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市場與概念結(jié)合造就通州房價(jià)神話

2011-06-14 來源：《中國經(jīng)營報(bào)》責(zé)任編輯：張芙蓉閱讀：1999

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通州當(dāng)年住宅價(jià)格幾乎與CBD地區(qū)的價(jià)格相接近，如今已率先出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。2010年年初通州現(xiàn)代化國際新城規(guī)劃出臺后，通州房價(jià)迅速從2009年年初每平方米不足萬元到2010年年初火箭般地突破兩萬元，部分樓盤甚至超過三萬元，開發(fā)商因而蜂擁而上。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，伴隨著通州房價(jià)每次激烈上漲的除了地方政府區(qū)域規(guī)劃新概念的出臺，還有開發(fā)商蓄意抬高樓盤周圍地價(jià)的行為，這難道僅僅是巧合？

概念透支過后，通州的存量房高達(dá)北京整體存量房的近3成，價(jià)格開始劇烈下滑。

6月5日，星期天，位于通州九棵樹附近的K2海棠灣售樓處顯得異常冷清。這個(gè)對外宣稱售價(jià)26000元每平方米的樓盤，實(shí)際簽約價(jià)格已經(jīng)降到了20000元左右。

K2海棠灣價(jià)格變化軌跡只是通州房價(jià)變化的一個(gè)縮影。截至目前，通州房價(jià)均價(jià)有20%的下調(diào)，成交量也跌至冰點(diǎn)，庫存高達(dá)2萬多套，超過北京庫存量10萬套的兩成。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通州房價(jià)的神話來自政府與開發(fā)商互為推手，在一定時(shí)期內(nèi)，這種互為借勢的做法的確活躍了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，但開發(fā)商過度透支利好的行為在制造了房價(jià)神話的同時(shí)也制造了泡沫。

抬高項(xiàng)目周邊地價(jià)

當(dāng)時(shí)參與土地競買的一位企業(yè)總經(jīng)理如此解讀華美的“瘋狂拿地”行為：“通過抬高項(xiàng)目周邊的地價(jià)，拉高項(xiàng)目房價(jià)。”

提起通州房地產(chǎn)界，不能繞開的是華美地產(chǎn)，也就是K2海棠灣的開發(fā)企業(yè)。這個(gè)以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)起家的小型房地產(chǎn)公司，一則因其獨(dú)特銷售方式，讓業(yè)界矚目；二則因其在金融危機(jī)之時(shí)擊敗眾多名企高價(jià)拿地而一鳴驚人。

據(jù)了解，華美地產(chǎn)從1994年歷經(jīng)15年的發(fā)展，從起初的二手房中介公司蛻變到集營銷代理、投資及開發(fā)多種經(jīng)營的公司。從最初的一家二手房公司到現(xiàn)在擁有十多家下屬子公司，發(fā)展可謂迅速。

傳奇的K2海棠灣，則是華美地產(chǎn)由經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)型開發(fā)公司后在通州投資的第二個(gè)項(xiàng)目。據(jù)了解，其在通州房價(jià)這輪暴漲中獲取了高額利潤。截至6月8日，K2海棠灣對外宣傳價(jià)格為26000元每平方米，與樓市調(diào)控之前的價(jià)格保持一致。

華美地產(chǎn)經(jīng)營通州地塊，從一日拍兩地開始。

2009年6月25日，通州區(qū)九棵樹大街地塊公開拍賣。參與競標(biāo)的有富力、華業(yè)、融科、綠地、金地等名企，但經(jīng)過125輪競價(jià)后，卻被一個(gè)業(yè)界并不熟悉的公司——北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億元的高價(jià)拿得。該價(jià)格超過底價(jià)1.23倍，樓面地價(jià)高達(dá)6259元/平方米。

隨后，該公司再次以1.88億元拿下通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊莊路（非常1 1）地塊，樓面地價(jià)接近6000元/平方米。

這在當(dāng)時(shí)讓業(yè)界知名企業(yè)非常震驚。

華業(yè)地產(chǎn)（600240）也參與了通州九棵樹地塊的競價(jià)，但是卻一次也沒舉過牌子。時(shí)任華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理的陳云峰對記者回憶：“我們當(dāng)時(shí)的預(yù)算已經(jīng)夠高了，但現(xiàn)場的報(bào)價(jià)比我們還高。”按照當(dāng)時(shí)樓面價(jià)計(jì)算，未來房價(jià)至少要賣到每平方米2萬元才能有賺頭。“土地市場又開始出現(xiàn)2007年瘋狂的苗頭”。

