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　　2011年7月1到4日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇在海南三亞召開，來自全國地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及傳媒機(jī)構(gòu)首腦人物會聚博鰲，共同探討中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展和出路。任志強(qiáng)發(fā)表了主題演講，他說中國樓市調(diào)控并無太大改觀，反而越調(diào)越爛，調(diào)控如果集中于房價只會讓會使房子質(zhì)量更爛， 今年不可能完成1000萬套保障房，所有問題土地制度是根本。

任志強(qiáng)

　　以下為任志強(qiáng)演講全文：

　　中國樓市不但沒調(diào)好，還越調(diào)越爛

　　我們今天很多人都在這，我們希望把2003年開始的所有進(jìn)行評估，看看為什么這么多年，房地產(chǎn)市場不但沒有調(diào)好，還越調(diào)越爛。這個我們可能在今年年底，也可能在一個時間里會發(fā)布我們的研究報(bào)告。我談一些初步的看法。

　　昨天閉門會上我們說了，我們這輪調(diào)控什么，是調(diào)控房價、調(diào)控結(jié)構(gòu)還是調(diào)控通脹。小光剛才講，任何結(jié)構(gòu)上能進(jìn)行調(diào)整，所以大會也說到，我們需要轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)什么， 是轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)，住宅傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)變成商業(yè)，變成“芭蕾雨”?我們的土地約定，每年就供應(yīng)這么多商業(yè)用地，剩余的就是住宅用地，要想把結(jié)構(gòu)都調(diào)整為商業(yè)結(jié)構(gòu)，那就把 所有人都打死，因?yàn)橹挥?0%用在商業(yè)地產(chǎn)，土地也酒這么多。也有人說可以轉(zhuǎn)為旅游，可能轉(zhuǎn)為島，中國有幾個島就海南島。

　　旅游不可能成為全國性的轉(zhuǎn)型的東西，還有人提出養(yǎng)老，即使結(jié)構(gòu)上調(diào)整了，養(yǎng)老比重也不到10%，世界各國也如此。如果沒有養(yǎng)老保險，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是很難做的，單獨(dú)賣還會變成住宅房地產(chǎn)。就象中國說結(jié)構(gòu)調(diào)整一樣，都想說轉(zhuǎn)如高科技，都轉(zhuǎn)入可能嗎，美國硅谷也酒那么一點(diǎn)，不可能都轉(zhuǎn)為。

　　調(diào)控集中于房價，會使房子質(zhì)量更爛

　　我們現(xiàn)在看到的是通脹， 通脹問題很大，可能6月份會更高一些，雖然還沒有宣布。四個國都在膨脹，有的達(dá)到12點(diǎn)幾，13點(diǎn)幾，我個人覺得宏觀調(diào)控就是調(diào)節(jié)總供給和總需求的關(guān)系。 但我們現(xiàn)在的宏觀調(diào)控似乎是要拉平經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)格來說我們叫做用限價、限購等等辦法來抑制一個單一目標(biāo)就是房價。前兩天北京新現(xiàn)任的主任，邀請我們和劉曉光去吃飯，要求我們降價，換句話說我不知道我們應(yīng)該執(zhí)行政府的政策還是不應(yīng)該執(zhí)行政府的政策，這里一個最大的目標(biāo)就是，如果房地產(chǎn)開發(fā)把目標(biāo)都集中于房價上， 一定會生產(chǎn)最爛的房子。過去說房地產(chǎn)只有30年壽命，經(jīng)過這一輪可能只有10年、20年的壽命了。因?yàn)橐詢r格為導(dǎo)向的結(jié)果就更不要說什么節(jié)能、環(huán)保、高科 技了。所以以房價調(diào)整的結(jié)果一定是一個錯誤的結(jié)果。

　　通常以什么為對象，我們現(xiàn)在是以開發(fā)商為對象，文件上寫是增加供給，但是現(xiàn)在是減少供給，增加什么供給，增加保障房的供給，把市場化變成非市場化。國務(wù)院政府報(bào)告上說兩條腿走路，但現(xiàn)在要砍掉很粗壯的腿，要保住保障房的腿。

　　今年完成1000萬套保障房是做夢

　　今年我們政府提出要完成1000萬套，我說根本不可能，然后改為10月份之前開工1000萬套，我們這么多家只完成800多萬套，要1000萬套我覺得是做 夢一樣。我們曾經(jīng)做過報(bào)告，我們的核心問題不是沒有房子，按照國際上的計(jì)算方法把都算上有97%都有住房，但有很多是很多人住在一個房子，所以要改善需 求。當(dāng)年輕人離開父母時，兩者之間都得到了改善，否則老住在老人家中就沒有地方住，老得養(yǎng)兒子，這就是問題。所以我們現(xiàn)在的政策是限制改善性需求，也在城 市限制。比如滿18歲了就可以了，但銀行不給你貸款，認(rèn)為收入不夠。23歲的大學(xué)生拿工資的50%也不夠，甚至有的銀行還提出因?yàn)槟銢]有結(jié)婚，一個人支付 貸款是不夠的，還是不給你貸，于是人們只能用長輩的名義去，所以就變成了二套房。50歲以上的也不給貸，因?yàn)椴粔蚰晗蘖耍驗(yàn)槟阒挥形迥炅耍?0年以上的 貸款、30年以上的貸款就沒有還款能力的，于是還得用年輕人具備能力的去買第二套住房。我們名以上要打擊投資、限制第二套、第三套，但實(shí)際上我們從香港和 臺灣看到的，都是限制二次出讓，用加稅或調(diào)節(jié)的辦法解決。但我們的政策是不管你犯沒犯罪，先認(rèn)為你犯罪。確定你確實(shí)投機(jī)和投資，在短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓才對你制裁， 因此認(rèn)定你事親犯罪和事后犯罪是兩個不同的法律結(jié)構(gòu)，我們是先認(rèn)定你犯罪，然后再處罰，這種導(dǎo)致的最終結(jié)果也一定是錯誤的。

