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　　1月14日下午2點，由本報主辦的“謀·局——2013中國(山東)房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”在濟南索菲特大酒店六樓國際宴會廳圓滿落下帷幕。各與會嘉賓就2012年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及2013年房地產(chǎn)發(fā)展走勢進行分析解讀。

　　本屆論壇邀請了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一，中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強，蘭德咨詢總裁宋延慶，以及山東財經(jīng)大學山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海等專家學者做主題演講。濟南市政府投融資管理辦公室副主任鞠維亞、綠地集團、重汽地產(chǎn)、陽光壹佰、中國鐵建、銀豐地產(chǎn)、華昱置業(yè)等多家房企領導出席論壇。論壇規(guī)格之高也吸引了濟寧、泰安、臨沂等全省17地市近300余位業(yè)界精英前來參與。

　　論壇現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強就本輪樓市調(diào)控進行概括，指出房地產(chǎn)去支柱化是大勢所趨;蘭德咨詢總裁宋延慶對影響企業(yè)盈利能力的幾大元素進行觀點分享;山東財經(jīng)大學山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海對濟南樓市進行全面解析，通過系列數(shù)據(jù)展現(xiàn)2012濟南樓市發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展空間。

　　其中，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，對改善型住房需求，調(diào)控不能“一刀切”。房地產(chǎn)業(yè)應與國家倡導新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向相適應，應推進綠色節(jié)能項目、提高全裝修的比例;政策方面在支持改善型購房需求、房產(chǎn)稅擴大試點以及住房規(guī)劃等方面進行嘗試性探索。

　　在主題演講結束后，論壇進入精彩的對話環(huán)節(jié)，圍繞未來樓市發(fā)展展開討論。綠地集團山東事業(yè)部總經(jīng)理侯光軍表示，地產(chǎn)商應以人為本，讓住房回歸“住”的本質(zhì)，在項目開發(fā)之初做系統(tǒng)統(tǒng)籌，加入醫(yī)院、養(yǎng)老等配套;中國重汽集團房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)楊斌則表示，不管樓市如何調(diào)控，練好內(nèi)功、搞好產(chǎn)品才是根本，只要能適應市場，企業(yè)發(fā)展便可綠燈暢行。

　　朱中一:中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長

　　支持改善型需求，擴大房產(chǎn)稅試點

　　朱中一表示，2013年政策將在支持改善購房需求、房產(chǎn)稅擴大試點以及住房規(guī)劃等方面進行嘗試性探索。對于改善型住房需求的如何支持以及房產(chǎn)稅如何擴大試點，他指出，一切都需要看整體市場的具體情況。綜合十八大報告以及中央經(jīng)濟工作會議，朱中一認為，新型城鎮(zhèn)化未來為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新契機;對于未來房地產(chǎn)調(diào)控，會繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。他表示，調(diào)控是為了抑制投機投資，為了抑制炒房，為了讓住房恢復到它原來的居住功能。

　　陳國強:中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授

　　房地產(chǎn)去支柱化是大勢所趨

　　對于本輪樓市調(diào)控，陳國強用“加減乘除”四字概括。在保障房與普通商品房供應上做“加”法;“減”法是通過限購限貸限價等行政性手段來抑制市場中的投資投機需求;“乘”法是政府運用了包括信貸、稅收來降低杠桿率，去杠桿化、去乘數(shù)效應，通過貸款工具、按揭方式使得行業(yè)的杠桿化可以做到極致;“除”法實際上通過限購限貸一系列的手段來抑制投資，去除住房的賺錢功能，去除住房的投資投機功能。

　　他也指出，調(diào)控對于調(diào)整行業(yè)結構、轉(zhuǎn)變行業(yè)發(fā)展模式產(chǎn)生多方面影響。調(diào)控前后政府對于房地產(chǎn)作為一個行業(yè)功能或者作為一個行業(yè)定位來說，有根本的轉(zhuǎn)變。過去強調(diào)它的經(jīng)濟功能，現(xiàn)在更多的強調(diào)其民生功能、社會功能。所以在產(chǎn)業(yè)地位上，去支柱化是一個不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢。