后來業(yè)界通過查詢發(fā)現(xiàn)，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬華美地產(chǎn)。不僅如此，華美地產(chǎn)下屬另一企業(yè)——北京麥金利地產(chǎn)在此之前一個(gè)月已經(jīng)發(fā)力土地市場。2009年5月19日，通州區(qū)通胡大街70號地經(jīng)過80輪競價(jià)后，被北京麥金利地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.24億元競得，高出底價(jià)6成，使其純商業(yè)樓面地價(jià)接近5000元/平方米。

當(dāng)時(shí)參與上述土地競買的一位企業(yè)總經(jīng)理如此解讀華美的“瘋狂拿地”行為：“通過抬高項(xiàng)目周邊的地價(jià)，拉高項(xiàng)目房價(jià)。”

九棵樹地塊競拍一個(gè)月后，K2海棠灣第一期以10000元每平方米開盤讓上述企業(yè)總經(jīng)理感覺到“味道不對”。第二期則以11000元每平方米開盤。2010年2月，第三期直接翻倍以23000元每平方米高價(jià)開盤。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，華美地產(chǎn)子公司拍買九棵樹地塊時(shí)，在拍賣師落槌后，該公司竟然又主動加價(jià)2000萬元。這確實(shí)有些不合常理。記者向華美地產(chǎn)求證此事，但在發(fā)稿前沒有得到回應(yīng)。

政府助推地價(jià)上漲

知情人士透露，當(dāng)?shù)卣芸赡芫褪蔷趴脴涞貕K地王的幕后推手，旨在推高地價(jià)。

開盤后的K2海棠灣銷售果然順風(fēng)順?biāo)科椒矫變r(jià)格曾經(jīng)一度漲到26000元。同為華美地產(chǎn)所屬項(xiàng)目K2清水灣位置相對較為偏僻，接近東六環(huán)，在2010年4月開盤時(shí)，每平方米價(jià)格則為23000元。

通州房價(jià)達(dá)到巔峰。京貿(mào)國際城、珠江拉維小鎮(zhèn)、月亮河公園、K2海棠灣、阿爾法社區(qū)，上述通州5大熱銷樓盤在2010年3月中旬至4月中旬，短短的一個(gè)多月時(shí)間里，每個(gè)樓盤售價(jià)漲幅平均超過1萬元。

然而，北京市國土資源局的一則公告讓很多人大跌眼鏡。2010年4月30日，K2地產(chǎn)旗下北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因拖欠土地出讓金，而被暫停公司及其關(guān)聯(lián)公司的拿地資格。

祁連地產(chǎn)拖欠的正是年前以17.4億元拿下北京通州區(qū)九棵樹地王的土地出讓金。據(jù)工商資料顯示，該公司注冊于2009年6月1日，注冊資金為1億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年4月17日的樓市調(diào)控打破了華美地產(chǎn)的銷售計(jì)劃，影響到其資金鏈條。當(dāng)時(shí)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，K2海棠灣和K2清水灣兩個(gè)項(xiàng)目共獲得銷售收入22.46億元。

計(jì)算可知，華美地產(chǎn)集中拿下的3塊土地需要支付土地出讓金25.52億元。相比之下，K2海棠灣和清水灣的銷售額還不夠買地的資金。“華美地產(chǎn)面臨退地和罰沒競買保證金的危險(xiǎn)，不過相比20多億元的銷售收入，華美地產(chǎn)沒有損失。”時(shí)任華業(yè)東方玫瑰公司副總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為。

當(dāng)時(shí)參加競拍的知情人士說華美地產(chǎn)并不缺資金。一方面華美地產(chǎn)在銷售K2海棠灣和K2清水灣的同時(shí)，又通過土地抵押獲取了銀行貸款；另一方面華美地產(chǎn)有自己的房地產(chǎn)信托基金。“拖延只是一種策略而已。”

上述知情人士透露，當(dāng)?shù)卣芸赡芫褪蔷趴脴涞貕K地王的幕后推手，旨在推高地價(jià)。果然，華美地產(chǎn)并沒有退地。據(jù)華美地產(chǎn)內(nèi)部人士近日透露，九棵樹地塊將于今年8月份開工。對于是否交足土地出讓金以及是否及時(shí)開工，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有回答記者的提問。

