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    目前我國住房保障體系主要包括四個部分——經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房。在 “十二五”綱要中提出，我國將重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。　

    此外，“十二五”提出，未來五年開工建設3600萬套保障房項目，使保障性住房覆蓋面達到20%。如此規(guī)模的保障房政策畫卷，“錢”和“地”成為市場最為關(guān)心的核心問題。

     其實，在2006年所公布的“十一五”綱要中并未涉及保障性安居工程的指標體系，而“十二五”不僅將其列為必須完成的約束性質(zhì)指標，還從零一躍到了3600萬。

    地方官的“重負”

 　據(jù)測算，興建3600萬套保障性住房大約需要5萬億元人民幣。

　錢從哪里來？這成為保障房建設的第一股驅(qū)動力。來自官方的聲音顯示，預計今年來自中央的資金扶持將超過1000億元。但是，目前并未公布省級配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會資金的資金份額。

    在此前的3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，今年所計劃開工建設經(jīng)適房和兩限房約200萬套，所需5000億元資金，將主要由社會機構(gòu)通過市場運作方式來解決。今年400萬套棚戶區(qū)改造所需要的年度投資，也在5000億元左右，其中，中央將提供400億元左右的資金支持，省和市縣也要拿出一定的資金來支持棚戶區(qū)改造。中央和地方政府補助以后，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約有3400億元。

    “總體算下來，完成今年1000萬套的任務，有8000多億元是通過社會機構(gòu)的投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集來的，剩余的5000多億元的資金，將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道來籌集。”

　來自住建部的指示堅決，身背大量保障房建設任務的地方當局深感負重。

　以廣東為例，廣東分配到的任務為31萬套，其中廉租房4.79萬套、經(jīng)適房3.08萬套、公租房9.28萬套、限價房11.5萬套，棚戶區(qū)改造2.35萬套。該省住房建設廳的一位官員認為，即便像廣東這樣的經(jīng)濟大省，要完成這31萬套任務，來自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。

    來自公開的報道稱，在各市，保障性住房的資金來源主要包括土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益、財政補貼和銀行貸款等。土地出讓金凈收益計算復雜，在部分市縣甚至為負數(shù)；住房公積金增值收益也不會太多；商業(yè)銀行的趨利性又決定了對保障性住房貸款的積極性不高。這必將導致各市財政的壓力很大。原本依靠土地出讓金的土地財政，也將減少。

   開發(fā)商的算盤

    正當政府躊躇時，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始試探性進入這個原本不愿觸及的領(lǐng)域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規(guī)劃保障房建設框架協(xié)議。未來5年，中天城投將在貴州省內(nèi)完成保障房建設投資約200億元。

　這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設框架協(xié)議的上市房企。有預測說，中天城投的200億元投資或可帶來16億元凈利潤。

    截至3月25日，目前已公布年報的49家房地產(chǎn)企業(yè)中，超過70%已經(jīng)或?qū)⒁e極參與保障性住房建設。萬科預計2011年保障房開工目標超過200萬平方米，今年萬科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項目類別就是保障房項目。 招商、金地、保利、遠洋、綠城、首創(chuàng)等一線房企均將保障房開發(fā)納為2011年戰(zhàn)略規(guī)劃的重點，并積極在全國各地尋求保障房開發(fā)項目。非上市公司綠地集團也透露，2011年保障房建設將占綠地開發(fā)總量的30%，累計投資將達500億元。

    大多數(shù)研究者認為，目前保障房市場規(guī)模大，風險低，優(yōu)惠多，在市場低迷時房企愿意參加此類項目建設。不過，也有一些市場聲音認為，企業(yè)參加保障性住房建設除了保護基本利潤之外，意在建設良好的“政府公關(guān)”。

    萬科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”

    此前就有市場人士告訴記者，目前在市場不景氣的情況下，企業(yè)參加保障房建設除了能維持一定利潤，還能“拉近”和政府的關(guān)系。而和政府關(guān)系融洽將直接有利于在當?shù)氐陌l(fā)展。

    3月28日，記者統(tǒng)計滬深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共計21只。據(jù)統(tǒng)計，“保障性住房指數(shù)”（該指數(shù)概念包括參與保障性住房建設、供給的上市公司）收于1035.78點。該指數(shù)從2011年1月27日最低853.58點一路攀升至此。

    金融資本新出路

   原本房地產(chǎn)開發(fā)的主力——商業(yè)銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表態(tài)緩慢。

　建設銀行副行長朱小黃的觀點認為，按照商業(yè)原則辦理，平臺貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問題上，銀行有社會責任，可以薄利，可以讓利。但銀行考慮的是樓盤能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風險可控。他表示可讓出部分利益但堅持商業(yè)化運作。

