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    住房和城鄉(xiāng)建設部近日發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，這是繼今年1月份《國有土地上房屋征收與補償條例》公布實施后，確定的房屋征收補償?shù)脑u估辦法。

    部分受訪人士昨日表示，這一套比較完善的房屋評估辦法，不僅可以適用于被征收的房屋，也可以適用于普通住宅的價值評估，從而為全面開征房產(chǎn)稅提供稅基測算依據(jù)。

     業(yè)內(nèi)人士分析說，與過去的《城市房屋拆遷估價指導意見》相比，新評估辦法的進步主要體現(xiàn)在三個方面。其中，最受關注的當然是房屋價值評估的標準。

    新辦法規(guī)定，征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。此外，根據(jù)這份最新的文件，評估還體現(xiàn)出對土地價值的尊重，負責房地產(chǎn)價格評估的機構將由被征收人協(xié)商選定。

    根據(jù)《評估辦法》，房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

    部分受訪人士還認為，《評估辦法》的公布，改變的不只是在《城市房屋拆遷估價指導意見》運行下的房屋估價體系。如果運行順利，或許還能為大范圍估價住宅奠定基礎，從而為推動全面開征房產(chǎn)稅提供稅基依據(jù)。

    目前，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點運行已4個月有余。盡管上海屬于“一刀切”式的僅針對新增住宅，而重慶則是針對高端住宅，無論存量還是新增，但兩地共同點都是采取差別化稅率。一個重要的問題是，這種差別化的依據(jù)就是房價標準。

    根據(jù)上海版房產(chǎn)稅試點方案，房產(chǎn)稅試點實行差別化的比例稅率。即，適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。值得注意的是，“上年度新建商品住房平均銷售價格”由統(tǒng)計部門每年公布。

    而重慶版房產(chǎn)稅試點方案則規(guī)定，主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。

    房產(chǎn)稅按照評估價值計征，問題在于，房屋真實準確的價值該怎么評估，又由誰來評估？這個復雜的評估過程需要多長時間來完成，評估過程中是否存在徇私舞弊的現(xiàn)象，都可能引發(fā)廣泛爭議。

    按照1986年版的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。

    事實上，不同年代購買的位置相鄰的住宅，其售價可能相差數(shù)倍甚至十數(shù)倍，這種余值的評估直接影響房產(chǎn)稅的繳納額度。