且記者現(xiàn)場看到，金隅嘉業(yè)兩年前拿下的位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村的通州區(qū)梨園鎮(zhèn)其他多功能用地與居住用地，至今也沒有動工。

房企銷售策略透支概念利好

2010年記者在通州采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，所有的售樓處都貼著“通州新城規(guī)劃地圖”，所有售樓人員促銷手段都是拿“現(xiàn)代化國際新城”描述通州的前景。

“現(xiàn)代化國際新城”概念引爆，開發(fā)企業(yè)不僅趨之若鶩，且極盡所能借勢營銷。

2010年記者在通州采訪時(shí)曾發(fā)現(xiàn)，所有的售樓處都貼著“通州新城規(guī)劃地圖”，所有售樓人員促銷手段都是拿“現(xiàn)代化國際新城”描述通州的前景。

甚至當(dāng)時(shí)，有的開發(fā)企業(yè)為了賣房，竟然拿幾年前北京市政府投向通州基礎(chǔ)設(shè)施的500億元來吸引購房者。不得已，北京市委宣傳部還出面澄清。

聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，通州房地產(chǎn)市場與概念之間的緊密聯(lián)系狀態(tài)，從幾家地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可知一二。最具有代表性的樓盤是新華聯(lián)、K2海棠灣、京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰和北京ONE。具體來說，新華聯(lián)由于地價(jià)很低，趁勢提高房價(jià)，踏著樓市節(jié)奏在調(diào)控之前基本銷售完畢賺了大錢。K2海棠灣則選擇了“圍魏救趙”的方式，在2009年初樓市剛剛從金融危機(jī)中走出來的時(shí)候，即通過拍賣土地抬高地價(jià)從而拉動房價(jià)，完成了自我托市，也賺了大錢。

一份內(nèi)部資料顯示，當(dāng)時(shí)通州市場上使用比較多的包銷模式就是華美與開發(fā)商就包銷均價(jià)、銷售周期和付款方式，華美地產(chǎn)承擔(dān)所有營銷推廣費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，自行確定市場銷售價(jià)格。華美地產(chǎn)在約定銷售周期內(nèi)100%完成項(xiàng)目的銷售，高于買斷平均價(jià)格的差價(jià)為華美地產(chǎn)所獲回報(bào)。銷售價(jià)格低于買斷平均價(jià)格時(shí)，由華美地產(chǎn)向開發(fā)商補(bǔ)齊差額部分。如未按期完成，華美地產(chǎn)將在銷售周期截止日前一次性買斷剩下所有房屋。

上述內(nèi)部材料顯示，華美地產(chǎn)由于采取在地鐵馬路發(fā)傳單的宣傳方式，為業(yè)界所不齒。“業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是小公司的做法，產(chǎn)品很難獲得信任。”一開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理表示。

但華美地產(chǎn)恰恰通過這種方式獲得了回報(bào)。截止到目前，華美地產(chǎn)形成了2000多人組成的銷售軍團(tuán)。2006年完成銷售額10個(gè)億，2007完成銷售額50個(gè)億，2008年完成銷售額40個(gè)億。

2007年開始，華美從經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)型投資開發(fā)公司。K2海棠灣是華美地產(chǎn)在通州開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，從2008年開始通州成為華美地產(chǎn)投資的重點(diǎn)區(qū)域。之后，K2清水灣等K2系列不斷推出。

據(jù)知情人士透露，華美地產(chǎn)在接受K2爛尾盤時(shí)的成本并不高。“當(dāng)時(shí)恰逢金融危機(jī)，如何推盤并獲得高額投資讓華美地產(chǎn)高層很頭疼。”通州不失時(shí)機(jī)的區(qū)域規(guī)劃出臺，給了K2海棠灣最大的幫助。對此，記者多次聯(lián)系華美地產(chǎn)要求采訪均被拒絕。

根據(jù)公開資料顯示，K2海棠灣項(xiàng)目總占地約7.2萬平方米，總建筑面積25萬平方米。

陳云峰表示，盡管業(yè)界不喜歡華美地產(chǎn)營銷模式，但這種獨(dú)特的模式確實(shí)給華美地產(chǎn)帶來了價(jià)值。“華美地產(chǎn)接收爛尾樓，就源自對自己營銷模式的信任。”

京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰和北京ONE等3個(gè)樓盤基本沒有踩對點(diǎn)，都是在通州各概念用完以后才開盤銷售，結(jié)果可想而知。

