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    當(dāng)許多在本土起家的實(shí)力房企羽翼漸豐，便開始心懷四方、布局外埠乃至全國，這幾乎已經(jīng)成為內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商的一個思維定勢。而近20年來一直固守河南這一區(qū)域市場的建業(yè)地產(chǎn)，無疑是其中的一個“異類”。

    “建業(yè)地產(chǎn)在過去18年里是個非常簡單的企業(yè)，6個字就可以總結(jié)——在河南，做地產(chǎn)。未來假如還有18年的話，還是這6個字。”胡葆森如此概括在他領(lǐng)導(dǎo)下的建業(yè)地產(chǎn)這些年來的發(fā)展邏輯。

    不難發(fā)現(xiàn)，有著香港從業(yè)經(jīng)歷的胡葆森，也將諸多港資房企的特征注入了建業(yè)地產(chǎn)——謹(jǐn)慎、理性，不打無把握之仗，追求可持續(xù)發(fā)展。盡管短短幾年時間就讓建業(yè)地產(chǎn)登上了河南地產(chǎn)龍頭老大的寶座，盡管2008年成功實(shí)現(xiàn)在香港上市，盡管許多全國性的地產(chǎn)大佬都開始布局二三線城市，但這些都沒有動搖胡葆森當(dāng)初“省域化模式”的發(fā)展思路。

    “建業(yè)應(yīng)該在自己熟悉的領(lǐng)域和區(qū)域舞蹈。”沒人能說清這樣的思維模式是謹(jǐn)慎抑或保守，因?yàn)闊o法論證“建業(yè)如果向區(qū)域外發(fā)展將會怎樣”這樣的命題。
　　
　　省域化模式：向下做，向小做
　　
    1992年，河南人胡葆森以“港商”的身份回到家鄉(xiāng)，和當(dāng)?shù)氐慕ㄐ泻腺Y成立建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。兩年后，國家要求金融機(jī)構(gòu)退出實(shí)業(yè)經(jīng)營，胡葆森買下了建行持有的公司所有股份。

    選擇在河南開發(fā)房地產(chǎn)，胡葆森當(dāng)初的選擇不可謂不“激進(jìn)”。彼時，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場剛剛起步不久，熱點(diǎn)是海南等沿海地區(qū)。而河南這樣的中原地區(qū)，其市場成熟程度被胡葆森形容為“鹽堿地”。在這片“鹽堿地”上，建業(yè)第一個推出高檔住宅小區(qū)。第一個進(jìn)行地產(chǎn)的品牌化運(yùn)作，第一個成立河南建業(yè)物業(yè)管理公司……很快，建業(yè)地產(chǎn)就在當(dāng)?shù)亟⒘似放?，確立了龍頭老大的地位。

    或許是因?yàn)橛H歷過香港樓市的起起落落，胡葆森很早就開始思考建業(yè)未來發(fā)展的宏觀命題。胡葆森承認(rèn)，那時他也想過買殼上市，想過兼并弱勢企業(yè)，也想過異地擴(kuò)張。但經(jīng)過反復(fù)思考和論證，2001年，建業(yè)確立了未來十年的發(fā)展總綱，提出“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”，即扎根中原，逐步分級向下延伸，做專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商，這在業(yè)內(nèi)被稱為“建業(yè)模式”。

    那段時間，各地的地產(chǎn)大佬們在全國市場攻城略地，并取得了相當(dāng)矚目的銷售業(yè)績。建業(yè)則獨(dú)守一隅，嚴(yán)格執(zhí)行著“向下做，向小做”的戰(zhàn)略規(guī)劃，如今已布局了河南的18個地級城市和4個縣級城市。

    “建業(yè)模式”也曾引起業(yè)內(nèi)的不解，因?yàn)榻I(yè)是有實(shí)力走出河南的。與全國一線城市相比，鄭州及周邊城市尚屬價值洼地，在內(nèi)地房地產(chǎn)這一“暴利”市場，獲得的利潤率相對有限。反觀河南的另一家實(shí)力房企鑫苑置業(yè)，就以后來者的姿態(tài)，連續(xù)幾年搶奪了建業(yè)在鄭州市場銷售額第一的位置。而在迅速崛起之后，鑫苑選擇與建業(yè)背道而馳，走上了全國擴(kuò)張的道路。

    對于建業(yè)為何不肯離開河南的疑問，胡葆森的回答很老實(shí)：“因?yàn)闆]有條件做全國大佬。”在他看來，萬科走出深圳、綠地走出上海都是因?yàn)楫?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和，而建業(yè)并不存在這樣的問題，因?yàn)楹幽系姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展空間還很大；何況如果去外地市場只是做一兩個項(xiàng)目，無法保證在當(dāng)?shù)爻掷m(xù)發(fā)展的話，那還不如不去。

