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　　業(yè)內(nèi)專家認為，地區(qū)房地產(chǎn)“扛壓”能力的強弱，應(yīng)從多方面綜合考慮。首先要看直觀的供求關(guān)系，因為有效供應(yīng)和需求關(guān)系是影響市場走勢最直接的因素；其次是城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，例如城市GDP、城市人口、人均GDP等。此外城市土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市屬性等都與房地產(chǎn)業(yè)的興衰密切相關(guān)。

　　先看濟南市近幾年的樓市供需情況。2009年以來，濟南樓市剛性需求開始井噴式釋放，但市場表現(xiàn)卻是嚴重供小于求。目前，供需比例處于失衡狀態(tài)。2010年，國家出臺調(diào)控政策，濟南地區(qū)雖然購房需求有所抑制，但供不應(yīng)求的局面沒有緩解。2010年濟南商品房平均供應(yīng)20.36萬平方米/月，成交18.96萬平方米/月。當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期在中短期內(nèi)將保持基本穩(wěn)定，濟南樓市供需格局也不會發(fā)生重大調(diào)整，因此濟南市住宅市場的基本格局相應(yīng)地不會有太大變化。

　　再看濟南市未來商品房土地供應(yīng)情況，總體趨勢是土地供應(yīng)增幅小，有效供應(yīng)緩慢。土地供應(yīng)量高低決定城市未來商品房銷售面積大小，從近幾年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，濟南近幾年土地供應(yīng)漲幅有限，甚至2010年土地供應(yīng)比2009年下降了17.7%；土地成交后形成市場有效供應(yīng)的速度較慢，所以今后幾年內(nèi)濟南樓市有效供應(yīng)量集中爆發(fā)式增長的可能性很小。

　　第三，從未來濟南的保障房供應(yīng)來看，其建設(shè)速度有待提高。2010年下半年召開的濟南市經(jīng)濟工作會議提出，2010年至2012年，全市將新增保障性住房不低于230萬平方米，其中廉租房不低于40萬平方米，公租房不低于120萬平方米，經(jīng)適房不低于70萬平方米。但從近幾年的保障性住房實際供應(yīng)來看，雖然政府對于保障性住房的供應(yīng)計劃較多，但短期內(nèi)依舊難以對樓市形成實際沖擊。而且保障性住房滿足的主要是低端收入人群住房需求，同時低端收入人群本身購買力較差，對商品房市場不會產(chǎn)生明顯分流。

　　第四，從宏觀經(jīng)濟指標(biāo)看，今后幾年濟南地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展走勢好，市場前行動力足。2010年全市生產(chǎn)總值3910.80億元，比上年增長12.7%，全年城市居民人均可支配收入25321.1元，增長11.4%，城市居民恩格爾系數(shù)31.6%，下降1.2個百分點。宏觀經(jīng)濟向好趨勢必然帶動購買力持續(xù)增加，包括房地產(chǎn)業(yè)的購買力也會持續(xù)增長。近幾年濟南市戶籍人口數(shù)量保持低速均衡增長，隨著城市化進程加快，流動人口大量持續(xù)遷入城區(qū)，高校畢業(yè)生留濟南就業(yè)的人數(shù)逐年增加，預(yù)計到2020年，濟南市人口規(guī)模將達到900萬至1000萬人。

　　基于以上數(shù)據(jù)分析可以看出，濟南樓市供應(yīng)依舊短缺，從近幾年的土地供應(yīng)增幅以及保障房建設(shè)進度來看，濟南房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)短時間內(nèi)不會有根本性的轉(zhuǎn)變，供應(yīng)短缺現(xiàn)象仍將持續(xù)。

　　對于2011年濟南房地產(chǎn)走勢，業(yè)內(nèi)人士認為，濟南樓市供需結(jié)構(gòu)短時間內(nèi)不會發(fā)生根本改變，預(yù)計成交量經(jīng)短暫波動后將隨著剛性需求的釋放而逐步恢復(fù)增長；預(yù)計濟南樓市均價今后依舊保持增長態(tài)勢，但增幅將減小。