北京ONE位于通州區(qū)政府對面，號稱打造高科技公寓。在2009年樓市回暖之際，沒有及時(shí)推盤，只好一拖再拖。直到國十條出臺后，北京ONE才開始銷售，然而該樓盤逆市漲價(jià)，打出的35000元/平方米價(jià)格除了摘取了“通州最貴樓盤”稱號外，別無所獲。

京貿(mào)國際城分別于2009年1月23日和3月11日開盤銷售過，當(dāng)時(shí)成交均價(jià)分別為每平方米1.4萬元和1.8萬元，到2010年初，新開盤的3號樓預(yù)售均價(jià)直接調(diào)高到每平方米2.6萬元。

跳躍性的價(jià)格并沒有獲得購房者認(rèn)可。不得已，京貿(mào)國際城于2010年11月宣布每平方米降價(jià)6000多元，同時(shí)承諾給之前高額購房者補(bǔ)償差價(jià)，預(yù)計(jì)將補(bǔ)償近2億元。“這種壯士斷臂的措施并沒有挽救敗局，購房者的心態(tài)是買漲不買跌。”聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示。

華業(yè)東方玫瑰每平方米價(jià)格曾經(jīng)一度從8000元跳到2萬元。據(jù)知情人士透露，開發(fā)商誤判了房價(jià)走勢，結(jié)果遭遇了宏觀調(diào)控錯(cuò)過了市場銷售黃金期。截至目前，7000多套商品房，至今銷售1000套左右。當(dāng)時(shí)，通州房價(jià)已經(jīng)成了神話。以至于有開發(fā)商戲稱，晚一月開盤，每平方米可以漲1萬元。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示：“像通州這樣的郊區(qū)房價(jià)上漲，主要還是因?yàn)榻铏C(jī)炒作。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者：“2010年年初，投資者占購房者比例最高時(shí)達(dá)到70%。”

政府制造概念

關(guān)注通州房價(jià)的人可能還記得通州房價(jià)瘋狂上漲的節(jié)點(diǎn)——2009年底和2010年初。彼時(shí)，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城概念剛剛提出。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通州房價(jià)瘋狂的背后，更多的是地方政府在經(jīng)營。

在上述CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城概念提出之前，通州圍繞規(guī)劃和打造概念亦不遺余力，但通州房價(jià)一直不溫不火。第一把“火”則是八通線。作為通州交通黃金線，八通線自2003年開通后，通州房地產(chǎn)正式起步，但區(qū)域自身不能消化中高端人才的現(xiàn)狀讓通州很快成了“睡城”的代名詞。

如何改變通州，讓通州政府部門煞費(fèi)心思。2004年，北京市政府機(jī)關(guān)東遷通州的傳聞開始傳播。盡管被當(dāng)時(shí)建設(shè)部副部長周干峙否定，但當(dāng)時(shí)通州方面仍然對外宣稱，通州正在做北京市政府機(jī)關(guān)東遷的相關(guān)準(zhǔn)備。

由于當(dāng)時(shí)通州房地產(chǎn)并不被大多房地產(chǎn)企業(yè)看好，包括北京市政府機(jī)關(guān)東遷在內(nèi)的傳聞并沒有給通州帶來實(shí)質(zhì)性好處。相反，這些傳聞都隨著時(shí)間推移一一被否認(rèn)。

之后，關(guān)于通州的規(guī)劃不斷有新名詞，比如聚焦通州等，但都沒有帶火通州。“多次參加過通州的招商會，感覺不到投資者欲望強(qiáng)烈。”北京浙江商會副會長陳俊告訴記者。

而在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，彼時(shí)，大的開發(fā)商也基本堅(jiān)守在5環(huán)范圍。

新華聯(lián)屬于較早進(jìn)入通州投資的房地產(chǎn)商，其以八通線和兩廣路延長線作為優(yōu)勢宣傳，并沒有拉動房價(jià)的過大波動。截止到2007年，上一輪房地產(chǎn)火爆之時(shí)，與朝陽區(qū)接壤、位于通州北苑的世紀(jì)華聯(lián)，價(jià)格最高時(shí)也只有8000元/平方米。

始建于2004年的兩廣路延長線，在朝陽與通州交界處，出現(xiàn)了“腸梗阻”。作為通州第二條與市區(qū)接軌的黃金交通線，兩廣路延長線至今還是一個(gè)傳說。