    就在一些金融機構(gòu)還在揣摩之際，政策性銀行率先動手。有報道稱國家開發(fā)銀行（下稱“國開行”）已經(jīng)向國務院遞交了一份解決保障房項目資本金問題的方案，建議特批一定規(guī)模國開行金融債的發(fā)債額度以建立專項基金。該方案建議，國開行在2011年約1萬億的發(fā)債額度之外，還能獲得國務院特批發(fā)債額度，以設立一筆專

    全國社會保障基金理事會理事長戴相龍表示，2011年社?；鹬饕獣黾訉ι鐣Ｕ戏康耐顿Y，大約占投資比重的5%，約幾百億的規(guī)模。

    而自從突破政策阻礙后一直投資無路的保險資金，此時也似乎找到了增值要道。3月9日，中國太平洋保險就提出要籌集40億元投資到上海地產(chǎn)集團的保障房項目上。據(jù)悉，中國太保與承擔多個保障房建設項目的上海地產(chǎn)集團達成協(xié)議，牽頭以10年期債權(quán)投資計劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設，即用于上海地產(chǎn)（集團）有限公司在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。

     在3月28日舉行的2010年中國太保業(yè)績發(fā)布會上，中國太保資產(chǎn)管理公司董事長湯大生表示，保障房債權(quán)投資計劃收益率將盯住同期貸款利率，總體收益將略高于債券投資收益。

    最近，中國人壽又對外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。 中國人壽董事長楊超近日置評說，因為保障房投資回報率現(xiàn)在還不確定，相關(guān)管理規(guī)定也還未出臺，國壽將進行綜合考慮。保險資金投入保障房建設的渠道并不單一，包括債權(quán)、股權(quán)投資、PE介入等。

　而在此前的全國兩會中，中國平安董事長馬明哲等多位保險界要人都表現(xiàn)出參與保障房的興趣和意愿。

    四下看來，保障房建設所需資金的來源似乎有多條渠道。一些地市級官員在私下討論時也曾經(jīng)表示過類似觀點，即“做好公共關(guān)系，資金到位的困難就有可能解決”。

    土地問題“卡殼”

    錢有了，土地從何而來？

    據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2010年全國保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過一倍。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%。

    今年計劃建設的1000萬套保障性住房，中央政府肯定會率先確保土地供應。但具體到各地，如像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%，保障性住房的土地供應很傷腦筋。

    上文所提及研祥高科技控股集團董事會主席陳志列曾表示以10億元投資保障性住房。他在接受媒體采訪時頗帶火藥味地說：“（10億）這個錢我們出，房子我們自己蓋。我不會把錢交給政府。這個房子明明蓋起來只要4000元一平米，他（政府）蓋起來后可能是8000元。這個我不相信，我自己蓋，要不我不掏這個錢。房子的質(zhì)量絕對有保證。”

    企業(yè)雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細則“以對要害”。深圳市住房和建設局新聞發(fā)言人、副局長胡建文在近期接受媒體采訪時說，政府的態(tài)度是鼓勵社會資金參與保障性住房建設的，目前并沒有這一操作的細節(jié)和辦法，但研祥的做法“符合政策導向”。

    胡建文的觀點代表了目前保障房建設的普遍問題——資金短缺。但對于深圳來講，更重要的問題并不是資金，而是土地，保障房建設的首要瓶頸是深圳土地資源稀缺。

　糾結(jié)于此，土地供應問題一直被學界認為是建設保障性住房的“忐忑”之一。其重要癥結(jié)就在于土地財政對地方政府重要性。“地方政府因為土地財政問題不愿動，不愿建保障房的現(xiàn)象肯定是有的。”一位接近住建部的人士向記者置評說，“基本上，被分配大量保障房建設任務的地區(qū)都是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。只要政府下決心去建設，這些任務是一定能完成的。”

    對于目前個別地區(qū)以“大量動遷安置房來充數(shù)”的傳言，這位人士認為，動遷安置或因危房改造或因棚戶區(qū)改造，應加以區(qū)分后將合理部分歸類為保障房一部分。

    保障房誰來住？

　原本，誰來住保障房并不是一個問題。但如今，這個問題卻越來越受到輿論關(guān)注。因為，一些不需要住保障房的人也混跡其中。毋庸置疑，這樣的情況不僅導致保障房淪為權(quán)力尋租的灰色地帶，還占據(jù)了有限的保障房資源，制造了顯著的不公平。

    “目前我們國家對保障房申請者的規(guī)定已經(jīng)基本確立。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長楊紅旭告訴記者，“基本是本地區(qū)常住中低收入的人口有資格申請。此外，還有一些階段性住房困難的群體，比如剛畢業(yè)的大學生等夾心層。”

