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　　四五月份本應是熱銷旺季，但傳統(tǒng)的旺季變成了“望”季。在持續(xù)加碼的政策重壓下，開發(fā)商將面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力。為了走出困境，從二季度后期開始，省會部分房地產開發(fā)商開始采取以價換量的策略，省會樓市房價“松動”。業(yè)內人士評論，鄭州樓市現(xiàn)在已步入“以量換價時代”。

　　新政之下樓市旺季變“望”季

　　四五月份本應是熱銷旺季，但傳統(tǒng)的旺季變成了“望”季。

　　在“住宅限購”和加息通道的雙重影響之下，整體市場客戶群出現(xiàn)重大轉變：部分改善型客戶被擋在購房大門之外，符合購房條件的則傾向于終極置業(yè)。投資型客戶同樣被拒之門外，進而轉戰(zhàn)商業(yè)地產。

　　整體市場的觀望情緒及住宅置業(yè)人群的大范圍縮減，對商品房的銷售產生了顯著影響。5月，鄭州市區(qū)商品房成交量58.91萬㎡，同比下降19.35%，前5個月鄭州市場倒退至2008年的成交水準。鄭州商品房市場2011年連續(xù)5個月呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。雖然供應市場呈現(xiàn)井噴式增長，供應量達88.62萬㎡，但連續(xù)5個月供應量大幅攀升并未帶動銷售量的持續(xù)走高。

　　競合地產董事長王東認為，隨著銀行新政——首套房首付四成、利率1.1倍全面鋪開執(zhí)行，預計市場成交量隨著剛性需求客戶實力受限將進一步縮減，價格的調整將更多地進入開發(fā)商的視野。

　　以價換量開發(fā)商暗打優(yōu)惠戰(zhàn)

　　面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，省會部分房地產開發(fā)商開始積極調整戰(zhàn)略，通過加大優(yōu)惠方式暗降房價，力圖殺出一條血路。

　　近日，記者走訪了九龍城、威尼斯水城、精華城和正商名鉆等幾大樓盤，發(fā)現(xiàn)多數(shù)樓盤都采取了五花八門的降價手段，打折力度也十分誘人。

　　以九龍城和正商明鉆為例。九龍城目前購房三重優(yōu)惠：全款9.8折，按揭9.9折；老帶新，新客戶額外優(yōu)惠1個點，老客戶兩房優(yōu)惠2000元，三房優(yōu)惠3000元。正商明鉆二期6月19日17#景觀樓開盤，當日最高優(yōu)惠6萬元。一期每天3套盛惠，兩房均價7000元/平方米，三房均價6500元/平方米。

　　尤其是九龍城，為配合一期房源清盤，推出了數(shù)套特價房，最低8.9折優(yōu)惠，5900元/平方米的銷售價格吸引了眾多購房者關注。置業(yè)顧問王小姐稱：“這次活動優(yōu)惠幅度空前，一經推出，便有不少購房者當場訂房。”

　　王東表示，經過數(shù)月的僵持，部分購房者開始伺機入市，市場高端樓盤價格依然堅挺，中低端樓盤促銷活動加強。就整體市場狀況而言，市場觀望氛圍依然濃厚，開發(fā)商現(xiàn)金流日漸趨緊，回籠資金意愿迫切，紛紛明折暗扣。鄭東新區(qū)某樓盤9折優(yōu)惠見諸戶外、農業(yè)西路某樓盤8.9折優(yōu)惠主打婚房剛需一族、東風路某樓盤特價房階段推出……

　資金告急開發(fā)商謀求突圍

　　王東告訴記者，開發(fā)商經過5個月的“望”季之后，發(fā)現(xiàn)形勢并沒有改觀，反而越來越艱難。雖然由于高土地成本的存在、利益的驅使等多方面的原因，開發(fā)商依然不愿輕易松口，房價似乎處在僵持狀態(tài)，但開發(fā)商同時也知道，這樣下去不是長久之計。

　　對于當前省會開發(fā)商降價求量的行為，王東認為，主要是情勢所逼，因為新政之下開發(fā)商資金鏈普遍告急。目前由于受一系列宏觀調控政策影響，許多金融機構，特別是大部分銀行都提高了對房地產行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商普遍出現(xiàn)了資金瓶頸，而不得不采取打折、降價等措施以減少存貨，刺激需求，從而擴大企業(yè)的融資規(guī)模。

　　王東同時表示，限購令使得目標客戶驟減，要想在有限的客戶資源中占領市場，品質優(yōu)勢遠遠不夠，置業(yè)者更看中的是其綜合因素的實惠性。開發(fā)商逐步意識到手握樓盤不如緊握資金實惠，為了使資金盡快回籠，在PK品質之余，從5月份開始，開發(fā)商便采取變相降價，暗打優(yōu)惠戰(zhàn)，試圖在市場中處于主動地位。

　　中原地產研究總監(jiān)張大偉認為，在持續(xù)加碼的政策重壓下，開發(fā)商從銀行貸款越來越難，將面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，部分敏感的開發(fā)商可能從二季度后期開始出現(xiàn)明顯的降價求量行為。鄭州樓市現(xiàn)在已步入以量換價的時代，敏銳的開發(fā)商明顯意識到不采取策略將面臨被淘汰的危險。