關(guān)注通州房價(jià)的人可能還記得通州房價(jià)瘋狂上漲的節(jié)點(diǎn)——2009年底和2010年初。彼時(shí)，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城概念剛剛提出，通州房價(jià)從2009年的均價(jià)5000元/平方米飆升至3萬元/平方米，僅用了一年時(shí)間。

2009年北京市兩會，CBD東擴(kuò)和通州新城開始嶄露頭角。隨后，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)和各局辦開始密集調(diào)研，通州開發(fā)驟然升溫。

陳云峰所在的華業(yè)公司就是2009年進(jìn)入通州的。“當(dāng)時(shí)就看到了通州的潛力。”據(jù)了解，華業(yè)公司為此斥資17億元從中新地產(chǎn)接手東方玫瑰項(xiàng)目。

直到2009年底和2010年初，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城概念提出后，通州才算完全進(jìn)入投資者視線。“2010年年初通州招商會上，幾乎所有大的開發(fā)商都參加并在之后進(jìn)駐通州。”時(shí)任華業(yè)東方玫瑰公司副總經(jīng)理陳云峰，當(dāng)時(shí)參加了招商會，之前根本沒有出現(xiàn)這種情況的。

其中，一個(gè)不為外人所知的內(nèi)情則是，北京高層提出通州要成為環(huán)渤海圈的經(jīng)濟(jì)中心，目標(biāo)是超過上海的浦東，5到10年與香港比肩。且提出在通州新城內(nèi)，打造北京第一高樓，建造200米至300米的高層建筑群。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)過去記錄顯示，在通州區(qū)目前新建商品房可售項(xiàng)目中，2010年1月份成交價(jià)格每平方米在1.4萬元左右，而3月成交均價(jià)已超過2萬元/平方米，部分房價(jià)突破3萬元/平方米。

地王這個(gè)之前從沒有出現(xiàn)過的概念開始在通州誕生。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去的3年中，通州供應(yīng)了345萬平方米的土地，占北京市土地總供應(yīng)面積的12.6%，次于房山和大興，但是通州的高房價(jià)卻透支了通州的區(qū)域優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢。“通州順利實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的增值，房地產(chǎn)幾乎成了發(fā)展的唯一動力。”陳俊表示。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞曾多次參與北京市城市發(fā)展規(guī)劃座談。他曾表示，通州新城肩負(fù)北京發(fā)展世界城市的動力和推手。“但通州在房地產(chǎn)開發(fā)中迷失了。”

盡管政府和開發(fā)企業(yè)均在房地產(chǎn)獲得了巨大收益，但睡城顯然與“現(xiàn)代化國際新城”并不相符。“通州的交通瓶頸和睡城沒有改變，產(chǎn)業(yè)還沒有形成。”陳云峰表示。

截至發(fā)稿前，通州市政府相關(guān)部門均未對記者的采訪要求給予回應(yīng)。

需要7年消化庫存

相比之下，泡沫嚴(yán)重的通州房價(jià)依然有降價(jià)的空間。

經(jīng)歷了多方合力之后，2011年通州樓市遭遇有史以來最大的危機(jī)。泰禾地產(chǎn)總裁助理沈力男認(rèn)為，2010年初，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)透支了“現(xiàn)代化國際新城”這個(gè)利好。“接下來，房價(jià)應(yīng)該是擠壓泡沫的時(shí)候，開發(fā)企業(yè)唯一的選擇就是降價(jià)。”

來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年5月底，通州商品房住宅庫存已經(jīng)超過2萬套，占全市的比例已經(jīng)攀升到2成，居各區(qū)縣之首。按照目前一年3000套左右的簽約量來計(jì)算，消耗2萬套庫存需要7年時(shí)間，市值超過160億元。

在史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控下，通州樓市不斷萎縮。李文杰表示，從2010年下半年，通州商品房每月成交量在300套左右，到2011年，每月出現(xiàn)了幾十套、一百多套成交。

截至目前，北京整個(gè)商品房庫存超過10萬套。這個(gè)庫存量具有分水嶺意義。金融危機(jī)爆發(fā)后，北京樓市陷入冰點(diǎn)的時(shí)間在2009年2月份，當(dāng)時(shí)北京商品房庫存量是14.8萬套。

這也被業(yè)界認(rèn)為，始于去年4月17日的樓市調(diào)控起到了效果，開發(fā)商的日子將非常難過。

“在調(diào)控下，尤其是限購，在北京具有買房資格的已經(jīng)不多，90%的購房者均為剛性需求或者改善性需求。而這部分人因?yàn)榉績r(jià)過高造成支付能力欠缺，且觀望心態(tài)很濃。”沈力男，在通州深耕房地產(chǎn)多年。“通州房價(jià)泡沫過大，回調(diào)是必然的。”

