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    調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度和現(xiàn)在的天氣一樣，正經(jīng)歷寒冬。資金鏈緊張、庫(kù)存高企、銷售下滑……房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。

    這會(huì)不會(huì)給房地產(chǎn)信托帶來(lái)兌付風(fēng)險(xiǎn)？2012年房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，政策會(huì)不會(huì)松動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)如何，是否存在投資機(jī)會(huì)？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多路出擊，采訪了信托、券商、公募基金、私募基金，薈萃他們的觀點(diǎn)，為您的投資理財(cái)提供一份參考。

    從緊房地產(chǎn)政策短期難改

    日前，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。地產(chǎn)商的“冬天”顯然并未過(guò)去，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會(huì)有所改變。

    房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪？

    中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，根據(jù)其對(duì)100個(gè)城市的全樣本[最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，與10月相比下降0.28%，其中43個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，57個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，11月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)與上月基本持平，其中共有6個(gè)城市環(huán)比跌幅在1%以上。

    央行日前發(fā)布的新聞稿表示，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司撰寫(xiě)的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。

    渣打銀行中國(guó)區(qū)經(jīng)濟(jì)師申嵐對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有了5%～10%左右的回調(diào)。

    房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)

    申嵐認(rèn)為，從緊的房地產(chǎn)政策還是會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要(想)看到房地產(chǎn)價(jià)格更大范圍的回調(diào)。

    華泰證券的報(bào)告也認(rèn)為，盡管地方政策上微調(diào)不斷，但是行業(yè)整體政策面尚未出現(xiàn)放松跡象。投資仍將繼續(xù)下行，行業(yè)處于持續(xù)衰退的下降通道中。限購(gòu)所帶來(lái)的銷售壓力將至少持續(xù)到明年一季度，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的銷售策略將大規(guī)模出現(xiàn)，房?jī)r(jià)的普遍、實(shí)質(zhì)性下跌也將在今年年底至明年1季度集中顯現(xiàn)。

    日前也有報(bào)道指出，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。

    在此之前，有佛山的“放松限購(gòu)一日游”等案例，但是最后想對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松動(dòng)的試探都未能成行。

    申嵐表示，房地產(chǎn)調(diào)控的目的并不是打壓這個(gè)市場(chǎng)，所以我們認(rèn)為在價(jià)格進(jìn)一步回調(diào)之后，政策也有放松的可能性。價(jià)格方面，目前已經(jīng)有5%～10%左右的回調(diào)了，我們認(rèn)為大概到20%左右，是一個(gè)大家比較容易接受的程度，到時(shí)候交易量受這個(gè)因素刺激有可能會(huì)走高。

    國(guó)泰君安證券發(fā)布的2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略會(huì)會(huì)議綜述也指出，調(diào)控至少持續(xù)到明年五六月份或者兩會(huì)后，但調(diào)控不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，未來(lái)政策松動(dòng)也是差異化的，比如可能偏向?qū)Ω纳菩途幼〉乃蓜?dòng)。

    申嵐表示，根據(jù)之前的調(diào)研，目前開(kāi)發(fā)商感覺(jué)較緊，房產(chǎn)商的策略都是刺激銷售。在拿地上可能會(huì)謹(jǐn)慎一些，拿地規(guī)模上可能會(huì)有所減少，明年開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模會(huì)有一個(gè)走弱。明年開(kāi)發(fā)商這個(gè)層面應(yīng)該還是不會(huì)放松。

    地產(chǎn)信托明年發(fā)行速度將減緩

    樓市調(diào)控下，樓市信貸受限，亦給房地產(chǎn)信托帶來(lái)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。而如今房?jī)r(jià)下跌，監(jiān)管趨嚴(yán)，房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，市場(chǎng)恐慌聲不斷。有業(yè)內(nèi)人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，地產(chǎn)信托暫不存在兌付風(fēng)險(xiǎn)。

    地產(chǎn)信托暫不存在兌付風(fēng)險(xiǎn)

    今年股債雙熊的背景下，一些存量房地產(chǎn)信托或?qū)⒚媾R到期兌付風(fēng)險(xiǎn)。諾亞財(cái)富研究部總經(jīng)理連凱接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)信托暫不存在兌付風(fēng)險(xiǎn)。

    “沒(méi)有兌付風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的突發(fā)點(diǎn)。信托資金在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中占比并不高，而且并不是所有產(chǎn)品都集中在某幾家開(kāi)發(fā)商身上。”連凱告訴記者，“目前地產(chǎn)信托產(chǎn)品分散度較高，整個(gè)地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)非常健康。”

    諾亞財(cái)富研究部副總經(jīng)理鄧偉巖預(yù)計(jì)，本輪房?jī)r(jià)跌幅在20%以內(nèi)，對(duì)于房地產(chǎn)公司盈利不會(huì)有太大影響。他認(rèn)為，此次房?jī)r(jià)下跌是政府宏觀調(diào)控的結(jié)果，并非房地產(chǎn)內(nèi)生泡沫破裂所致。“因此，中國(guó)暫時(shí)不存在房?jī)r(jià)大幅下跌，地產(chǎn)信托無(wú)法兌付的問(wèn)題。我們的貸款機(jī)構(gòu)非常安全，雖然過(guò)程中有各種微小的不和諧因素，但它們不影響大局。”

    新湖財(cái)富北京分公司財(cái)富中心總監(jiān)黃向東，在接受記者采訪時(shí)亦表示，房地產(chǎn)信托不會(huì)出現(xiàn)大面積無(wú)法兌付的違約現(xiàn)象。“目前房地產(chǎn)行業(yè)賺取的利潤(rùn)仍會(huì)高于制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)。”他告訴記者。