　　宋延慶:蘭德咨詢總裁

　　企業(yè)布局、開發(fā)模式等因素影響企業(yè)業(yè)績

　　在同樣的政策環(huán)境下，為什么有的企業(yè)增長速度快，而有些企業(yè)慢?在同樣的增速下，為什么有的企業(yè)盈利能力很好，而有些企業(yè)盈利能力很差?宋延慶指出，這與企業(yè)的戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結構，以及內(nèi)功是不是很有關系。

　　他表示，市場布局，產(chǎn)品定位、產(chǎn)品結構，產(chǎn)品布局的前瞻性和協(xié)同性，產(chǎn)業(yè)選擇、產(chǎn)品選擇、市場選擇“三項選擇”疊加效益，增長方式和發(fā)展模式，開發(fā)模式，企業(yè)發(fā)展自我積累和并購重組、聯(lián)合開發(fā)，合理的負債比、逆周期操作、產(chǎn)品附加值等八大項對企業(yè)業(yè)績的影響很大。在他看來，今后的市場走勢，可能市場競爭會越來越激烈，利潤率會越來越低。

　　孫大海:山東財經(jīng)大學山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任

　　濟南房地產(chǎn)還有發(fā)展空間

　　孫大海表示，濟南的人均GDP、人均可支配收入較高，未來濟南內(nèi)外部交通體系的迅速發(fā)展會快速增加人口導入和區(qū)域守衛(wèi)度。外來企業(yè)的相繼入濟，會讓市場總量增加。孫大海稱，2013年住宅成交量能增加100萬，突破600萬大關;價格仍然會比較平穩(wěn)，但是可能會有非常微小幅度的上升;商辦物業(yè)在兩三年之內(nèi)，還有機會快速的去化。

　　孫大海在論壇現(xiàn)場談到，大企業(yè)進入濟南的數(shù)量會越來越多，2013年初步估計了一下，包括還沒有落地的，排名在前50位的企業(yè)可能會增加15家，市場集中度會越來越高，能達到35%的比例。

　　侯光軍:綠地集團山東事業(yè)部總經(jīng)理

　　住房要回歸“住”的本質(zhì)

　　地產(chǎn)開發(fā)應以人為本，一定要讓住房回歸到“住”的本質(zhì)上，不但要有的住，還要住的好、住的舒心、住的安全，將來住的更加方便。綠地在開發(fā)之時要做一個統(tǒng)籌的配套，甚至在一些大型的新城開發(fā)里加入醫(yī)院配套、養(yǎng)老配套，還有各種檔次產(chǎn)品的配備。

　　對于2012年房地產(chǎn)市場，在侯光軍看來是五彩斑斕的，有的項目一路狂奔，有的項目平平淡淡，這跟產(chǎn)品定位、市場需求都有著直接關系。他表示，產(chǎn)業(yè)結構、區(qū)域結構、產(chǎn)品結構的合理匹配是綠地集團在2012年取得優(yōu)異成績的重要原因，在產(chǎn)業(yè)定位上及時、深刻把握市場需求，適應市場需要。

　　楊斌:中國重汽集團房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理

　　只有不好的企業(yè)，沒有不好的行業(yè)

　　對于樓市調(diào)控，楊斌最大的感受就是企業(yè)一定要把自己的事情做好。他坦言，重汽的振蕩點恰恰在調(diào)控期間，只有把管理、定位、市場開拓、人員儲備、資金儲備等事情做好，不管外界如何變化，只有不好的企業(yè)，沒有不好的行業(yè)。在他看來，只要能適應市場，企業(yè)遇到的就是綠地，而不是紅燈。2012年重汽地產(chǎn)成功的最大心得就是搞好產(chǎn)品，“品質(zhì)管理年”的定位讓重汽把每個項目都做到最好。對于2013年的房地產(chǎn)市場，楊斌認為會很平坦，大環(huán)境會比2012年好一些。 (陳曉翠　杜壯)