　　任何政府對市場的干預(yù)都是不道德的

　　以什么為手段，我們現(xiàn)在的監(jiān)管包括融資手段、包括利率、保障住房一大堆。所用的手段叫“四加”，加稅、加息反正不讓你過好日子。我最想說的是，都是以行政的手段未主導(dǎo)，而不是以市場的手段未主導(dǎo)，可能是最差的。按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來說，任何政府對市場的干預(yù)都是不道德的，這種不道德體現(xiàn)最明顯的就是計(jì)劃生育，為什么 80、90后的孩子不好管，就是因?yàn)楠?dú)生子女的政策壟斷了作為孩子的市場。所以沒有第二個人能夠和他分遺產(chǎn)，所以想好就或，于是就有了“藥家鑫”，我們看 歷代王朝里面，一個皇帝很多妃子，生了很多孩子，就要去打仗，大家打死了，可能出現(xiàn)哥哥把弟弟殺了，弟弟把哥哥殺了，殺死后剩下的就是可以讓流傳的最后的 優(yōu)秀者，而現(xiàn)在沒有競爭，哪來的優(yōu)秀者。

　　看看清朝最后為什么滅忙，為什么是慈禧太后，都是兒皇帝，最后兩歲、三歲沒法使清朝繼續(xù)延續(xù)下去，這是一個惡劣結(jié)果。恰恰是市場經(jīng)濟(jì)給了人們的道德機(jī)會，用自由選擇權(quán)，雙方的自由選擇權(quán)決定市場中的產(chǎn)品可以銷售和不可以銷售，或價格合理和不合理。 而價格恰恰是決定這個產(chǎn)品保證期供不應(yīng)求的情況下能夠滿足市場的供應(yīng)條件。而我們現(xiàn)在的市場價格是被扭曲的，當(dāng)中央要求必須限制幅度時，地方政府迫不得已 只能去弄虛作假了，因?yàn)槭裁炊脊懿涣耍驗(yàn)橛行┏鞘屑Z食是外運(yùn)的，有些城市沒有水泥，材料這部分都是由他人決定，但是你非要他來決定這個地區(qū)的房價和基本 成本，怎么可能。我不知道為什么這么荒謬的政策也能在中國實(shí)行，但是這種荒謬的政策逼迫政府弄虛作假，比如不允許你進(jìn)行網(wǎng)上交易，在網(wǎng)上交易的范圍內(nèi)進(jìn)行 限制和控制，等等，一系列的弄虛作假出現(xiàn)的結(jié)果是什么，價格在名以上可能是升可能是降，但都不反應(yīng)關(guān)系。

　　高房價和我無關(guān)，土地制度是根本

　　現(xiàn)在我們除了個別城市限制條件之 外，是不是面向全國誰也不知道。但實(shí)際上我們的銀行、特別對個人住房限貸，已經(jīng)從個別城市綿延到全國，在中國差異這么大的情況下，用一個辦法會出現(xiàn)什么結(jié)果，也許有人會說我們會穩(wěn)中有價，我們現(xiàn)在同比和環(huán)比都趨于下降。另外4%的高增長投資能不能維持，如果我們在持續(xù)的過程，都希望用保障性住房彌補(bǔ)商品房的下降，也許能成功，也許不成功，因?yàn)楸Ｕ闲宰》咳卞X，而上半年的更多的因?yàn)槿ツ觊_發(fā)商把房子都賣了，今年要保證按期交房子，原本賣代的房子完工后怎么 辦，也就是開始的時候會出現(xiàn)問題，我們也沒有看到土地增長的供應(yīng)，最后導(dǎo)致財(cái)政出現(xiàn)困難，很大地方都涉及到能不能賣出地，能不能賣出好價的問題，我們的中 央政府決定用土地收入的10%用于教育，也就是所有人看到土地價格的增長，中間要分一杯羹，下一次國務(wù)院可能決定拿出10%用于養(yǎng)老、再決定用于醫(yī)療，反 正都在攤這塊肥肉。

　　大家說今年政策可能不會變了，明年也可能不會變了，我覺得不要期望政策短期會變，一直到撞南墻的時候才會回頭，否認(rèn)最后導(dǎo)致的結(jié)果是惡性競爭的結(jié)果，惡性競爭的結(jié)果不同于2008年，2008年是外部不好內(nèi)部也不好，今年是內(nèi)部很好，外部也沒那么差，沒有那么多進(jìn)出口企 業(yè)的破產(chǎn)，為什么房子要下去，這個是莫名其妙的事。從歷史各國看，在經(jīng)濟(jì)高增長的情況下，房地產(chǎn)沒有一個國家會斷，這個是悖論的東西，但是我們現(xiàn)在恰恰是 要讓中國的房地產(chǎn)迅速掉下去，給大家一個笑臉。我就說這么多，謝謝。