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     博弈，正在深度而緩慢地進(jìn)行。盡管地方政府時刻在尋找中央高壓政策下的些許隙縫，但從種種跡象來看，這一次，中央調(diào)控的決心已無法撼動。

　　11月，宏觀經(jīng)濟(jì)政策“微調(diào)”、信貸定向?qū)捤傻恼撜{(diào)開始悄然見諸媒體，地方對中央政策底線的試探頻出。但微妙的是，這似乎并未改變現(xiàn)有的政策路徑。由于房地產(chǎn)滯漲帶來的連鎖效應(yīng)正在體現(xiàn)，但從中央政府層的多次表態(tài)來看，短期內(nèi)放松限購政策可能性不大。 本報記者文潔 長沙報道

　　數(shù)據(jù)雷達(dá)

　　11月第三周，長沙新房網(wǎng)簽成交量繼續(xù)萎縮。來自長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周（2011.11.13-11.19）長沙市內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽1010套，9.43萬平方米；其中住宅網(wǎng)簽724套，7.57萬平方米。

　　從商品房銷售量來看，上周商品房網(wǎng)簽1010套，較前一周減少242套，環(huán)比下滑19%。從各區(qū)域來看，上周僅雨花區(qū)網(wǎng)簽量環(huán)比上漲，較前一周增加195套，其他各區(qū)網(wǎng)簽量環(huán)比均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。其中，望城區(qū)由于暫停辦理網(wǎng)簽，上周該區(qū)無網(wǎng)簽記錄。

　　調(diào)控，已然奏效

　　11月23日，長沙，持續(xù)了幾天的燦爛陽光開始有些蕭瑟。長沙南城某樓盤營銷總監(jiān)鄭平 （化名）看著當(dāng)日的來訪統(tǒng)計，眉頭緊皺。

　　這個在南城尚屬有些名氣的樓盤，最近一個月以來情況并不樂觀。“消費者觀望情緒還是很濃，現(xiàn)在市場不好。”在11月中旬推出新房源的這個項目，23日當(dāng)天沒有成交。“去年項目就推出來了，而價格又被推高到一個相對尷尬的區(qū)位，所以銷售有些難。”鄭平說。這并不是近段時間以來長沙唯一一個成交尷尬的項目。事實上，在今年宏觀調(diào)控加劇的背景下，從一線城市上演的樓市下行記，正在開始悄然蔓延到二、三線城市。

　　11月初，上海“中海御景西岸”“龍湖酈城”等樓盤相繼拉開降價序幕，最高降幅近30%；同時，五大一線城市的二手房新增掛牌量較2010年年末也出現(xiàn)大幅萎縮。

　　在長沙，下跌的不僅僅是成交量，價格松動也開始出現(xiàn)。根據(jù)新峰地產(chǎn)研究院提供的商品房銷售網(wǎng)簽的監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月份長沙地區(qū)（含6區(qū)3縣市）、長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅均價分別為6429元/平方米、6774元/平方米，分別環(huán)比下跌0.8%和2.73%。

　　“事實上，長沙的房地產(chǎn)市場就像溫水煮青蛙，現(xiàn)在已經(jīng)開始產(chǎn)生效果。”湘域熙岸營銷總監(jiān)田章說。在市場普遍回歸理性的現(xiàn)實中，開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整價格預(yù)期，并以積極姿態(tài)應(yīng)對市場。

　　博弈，仍在進(jìn)行

　　“冬天要來了，這個冬天可能很冷。”11月上旬，長沙市住建委一位相關(guān)負(fù)責(zé)人的QQ簽名如此說。

　　就像中國大多數(shù)城市一樣，長沙對樓市的調(diào)控在貨幣和政策層面已執(zhí)行兩個季度。在多重作用力下，長沙樓市開始出現(xiàn)了各種下行的跡象。在省府板塊，5字頭重新開始亮相。鑫遠(yuǎn)逸園內(nèi)部認(rèn)購5000元出頭的均價，融源及第開盤預(yù)定5999元/平米的一口價。而在望城，“三”字頭樓盤開始批量入市：新城·國際花都開盤當(dāng)日，不限樓棟，不限樓層，不限戶型，一律3600元/㎡，精裝修房瑞凱景城苑、金地亞、中鼎江岸花城集體“三”字頭售價突圍……

　　現(xiàn)實是，出臺了限購政策的城市實際有資格、有能力、有意愿買房的家庭數(shù)量明顯減少，這使得這些城市房價漲幅明顯趨緩，北、上、廣、深等一線大城市房價已在最近幾個月連續(xù)停漲。

　　就在11月11日的財新峰會上，德意志銀行亞洲投行部主席蔡洪平對媒體表示，一方面地方政府土地收入少了；另一方面，在地方經(jīng)濟(jì)中，特別在沿海地區(qū)，已經(jīng)很難改變投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的方式，也很難改變現(xiàn)有投資結(jié)構(gòu)，地方政府對房地產(chǎn)的依賴度還是太高。

　　“事實上，盡管從長期看，限購政策取消是必然的，但就短期而言，放松限購政策，無疑是對前期政策思路的全盤否定。”恒基·凱旋門營銷負(fù)責(zé)人說。

　　第三只眼

　　資金是否充裕決定開發(fā)商能否繼續(xù)發(fā)展

　　對于大開發(fā)商們而言，銀行收緊貸款，還可以勉強(qiáng)轉(zhuǎn)向信托、基金、發(fā)債等其他融資方式，但中小開發(fā)商的借錢門路就更窄了，只能賣身賣地度過危機(jī)，或者轉(zhuǎn)向高利貸周轉(zhuǎn)資金困難，但長沙市場已經(jīng)有四五個小開發(fā)商因資金鏈斷裂而倒閉的情況。為了在樓市調(diào)控中生存下來，大部分開發(fā)商選擇了延遲開工，放緩施工速度，甚至?xí)和ｉ_發(fā)項目休眠過冬。

　　曾開發(fā)過湘府路某樓盤的開發(fā)商姜老板告訴記者，他在圭塘河邊上還有一塊百余畝的土地，暫時不打算開發(fā)，一是很難從銀行貸款，二是即使能貸，成本也非常高，核算下來，利息需要3分以上，跟高利貸沒多大差別，高額成本開發(fā)下來，還不一定能賣出去。對他來說，幸運的是，手頭所剩的房子不多了。

　　“我在邵陽的一個樓盤，10月初開的盤，四百多套房子，頭一天銷售了近8成，但沒過幾天，市場急轉(zhuǎn)直下，購房者觀望情緒突然激增，剩下的一百來套就難賣了，但我沒什么壓力了。”姜老板說，如果他手頭開發(fā)的樓盤多的話，這次調(diào)控他也會必死無疑，只要樓盤放著不開發(fā)，不欠債，就可以挺過去。

　　樓市行情不好，未來調(diào)控時間還有多久，誰也不知道，資金是否充裕決定了開發(fā)商能否繼續(xù)發(fā)展。當(dāng)下，不少開發(fā)商都采取了同樣的方法，準(zhǔn)備過冬。