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    “從宏觀調(diào)控層面上看，中央沒有任何調(diào)控放松或者回收的跡象，而從開發(fā)商層面看，企業(yè)普遍感受到很大的壓力，很多公司的杠桿率處在一個相當(dāng)高的水平。”上周的媒體電話會議中，標(biāo)普分析師符蓓說，從去年到今年，內(nèi)地房企海外發(fā)債融資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到170億美元左右，而今年1-5月就達(dá)到80億美元。這意味著，在今年半年不到的時間里，房企發(fā)債規(guī)模與去年全年相當(dāng)。

    顯然，持續(xù)不斷加息、提高存款準(zhǔn)備金，讓原本已經(jīng)就在收縮的銀行房地產(chǎn)信貸更加緊張，有消息稱開發(fā)貸已經(jīng)停貸。此外，海外發(fā)債融資規(guī)模的迅速擴(kuò)張足見開發(fā)商對資金的渴求，調(diào)控威力已經(jīng)顯現(xiàn)，降價回籠資金可期。但市場面上，房價調(diào)整跡象一點(diǎn)也不明顯。6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況報(bào)告顯示，5月份，70個大中城市房價依然上漲，漲幅趨緩。

   房企發(fā)債融資呈加速爆發(fā)式增長

    今年以來，房企發(fā)債融資頻頻。今年一季度，中資房地產(chǎn)商從境外債券市場融資已超30億美元。當(dāng)時，包括仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)、人和商業(yè)、路勁基建、盛高置地、寶龍地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等十余家大型房企紛紛啟動海外融資。如中駿置業(yè)和華南城控股首次海外發(fā)債，籌資規(guī)模分別為20億元人民幣和2 .5億美元，合生創(chuàng)展籌資3億美元。而瑞安房地產(chǎn)有限公司今年以來融資35億元人民幣，此前在2010年11月和12月共計(jì)融資57.2億元人民幣。

    “中資房企海外新發(fā)行債券規(guī)模近80億美元，今年很可能超過百億，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀(jì)錄。”標(biāo)準(zhǔn)普爾董事李國宜當(dāng)時接受媒體采訪時如此預(yù)計(jì)。但從6月15日標(biāo)普自己公布的數(shù)據(jù)來看，不到半年，房企發(fā)債規(guī)模已經(jīng)追平去年全年。5個月80億美元的趨勢如果延續(xù)，全年規(guī)模就不是破百億的問題，而是可能突破200億。

    這樣的趨勢會否延續(xù)？南都記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自本輪調(diào)控伊始，房企發(fā)債正呈現(xiàn)加速度爆發(fā)式的增長趨勢。

    以去年4月新政本輪調(diào)控為起始點(diǎn)，去年4月，成功躋身香港資本市場的佳兆業(yè)發(fā)行了3.5億美元2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，碧桂園、雅居樂、恒大地產(chǎn)亦分別發(fā)行5.5億美元、6.5億美元、6億美元的優(yōu)先票據(jù)。此后，房企發(fā)債一發(fā)不可收拾。

    隨著新政的推行，越來越多的房企開始加入，去年5月后，花樣年、人和商業(yè)等房企再舉發(fā)債大旗，分別融資1.2億美元和3億美元，利率分別高達(dá)14%和11.75%；7月中旬，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行了9億美元優(yōu)先票據(jù)，成為去年數(shù)額最大的一單房企票據(jù)融資；世茂地產(chǎn)緊隨其后，發(fā)行了2017年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)到9.65%；進(jìn)入8月，碧桂園上演發(fā)債“二進(jìn)宮”，將發(fā)行年利率為11.75%的4億美元優(yōu)先票據(jù)。

    而進(jìn)入今年以來，一季度發(fā)債30億美元，而4、5兩個月份更是發(fā)債50億美元，單月發(fā)債融資從去年的月均7億美元到今年一季度的月均10億美元，進(jìn)而到今年4、5月份的單月發(fā)債融資25億美元，不難看出，房企海外發(fā)債正呈現(xiàn)加速度爆發(fā)式增長的趨勢。