    “由于在外地沒有項(xiàng)目，建業(yè)多年建立起來的品牌優(yōu)勢與運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)主要集中在河南地區(qū)，如果此時去布局域外城市，需要面臨的挑戰(zhàn)要比在本省深耕多得多。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。
　　
　　以上市謀未來
　　
    深諳市場發(fā)展規(guī)律的胡葆森，早就提前分析了建業(yè)未來可能遇到的挑戰(zhàn)，包括樓市可能出現(xiàn)的波動以及今后全國性實(shí)力房企進(jìn)入河南市場后所帶來的競爭。在他的意識里，建業(yè)想要做到“持續(xù)發(fā)展”，上市是其中一條非走不可的道路。

    2007年底，建業(yè)地產(chǎn)正式啟動赴港上市計(jì)劃。當(dāng)時的資本市場尚如火如荼，建業(yè)地產(chǎn)也氣勢如虹地公布了自己的上市目標(biāo)：發(fā)行約40億股、融資約80億港元。

    而在此之前，建業(yè)就加大了土地儲備的力度。因?yàn)樵诤嵘磥?，在上市前，考察企業(yè)的主要內(nèi)容之一就是看其土地儲備夠不夠三年開發(fā)，如果不夠，就會被認(rèn)為該企業(yè)的未來是不確定的。據(jù)相關(guān)媒體報道，2007年建業(yè)在河南省擁有建筑面積超過450萬平方米的現(xiàn)有土地儲備和約210萬平方米的潛在土地儲備。

    為謀求上市及布局全省而加速的拿地行為也讓建業(yè)在當(dāng)時一度招來“囤地”的質(zhì)疑。2007年的一份《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》中，僅在河南本省發(fā)展的建業(yè)與萬科、碧桂園等企業(yè)一同被列為全國十大“囤地大戶”。

    而當(dāng)時建業(yè)另一個令業(yè)內(nèi)關(guān)注的行為則是出讓36.14%的股份給凱德置地。這被普遍認(rèn)為與建業(yè)正在進(jìn)行的香港IPO有關(guān)。“上市的時候我們需要現(xiàn)金和利潤，這是當(dāng)時根據(jù)自身持有物業(yè)的能力作出的調(diào)整。”不久前胡葆森接受本報采訪談及這一行動時如此解釋道。

    盡管準(zhǔn)備充足，但2008年初風(fēng)云突變，世界金融危機(jī)及國家的宏觀調(diào)控令樓市產(chǎn)生動蕩，內(nèi)地一大批擬上市房企被迫擱置了上市計(jì)劃。但建業(yè)的上市決心不改。2008年6月，建業(yè)地產(chǎn)如期登陸港交所，但上市首日跌破2.75港元發(fā)行價，融資規(guī)模也大幅縮水至13.75億港元。

    盡管融資縮水，但胡葆森仍然認(rèn)為如期上市收獲更大，因?yàn)槿诘搅隋X，未來項(xiàng)目升值的回報完全可以彌補(bǔ)上市的一些損失。在資本市場中，建業(yè)地產(chǎn)再次成為了贏家。
　　
　　以多元化謀空間
　　
    對于香港幾大老牌房企的運(yùn)作模式，胡葆森看得很清楚，其中關(guān)鍵的一點(diǎn)就是非常重視對持有物業(yè)的發(fā)展。市場形勢好的時候，持有物業(yè)收入占比會比較低，但市場一旦出現(xiàn)不景氣，這部分的收入和利潤就會上升，以保持業(yè)績和現(xiàn)金流的穩(wěn)定。如今內(nèi)地市場進(jìn)入了新一輪的調(diào)控，建業(yè)地產(chǎn)也在此時開始了對持有類物業(yè)的拓展。

    按照建業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)十年計(jì)劃，胡葆森希望建業(yè)用5～8年的時間實(shí)現(xiàn)持有型物業(yè)15%～20%的收入與利潤貢獻(xiàn)率，如果這一目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，將意味著建業(yè)的商業(yè)模式發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化。

    而建業(yè)的多元化嘗試還不止如此。11月初，建業(yè)剛剛宣布投資50億元開發(fā)河南焦作“云臺山”項(xiàng)目，涵蓋商業(yè)、住宅、五星級飯店、美食城及多功能旅游服務(wù)區(qū)等多種形態(tài)。涉足旅游地產(chǎn)，這在建業(yè)的發(fā)展史上還是第一次。

    專業(yè)人士分析，目前很多一線房企都開始布局旅游地產(chǎn)，河南這方面的市場雖然尚處于起步階段，但立志于在省內(nèi)長期發(fā)展的建業(yè)也開始提前占領(lǐng)資源，為日后的轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。

    從布局房地產(chǎn)價值洼地，到竭盡全力謀求上市，再到嘗試多元化轉(zhuǎn)型，如今回顧建業(yè)18年來的發(fā)展脈絡(luò)，在看似謹(jǐn)慎甚至“保守”的表象之下，實(shí)則步步占得先手。也許下一個18年，我們依舊看不到胡葆森走出河南的動作，但在這接下來的18年里，建業(yè)仍然有足夠的可能繼續(xù)擔(dān)當(dāng)河南房地產(chǎn)市場的“老大”。（  張勁松/文）