    但是，基于利益等誘惑因素的挑逗，一些人不惜將保障房納入“權(quán)力尋租”的瞄準半徑。而保障房準入的監(jiān)管漏洞也一覽無余。

　2009年6月，武漢經(jīng)濟適用房搖號“六連號”震驚全國。但是這并非第一起黑幕，也絕非最后一起。

　記者在北京雙惠苑經(jīng)濟適用房小區(qū)目睹眾多“豪車風范”。而該小區(qū)還存在大量出租行為。

    3月28日，深圳市住建局舉行了行政處罰聽證會，就3名申請人涉嫌在深圳第二次保障房申請過程中提供虛假信息進行公開聽證。多名申請人身家超過中等收入家庭，更有甚者身家300萬以上。然而，深圳市政府對其處以罰款5000元、3年不準申請保障性住房的懲罰力度被視為“過于柔弱”。

    一位曾經(jīng)出售過經(jīng)濟適用房的人士告訴記者：“有些人申請經(jīng)適房和限價房的目的無疑就是套利。當初以較低價格買的房子，在現(xiàn)在高房價的市場里能夠賺取很大利潤。有些人也將申請到的經(jīng)濟適用房進行出租?？傊Ｕ戏砍蔀榱送顿Y工具。”在這位投機者的眼中，他們基本沒有違法成本。“罰點款什么的，對我們來說基本可以忽略。”

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對此置評說：“以問題最多的經(jīng)適房為例，現(xiàn)在的第二代經(jīng)適房要比第一代申請嚴格很多?，F(xiàn)在經(jīng)適房申請作假很難，要三審兩公示。但是我認為更重要的問題是：對于騙購者的懲罰力度太輕。由于一、二級市場的差價太大，套利的誘惑足以讓一些人去騙購而不承擔風險。”

      上述研究人士楊紅旭認為，保障房制度雖然規(guī)定了什么樣的人可以居住，但是對于防止一些違法的投機行為還需要慢慢來完善，“政策總是需要時間不斷完善。”

　有接近住建部的人士向記者置評說：“在一些法律的約束方面，以及申請者甄別方面，我們的政策還有待細化。而且，對于違法者的懲處力度也因沒有法律規(guī)定而難以嚴厲。”他認為，一些保障房的基礎工作尚不到位，收入核定機制、誠信機制等極為不健全。整個基礎不完善，核定真正的家庭收入就較為困難。

　深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧在近期的公開置評中說，“對虛報信息申請保障房的申請者予以處罰應該說已經(jīng)是一種進步了。”但處罰的主要依據(jù)《深圳市保障性住房條例》的法律層級有限，并非《刑法》，也不是全國人大頒布的法律，不可能據(jù)此追究虛假信息申報者的刑事責任，但如果情節(jié)嚴重，可配合其他法律處理。

    記者多方求證，目前并未搜集到監(jiān)管和職能部門正在設計和完善相關(guān)審核制度的消息。

    缺失的“退出機制”

    目前正在建設的多層次保障房體系還面臨“只進不出”的遠景尷尬。

　3月14日，國務院總理溫家寶在回答記者提問時說：“對于保障性住房建設以后，管理和退出機制現(xiàn)在就要著手制定規(guī)則，這樣我們就實行了一個從建設到管理，到退出這樣一個完整機制。使保障性住房質(zhì)量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證。”

    顯而易見。保障房只有“申請”，而沒有“退出”并合理。而這種不合理并不僅僅存在中國。

    “住進去就退不出來。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌如此評價目前的保障房退出現(xiàn)狀。他說，美國、香港等地都有類似的現(xiàn)象，凡是申請成功者住進保障房后都拒絕搬出來。

    其實，在2009年12月末住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在該部工作會議上就曾要求說，2011年保障性安居工程工作的一個新任務，是研究、制定、規(guī)范保障房退出機制。不過，這個“扭曲”的瓶頸一直無法打破。因收入增加或家境變化而退出保障房的人幾乎不存在。政府由此所形成的負擔越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會資源。

　2010年，審計署公布了19個城市2007～2009年廉租房建設情況的公告。廈門等6個城市不同程度存在廉租房保障對象退出難的問題。不符合保障條件的家庭，拒絕到期退出廉租房。

    大約一周前，曾開發(fā)包括北京回龍觀、通惠家園在內(nèi)的大型經(jīng)濟適用房項目的首開股份董秘王怡對參建保障“但作為上市公司，時時面臨公司利潤與增長的市場壓力，對于參與退出機制不明確的保障房建設，公司將持謹慎態(tài)度。”王怡說。

     顧云昌認為，目前我國研究保障房退出機制可以參照美國、新加坡等先進理念。

    “可以推廣上海的共有產(chǎn)權(quán)機制。”他說，讓住居者和政府各擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。如果居住者要出售所居經(jīng)濟適用房則要按照其個人與政府所持產(chǎn)權(quán)比例的不同分解銷售收入。此外，也有地區(qū)并沒有建設各種類的保障房，只是由政府向相關(guān)低收入群體提供租房和購房補貼，等到居住者條件超過中低收入，政府停止補貼，也不失為一個良性循環(huán)的途徑。