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　　1月14日下午2點(diǎn)，由本報(bào)主辦的“謀·局——2013中國(guó)(山東)房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”在濟(jì)南索菲特大酒店六樓國(guó)際宴會(huì)廳圓滿落下帷幕。各與會(huì)嘉賓就2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及2013年房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)進(jìn)行分析解讀。

　　本屆論壇邀請(qǐng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)，蘭德咨詢總裁宋延慶，以及山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海等專(zhuān)家學(xué)者做主題演講。濟(jì)南市政府投融資管理辦公室副主任鞠維亞、綠地集團(tuán)、重汽地產(chǎn)、陽(yáng)光壹佰、中國(guó)鐵建、銀豐地產(chǎn)、華昱置業(yè)等多家房企領(lǐng)導(dǎo)出席論壇。論壇規(guī)格之高也吸引了濟(jì)寧、泰安、臨沂等全省17地市近300余位業(yè)界精英前來(lái)參與。

　　論壇現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)就本輪樓市調(diào)控進(jìn)行概括，指出房地產(chǎn)去支柱化是大勢(shì)所趨;蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)影響企業(yè)盈利能力的幾大元素進(jìn)行觀點(diǎn)分享;山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海對(duì)濟(jì)南樓市進(jìn)行全面解析，通過(guò)系列數(shù)據(jù)展現(xiàn)2012濟(jì)南樓市發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展空間。

　　其中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，對(duì)改善型住房需求，調(diào)控不能“一刀切”。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與國(guó)家倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向相適應(yīng)，應(yīng)推進(jìn)綠色節(jié)能項(xiàng)目、提高全裝修的比例;政策方面在支持改善型購(gòu)房需求、房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)以及住房規(guī)劃等方面進(jìn)行嘗試性探索。

　　在主題演講結(jié)束后，論壇進(jìn)入精彩的對(duì)話環(huán)節(jié)，圍繞未來(lái)樓市發(fā)展展開(kāi)討論。綠地集團(tuán)山東事業(yè)部總經(jīng)理侯光軍表示，地產(chǎn)商應(yīng)以人為本，讓住房回歸“住”的本質(zhì)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初做系統(tǒng)統(tǒng)籌，加入醫(yī)院、養(yǎng)老等配套;中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)楊斌則表示，不管樓市如何調(diào)控，練好內(nèi)功、搞好產(chǎn)品才是根本，只要能適應(yīng)市場(chǎng)，企業(yè)發(fā)展便可綠燈暢行。

　　朱中一:中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

　　支持改善型需求，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　朱中一表示，2013年政策將在支持改善購(gòu)房需求、房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)以及住房規(guī)劃等方面進(jìn)行嘗試性探索。對(duì)于改善型住房需求的如何支持以及房產(chǎn)稅如何擴(kuò)大試點(diǎn)，他指出，一切都需要看整體市場(chǎng)的具體情況。綜合十八大報(bào)告以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，朱中一認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化未來(lái)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新契機(jī);對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控，會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。他表示，調(diào)控是為了抑制投機(jī)投資，為了抑制炒房，為了讓住房恢復(fù)到它原來(lái)的居住功能。

　　陳國(guó)強(qiáng):中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授

　　房地產(chǎn)去支柱化是大勢(shì)所趨

　　對(duì)于本輪樓市調(diào)控，陳國(guó)強(qiáng)用“加減乘除”四字概括。在保障房與普通商品房供應(yīng)上做“加”法;“減”法是通過(guò)限購(gòu)限貸限價(jià)等行政性手段來(lái)抑制市場(chǎng)中的投資投機(jī)需求;“乘”法是政府運(yùn)用了包括信貸、稅收來(lái)降低杠桿率，去杠桿化、去乘數(shù)效應(yīng)，通過(guò)貸款工具、按揭方式使得行業(yè)的杠桿化可以做到極致;“除”法實(shí)際上通過(guò)限購(gòu)限貸一系列的手段來(lái)抑制投資，去除住房的賺錢(qián)功能，去除住房的投資投機(jī)功能。

　　他也指出，調(diào)控對(duì)于調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變行業(yè)發(fā)展模式產(chǎn)生多方面影響。調(diào)控前后政府對(duì)于房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)功能或者作為一個(gè)行業(yè)定位來(lái)說(shuō)，有根本的轉(zhuǎn)變。過(guò)去強(qiáng)調(diào)它的經(jīng)濟(jì)功能，現(xiàn)在更多的強(qiáng)調(diào)其民生功能、社會(huì)功能。所以在產(chǎn)業(yè)地位上，去支柱化是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)。

