chǎn)信托為主的金融產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)。其向記者透露，銀監(jiān)會(huì)正在研究委托信托業(yè)協(xié)會(huì)向全國(guó)范圍內(nèi)的信托公司收集投資者信息，包括每一單銷(xiāo)售的客戶姓名、住址、聯(lián)系方式以及購(gòu)買(mǎi)信托的種類(lèi)、金額等，“與2012年下半年高發(fā)的信托風(fēng)險(xiǎn)事件直接相關(guān)”，主要針對(duì)排查信托產(chǎn)品的銷(xiāo)售對(duì)象是否為單個(gè)合格投資者，而非“假集合”。

    據(jù)多個(gè)信托產(chǎn)品經(jīng)理私下透露，由于信托的合格投資者的門(mén)檻較高，目前市場(chǎng)上常出現(xiàn)由一位投資者作為發(fā)起人，動(dòng)員親朋好友一起湊錢(qián)，把資金全部放在發(fā)起人賬戶內(nèi)，并以該名投資者名義購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品的案例。

    記者咨詢的法律界人士稱，這種“集資”在法律意義上只有該名投資者與信托公司產(chǎn)生投資關(guān)系，其他團(tuán)購(gòu)人的所有權(quán)關(guān)系并不明確，因此隱含諸多風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，監(jiān)控和檢查銷(xiāo)售對(duì)象的做法，很難具體操作。

    監(jiān)管層對(duì)信托公司的監(jiān)管思路已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。據(jù)悉，2012年國(guó)慶前夕，銀監(jiān)會(huì)曾召集部分信托高管舉行會(huì)議，暫停信托開(kāi)展資金池業(yè)務(wù)，可能對(duì)信托公司“剛性兌付”能力產(chǎn)生較大影響。此前監(jiān)管層已透口風(fēng)，允許信托公司暴露風(fēng)險(xiǎn)，且希望利用市場(chǎng)機(jī)制化解兌付危機(jī)，不要總是無(wú)論對(duì)錯(cuò)“剛性兌付”。

    世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松稱，他本來(lái)估計(jì)兌付危機(jī)應(yīng)在2012年三季度，結(jié)果給更大的“龐氏騙局”以舊換新了。他認(rèn)為這是2013年最大不確定性的來(lái)源。