    海外發(fā)債緩解降價壓力？

   內(nèi)地房企發(fā)債融資加速度暴增，這正是調(diào)控加碼以后，樓市成交量大幅度下滑，資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)融資無門，房企尋求其他途徑補(bǔ)血的寫照。根據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年以來的發(fā)債融資規(guī)模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。僅在香港，今年以來就有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過各種債券融資約700億元。

    國內(nèi)融資渠道的受阻，海外發(fā)債的爆發(fā)，這樣的形勢引發(fā)了業(yè)界諸多人士的擔(dān)憂。市場面上，雖有不少企業(yè)如恒大、中海等適當(dāng)降價，但房價整體依然不依不饒地繼續(xù)上漲，盡管漲幅趨緩。

    國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，70大中城市整體上漲。新建商品住宅方面，價格環(huán)比下降的有9個，持平的有11個。與4月相比，環(huán)比價格下降和持平的增加了6個，漲幅減小的達(dá)27個。而與去年同月相比，價格下降的城市有3個，漲幅回落的則有36個。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個，比4月份增加了7個。

    而二手住宅方面，價格環(huán)比下降的城市有23個，持平的有11個，與4月份相比，5月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了5個。環(huán)比增幅未超過1 .0%。而與去年同月相比，價格下降的城市有4個，漲幅回落的有29個。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有49個，比4月份增加了6個。有分析指出，目前樓市處于觀望僵持階段，局部地區(qū)年內(nèi)或現(xiàn)拐點(diǎn)。若要鞏固效果，目前的政策力度不能放松。

    誰在輸血開發(fā)商？

    喊了這么久的調(diào)控，出了這么嚴(yán)的調(diào)控政策，可是從去年4月至今，房價一直在上漲。不僅如此，雖然開發(fā)商開發(fā)貸款萎縮，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資高溫至今仍在持續(xù)。

    以地產(chǎn)大鱷云集，全國最早起步省份廣東為例。6月15日，廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-5月，廣東商品房銷售面積2567.42萬平方米，同比增長12.7%，增幅比1-4月提高2 .2個百分點(diǎn)；銷售額1983.24億元，增長18.4%，增幅比1-4月回落3.3個百分點(diǎn)。珠三角地區(qū)商品房銷售面積增長9.6%，增幅比1-4月回落0.7個百分點(diǎn)；東翼、西翼和山區(qū)分別增長3 .6%、29.9%和28.1%，增幅比1-4月提高3.3個、4.6個和20.3個百分點(diǎn)。

    銷售額的回落似乎一點(diǎn)都不影響開發(fā)商的激情。1-5月，廣東房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1501.85億元，同比增長30.9%，增幅比1-4月提高1.8個百分點(diǎn)。其中，土地購置費(fèi)237.19億元，增長50.4%。

    拿地費(fèi)用同比多了一半？錢從哪里來的？廣東省統(tǒng)計(jì)局顯示，1-5月，房企到位資金2591.86億元，同比增長14.6%。其中國內(nèi)貸款518.56億元，下降10.8%；利用外資16.13億元，增長7.3%；自籌資金798.23億元，增長35.4%；其他資金來源1258.94億元，增長17.1%，其中：定金及預(yù)收款774.80億元，增長57.5%，個人按揭貸款348.42億元，下降14.2%。不難看出，自籌資金和其他資金幾乎占到房企融資的八成。

    “2010年是房地產(chǎn)PE融資的元年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國有30只大大小小的房地產(chǎn)私募投資基金，基金總規(guī)模達(dá)到了500多億元。”廣東建行原地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理郁文達(dá)向南都記者表示，作為一種新興的融資渠道，房地產(chǎn)私募基金吸收民間游資，通過專業(yè)運(yùn)作，主要是股權(quán)投資或債權(quán)投資，也可以過橋投資。“在銀行融資、資本市場融資收緊的情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金迅速崛起。”在他看來，2011年是房地產(chǎn)PE融資大發(fā)展的一年。在國內(nèi)信貸規(guī)模收緊和其他融資渠道受到一定限制的情況下，會有更多的房地產(chǎn)企業(yè)嘗試這一新的融資工具。（李乾韜）