　　宋延慶:蘭德咨詢總裁

　　企業(yè)布局、開(kāi)發(fā)模式等因素影響企業(yè)業(yè)績(jī)

　　在同樣的政策環(huán)境下，為什么有的企業(yè)增長(zhǎng)速度快，而有些企業(yè)慢?在同樣的增速下，為什么有的企業(yè)盈利能力很好，而有些企業(yè)盈利能力很差?宋延慶指出，這與企業(yè)的戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及內(nèi)功是不是很有關(guān)系。

　　他表示，市場(chǎng)布局，產(chǎn)品定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品布局的前瞻性和協(xié)同性，產(chǎn)業(yè)選擇、產(chǎn)品選擇、市場(chǎng)選擇“三項(xiàng)選擇”疊加效益，增長(zhǎng)方式和發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)模式，企業(yè)發(fā)展自我積累和并購(gòu)重組、聯(lián)合開(kāi)發(fā)，合理的負(fù)債比、逆周期操作、產(chǎn)品附加值等八大項(xiàng)對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的影響很大。在他看來(lái)，今后的市場(chǎng)走勢(shì)，可能市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，利潤(rùn)率會(huì)越來(lái)越低。

　　孫大海:山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任

　　濟(jì)南房地產(chǎn)還有發(fā)展空間

　　孫大海表示，濟(jì)南的人均GDP、人均可支配收入較高，未來(lái)濟(jì)南內(nèi)外部交通體系的迅速發(fā)展會(huì)快速增加人口導(dǎo)入和區(qū)域守衛(wèi)度。外來(lái)企業(yè)的相繼入濟(jì)，會(huì)讓市場(chǎng)總量增加。孫大海稱(chēng)，2013年住宅成交量能增加100萬(wàn)，突破600萬(wàn)大關(guān);價(jià)格仍然會(huì)比較平穩(wěn)，但是可能會(huì)有非常微小幅度的上升;商辦物業(yè)在兩三年之內(nèi)，還有機(jī)會(huì)快速的去化。

　　孫大海在論壇現(xiàn)場(chǎng)談到，大企業(yè)進(jìn)入濟(jì)南的數(shù)量會(huì)越來(lái)越多，2013年初步估計(jì)了一下，包括還沒(méi)有落地的，排名在前50位的企業(yè)可能會(huì)增加15家，市場(chǎng)集中度會(huì)越來(lái)越高，能達(dá)到35%的比例。

　　侯光軍:綠地集團(tuán)山東事業(yè)部總經(jīng)理

　　住房要回歸“住”的本質(zhì)

　　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)以人為本，一定要讓住房回歸到“住”的本質(zhì)上，不但要有的住，還要住的好、住的舒心、住的安全，將來(lái)住的更加方便。綠地在開(kāi)發(fā)之時(shí)要做一個(gè)統(tǒng)籌的配套，甚至在一些大型的新城開(kāi)發(fā)里加入醫(yī)院配套、養(yǎng)老配套，還有各種檔次產(chǎn)品的配備。

　　對(duì)于2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)，在侯光軍看來(lái)是五彩斑斕的，有的項(xiàng)目一路狂奔，有的項(xiàng)目平平淡淡，這跟產(chǎn)品定位、市場(chǎng)需求都有著直接關(guān)系。他表示，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理匹配是綠地集團(tuán)在2012年取得優(yōu)異成績(jī)的重要原因，在產(chǎn)業(yè)定位上及時(shí)、深刻把握市場(chǎng)需求，適應(yīng)市場(chǎng)需要。

　　楊斌:中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理

　　只有不好的企業(yè)，沒(méi)有不好的行業(yè)

　　對(duì)于樓市調(diào)控，楊斌最大的感受就是企業(yè)一定要把自己的事情做好。他坦言，重汽的振蕩點(diǎn)恰恰在調(diào)控期間，只有把管理、定位、市場(chǎng)開(kāi)拓、人員儲(chǔ)備、資金儲(chǔ)備等事情做好，不管外界如何變化，只有不好的企業(yè)，沒(méi)有不好的行業(yè)。在他看來(lái)，只要能適應(yīng)市場(chǎng)，企業(yè)遇到的就是綠地，而不是紅燈。2012年重汽地產(chǎn)成功的最大心得就是搞好產(chǎn)品，“品質(zhì)管理年”的定位讓重汽把每個(gè)項(xiàng)目都做到最好。對(duì)于2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，楊斌認(rèn)為會(huì)很平坦，大環(huán)境會(huì)比2012年好一些。 (陳曉翠　杜壯)