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    5月下旬，標(biāo)普和穆迪又對中資房企提出“警告”。標(biāo)普報告顯示，2012年初，中資開發(fā)商面臨的局面是今年到期的債務(wù)規(guī)模處于高位且流動性遭到削弱。

    穆迪稱，該公司最新進行的壓力測試顯示，該公司予以評級的29家中國房地產(chǎn)公司中11家現(xiàn)金流狀況疲軟，而2011年12月這類公司只有4家。

    頻頻唱空所為何？

    這不是第一次了。自從中國開始房地產(chǎn)調(diào)控，境外評級機構(gòu)的“達人”就從未停止過對中資房企評級的唱空。

    2011年初，穆迪就曾發(fā)布報告，將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，認為中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境。

    2011年6月15日，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場分析報告中預(yù)計，未來6至12個月內(nèi)，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。

    同在去年6月，摩根士丹利也發(fā)布中國房地產(chǎn)市場研究報告，認為三季度中國內(nèi)地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會提供進一步折扣，從而導(dǎo)致中國主要城市的銷售均價進一步下降。

    “再融資風(fēng)險”，“償債壓力”，“調(diào)控不放松”，境外評級機構(gòu)總是揪住這些“小辮子”不放。

    穆迪認為，其評級的29家中國房地產(chǎn)開發(fā)商，今年年底前到期的短期債務(wù)總額為人民幣1590億元，較其于2011年12月進行壓力測試時增加23%。這一局面將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流及流動資金造成進一步壓力。

    標(biāo)普評級的30家內(nèi)地開發(fā)商中，截至去年底時，于一年內(nèi)到期的債務(wù)按年增加57%，至1560億元；同時現(xiàn)金卻減少12%，至1760億元。標(biāo)普認為“今年將會是考驗逾8萬家中國開發(fā)商生存能力的一年。”

    給外資進入鋪路

    來來回回，“錢的壓力”是境外機構(gòu)老生常談的話題。而唱空背后，又夾雜著外資進門的腳步聲。2011年前5個月，商務(wù)部統(tǒng)計，外商投資中國房地產(chǎn)金額達266億元，同比增長57.3%。今年1—4月，外商投資房地產(chǎn)金額為222億元，同比增長62.3%。

    陽光100集團高級副總裁范小沖對《中國經(jīng)濟周刊》說：“再融資風(fēng)險和償債風(fēng)險都存在。”他說，但房地產(chǎn)企業(yè)只要降價就能迅速得到回款。“畢竟中國房地產(chǎn)市場目前是人為調(diào)控，只要項目降價，持幣待購者就會迅速跟進。房企完成資金回籠并不是問題。房地產(chǎn)信托等融資渠道也依然有效。”

    根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年5月21日—5月27日，全國54個典型城市成交量為4.9萬套，5月累計成交量已近20萬套。

    中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》說：“從1月—3月看，中國房地產(chǎn)市場確實較為悲觀。但現(xiàn)在的情況不同了。”他表示，從3月下旬開始，“存款準(zhǔn)備金率等金融數(shù)據(jù)的改變，以及對首套房貸款利率的優(yōu)惠使得大量剛性需求成為交易主力。”

    范小沖認為，“以價換量”的做法是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇。而一位剛剛從某外資房地產(chǎn)投資基金離職的港籍投資負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“評級機構(gòu)唱空背后，不排除為外資進入中國房地產(chǎn)市場造勢。一些境外投資機構(gòu)一直在尋找合適的項目和企業(yè)收購，而且大型企業(yè)一直都十分看好中國房地產(chǎn)市場。”