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10月29日，中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡稱《建議》）。《建議》提出，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)……

2020年以來，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門積極響應(yīng)，從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，并出臺鼓勵(lì)措施，包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項(xiàng)債券的支持范圍”、“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等內(nèi)容。

7月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟访鞔_，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末（2025年底），結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。來自明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)表明，保守估計(jì)，中國老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元；而根據(jù)住建部原副部長仇保興測算的結(jié)果，老舊小區(qū)改造市場空間或可達(dá)5萬億元。

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國盛證券宏觀首席分析師熊園表示，“疊加當(dāng)前房住不炒、棚改收緊的大環(huán)境，老舊小區(qū)改造可以作為穩(wěn)投資的一大抓手，部分對沖投資下滑”，作為房地產(chǎn)投資的一部分，老舊小區(qū)改造的重要性和緊迫性在當(dāng)下逐漸凸顯。

2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，數(shù)量比去年增長一倍。有專家認(rèn)為，在老舊小區(qū)改造的帶動下，下半年房地產(chǎn)增速有望顯著加快，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資能達(dá)到5%左右的增長。近日，東莞、廣州、深圳等多個(gè)城市陸續(xù)公布城市更新項(xiàng)目進(jìn)展，明確未來改造計(jì)劃。據(jù)悉，已經(jīng)有多家房地產(chǎn)企業(yè)積極簽約城市更新改造項(xiàng)目（房地產(chǎn)開發(fā)商涉足的城市更新項(xiàng)目包括城中村開發(fā)、老舊小區(qū)改造、老舊建筑更新等），如首開集團(tuán)、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等。

老舊小區(qū)改造的投資規(guī)?？捎^，對于資金的需求十分迫切，除了房地產(chǎn)企業(yè)踴躍投資外，一些金融機(jī)構(gòu)和社會力量也在行動。7月17日，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行分別與5省9市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃未來5年向這5省9市共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。與此同時(shí)，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會資本參與改造運(yùn)營。上文所說的《意見》也指出，支持各地通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌措改造資金。

目前各地正在探索老舊小區(qū)改造的新機(jī)制，隨著老舊小區(qū)改造實(shí)施規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，再加上政策的傾斜、融資支持的增強(qiáng)，可以預(yù)測，未來將會有越來越多的資本力量參與老舊小區(qū)改造。

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從“十四五”提出加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)可以看出，挖潛存量的老舊小區(qū)改造將成為未來5年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)之一。而老舊小區(qū)改造作為房地產(chǎn)投資的一個(gè)環(huán)節(jié)，將帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游的需求，比如上游的鋼材、水泥，下游的裝飾涂料、瓷磚、五金、家具、家電等產(chǎn)業(yè)。

老舊小區(qū)改造量大面廣，其囊括的樓道修繕、入戶裝修翻新、門禁改造、維修道路、翻新裝飾外墻等，都催生包括陶瓷產(chǎn)品在內(nèi)的建材需求。如翻新裝飾外墻將為生產(chǎn)外墻磚、陶瓷干掛幕墻的建陶企業(yè)帶來利好，樓道修繕、入戶裝修翻新將增加對墻地磚的需求，改造小區(qū)公共環(huán)境則需要用到厚磚、地鋪石……

根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）數(shù)據(jù)評估推總，從住宅裝修市場的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)來看，老房及二手房翻新市場在2019年合計(jì)占比超過40%，2020年將超過42%。而毛坯商品住宅市場的比重持續(xù)下降，2019年預(yù)計(jì)略低于23%，2020年可降至17.6%，毛坯房市場在2020年也將低于37%。由此可見，存量房翻新特別是老舊小區(qū)改造市場帶來的裝修需求將逐漸成為未來幾年建陶企業(yè)的主力市場。

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“春江水暖鴨先知。”對于老舊小區(qū)改造帶來的裝修需求逐漸增長，終端的瓷磚經(jīng)銷商早已深有體會。

2018年9月，在中國陶瓷網(wǎng)上海站終端市場調(diào)研中，順輝瓷磚上海總代理商楊會榮曾透露，其店面銷售額有超過50%的份額是舊房裝修市場貢獻(xiàn)的，而這個(gè)占比還在持續(xù)攀升，多位上海瓷磚經(jīng)銷商也對“舊房裝修是上海瓷磚銷售不可忽視的市場”表示認(rèn)同。

2019年11月，中國陶瓷網(wǎng)記者在青島站終端市場調(diào)研中了解到，青島瓷磚零售市場主要是舊房翻新。青島越來越多的舊房到了“換裝”年限，為了追求居住舒適，不少業(yè)主選擇二次裝修，因此創(chuàng)造了瓷磚的零售需求。

今年（2020年）4月，無錫鷹牌陶瓷經(jīng)銷商李森林接受中國陶瓷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)采訪時(shí)同樣表示，老舊小區(qū)改造帶來的裝修需求在逐漸增長，至于瓷磚和衛(wèi)浴在市場份額能分得多少蛋糕，取決于經(jīng)銷商的經(jīng)營模式和便民性。

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目前，中國城鎮(zhèn)化正進(jìn)入高級發(fā)展階段，加快推進(jìn)城市更新是近幾年的重點(diǎn)任務(wù)之一，推進(jìn)老舊小區(qū)改造更是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。在此大環(huán)境下，老舊小區(qū)改造將逐漸成為建陶企業(yè)以及終端經(jīng)銷商不可忽視的重要市場，是一個(gè)值得被重視和深耕的藍(lán)海。

作者：思陶