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    一套二手房的交易差價接近100萬元，但最終繳納的個人所得稅不到10萬元。在近期的北京二手房市場上，類似的例子屢見不鮮。雖然目前二手房市場已大幅降溫，但在樓市調(diào)控新政出臺一個半月后，被認(rèn)為是最嚴(yán)厲手段的二手房個稅新政遭遇了執(zhí)行的尷尬。

    中國證券報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易中，拆分交易價格以做低房屋的網(wǎng)簽價格，進(jìn)而壓低交易差價，已成為當(dāng)前交易雙方應(yīng)對政策的主要手段，屢試不爽。此外，為了促成交易，一些房主甚至采用“假離婚”的方式，將二手房變成免稅房源出售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一片爭議聲中，政策條款的邊際效應(yīng)正在逐步遞減。為避免調(diào)控落空，既應(yīng)加大執(zhí)行力度，也面需結(jié)合實際情況對調(diào)控政策細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)整。

    價格拆分大行其道

    談及最近剛在北京買到的一套二手房，小劉又郁悶又慶幸。郁悶的是買了一套“含稅房”，慶幸的是通過“合理”方式減少了這套房屋的個稅。

    小劉所買的這套房位于北京市豐臺區(qū)劉家窯，是一套面積64平方米的小兩居。購房合同顯示，交易總價為210萬元。問題在于稅費(fèi)。這套房子雖屬較老的社區(qū)，但業(yè)主持有房屋的時間不滿五年且為非唯一住房。這意味著，這筆交易將產(chǎn)生相當(dāng)于差價20%的個人所得稅。按照115萬元的房屋原值計算，個人所得稅達(dá)19萬元。再算上契稅、營業(yè)稅、中介費(fèi)等，交易成本將達(dá)25萬元。

    在供不應(yīng)求的北京樓市，房屋交易的所有稅費(fèi)成本均轉(zhuǎn)嫁給買方。為了促成這筆交易，中介機(jī)構(gòu)提出了一個價格拆分的方案：將交易價分為房屋成交價格和附加價格兩個部分，前者作為網(wǎng)簽的報價，也是計算交易差額和個稅的標(biāo)準(zhǔn)；后者主要包括家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等的作價。上述兩個部分均在購房合同中體現(xiàn)，從而實現(xiàn)其“合法性”。在具體操作中，只要把后者的價格做高，前述房屋成交價便相應(yīng)降低，與房屋原值之間的差額就會縮小，房屋交易所需繳納的個稅進(jìn)而減少。

    小劉向中國證券報記者出具的購房合同顯示，這套房屋的家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備的價格被做成31萬元，房屋則以179萬元的價格完成網(wǎng)簽。與房屋原值相比，差價僅為49萬元，應(yīng)繳納的個稅不到10萬元。中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的北京二手房市場，這種拆分價格的方法被廣泛采用。

    監(jiān)管力度有待加強(qiáng)

    對于做低交易價格的現(xiàn)象，相關(guān)部門曾出臺措施，但房地產(chǎn)中介的反饋是，只要操作得宜，拆分價格都能過關(guān)。

    北京市4月初調(diào)整各區(qū)縣二手房交易的最低計稅價格，實際交易中的網(wǎng)簽價格不得低于該價格，但調(diào)整后的最低計稅價格究竟應(yīng)在什么水平，按照慣例并未公開。多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員表示，在拆分二手房價格時，通常會將家具、家電和裝修等部分的價格做到相當(dāng)于業(yè)主報價15%-20%的水平，往往不會觸及最低計稅價格“紅線”。

    值得注意的是，按照國稅總局2006年發(fā)布的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，作為二手房交易中免稅部分的裝修費(fèi)用，最多不得超過房屋原值的15%。然而，在小劉的交易中，房屋裝修費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到房屋原值的23.8%。

    中國證券報記者從多家房地產(chǎn)中介工作人員獲悉，在他們成功操作的案例中，裝修費(fèi)用占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府文件規(guī)定的水平，部分高端房屋的裝修費(fèi)用甚至接近成交價格的50%。

    同樣，避稅的另一招是假離婚。在北京某大型房產(chǎn)中介青年路店，一位經(jīng)紀(jì)人講述了一則案例：一位名下?lián)碛袃商追慨a(chǎn)的丈夫欲將其中的一套賣出，這兩套房屋的持有時間雖已滿五年，但由于是家庭非唯一住房，無法規(guī)避個稅，長時間無人問津。為此，丈夫先將其中一套房產(chǎn)通過“贈予”方式過戶到妻子名下，然后兩人辦理離婚。如此一來，這套房源成為“滿五年、唯一”的免稅房源，很快受到購房者青睞并成功售出。兩人計劃待辦理完相關(guān)手續(xù)后復(fù)婚。

    該經(jīng)紀(jì)人表示，在他所在門店的免稅房源中，相當(dāng)一部分屬于假離婚，這種做法屢試不爽。業(yè)內(nèi)人士分析，二手房交易中高昂的個稅成本導(dǎo)致買賣雙方千方百計鉆政策漏洞，而在實際執(zhí)行中，調(diào)控政策的效果大打折扣。在二手房個稅新政出臺一個半月后，其邊際效應(yīng)已開始出現(xiàn)遞減。

    市場回升苗頭隱現(xiàn)

    二手房個稅新政出臺后，各地二手房成交量萎縮，市場交易達(dá)到冰點。

    據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，4月1日至5月13日，北京二手住宅網(wǎng)簽量為6973套，同比下滑49.8%。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，同期北京二手住宅成交均價為26540元/平方米，與政策出臺前大致持平，但同比上漲30.1%。

    值得注意的是，隨著市場對調(diào)控政策的逐漸消化，近期二手房市場出現(xiàn)升溫苗頭。據(jù)中國證券報記者調(diào)研，不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，近期門店的成交量普遍有所回升，大致上升到調(diào)控政策出臺前1/3的水平?？紤]到調(diào)控政策出臺前的交易量帶有非理性虛高成分，如今市場的恢復(fù)速度可謂超出預(yù)期。

    分析人士表示，在經(jīng)過了政策恐慌階段后，市場正在逐步自我修復(fù)。從避稅手段多樣、房源以免稅房為主流不難看出，二手房個稅政策的效果正在被消解，未來市場交易量回升將是大趨勢。

    有觀點認(rèn)為，為避免調(diào)控政策落空，除強(qiáng)化執(zhí)行環(huán)節(jié)外，也需及時調(diào)整個別不合理條款，防止對政策對市場構(gòu)成傷害。