接受記者采訪的所有人幾乎都認(rèn)為，通州商品房現(xiàn)在的合理均價(jià)應(yīng)該在15000元/平方米左右，盡管未來或有升值潛力。“所以，現(xiàn)在的樓盤通過各種方式將價(jià)格調(diào)整在17000元/平方米左右。”

事實(shí)上，從去年開始，通州的部分項(xiàng)目已開始率先降價(jià)。2010年7月上旬，京洲世家推出“3萬抵50萬”的特惠活動，根據(jù)測算，每平方米實(shí)際優(yōu)惠幅度高達(dá)五六千元，折扣接近7.2折。2010年11月，京貿(mào)國際城四期開盤，均價(jià)19800元/平方米，較之此前開盤項(xiàng)目單價(jià)26800元/平方米的均價(jià)下調(diào)7000元/平方米。

心知肚明的則是開發(fā)商。記者獲得的內(nèi)部資料顯示，京洲世家2009年3月銷售計(jì)劃定價(jià)僅有7300元/平方米。一年后，價(jià)格漲了3倍。“當(dāng)時(shí)7300元的價(jià)格，還擔(dān)心能不能銷售出去。”京洲世家一內(nèi)部人士告訴記者。

來自互聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年整個(gè)北京5月開盤均價(jià)繼續(xù)下降。5月北京住宅市場開盤均價(jià)為23467元/平方米，比4月下跌7.19%，同比2010年5月下跌21.09%。

相比之下，泡沫嚴(yán)重的通州房價(jià)依然有降價(jià)的空間。

資料鏈接

通州規(guī)劃和通州房價(jià)上漲

從2004年開始，通州不斷有新的規(guī)劃方案出臺。

北京市政府東遷“傳言”

2004年，由《新京報(bào)》、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)和《安家》雜志三家聯(lián)合舉辦的“居住中心區(qū)”論壇上，某開發(fā)商向與會的記者透露，他從有關(guān)部門獲悉，市政府已有東遷的計(jì)劃，東部房地產(chǎn)市場有望快速發(fā)展。該消息被當(dāng)時(shí)建設(shè)部副部長周干峙否定。

2006年，北京市政府的行政職能部門，以及在京的中央部委直屬研究機(jī)構(gòu)將遷至通州的消息再次傳出，在通州區(qū)投資環(huán)境新聞發(fā)布會上，通州區(qū)常務(wù)副區(qū)長、區(qū)新聞發(fā)言人張樹森透露，通州已在六環(huán)路外，為北京市政府的行政職能部門以及在京的中央部委直屬研究機(jī)構(gòu)預(yù)留了辦公樓建設(shè)用地，占地面積3平方公里。直至今天，北京市政府東遷的消息依然沒有被官方證實(shí)。

《北京市城市總體規(guī)劃》

2005年，國務(wù)院正式批復(fù)《北京市城市總體規(guī)劃》（2004年~2020年），正式將通州定為三個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，是面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。三個(gè)重點(diǎn)新城是通州、順義和亦莊。

CBD東擴(kuò)

和現(xiàn)代化國際新城規(guī)劃

2009年10月16日，CBD東擴(kuò)的最終規(guī)劃方案敲定并公布。在2009年12月24日召開的中共北京市委十屆七次全會上，明確提出“加快重點(diǎn)新城建設(shè)，特別是集中力量聚焦通州，盡快形成與首都發(fā)展需求相適應(yīng)的現(xiàn)代化國際新城”。2010年1月，“集中力量，聚焦通州，借助國內(nèi)外資源，按照世界一流水平高起點(diǎn)謀劃，實(shí)實(shí)在在地啟動一批項(xiàng)目，努力取得重大突破，發(fā)揮好示范帶動作用。”被寫入北京市政府工作報(bào)告。2010年3月，CBD東擴(kuò)的詳細(xì)規(guī)劃方案正式對外公布。

截止到2007年，上一輪房地產(chǎn)火爆之時(shí)，與朝陽區(qū)接壤、位于通州北苑的世紀(jì)華聯(lián)，價(jià)格最高時(shí)也只有8000元/平方米。但兩個(gè)新規(guī)劃出臺后，據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)，2010年3月底開盤的項(xiàng)目中，通州部分商品房單價(jià)已經(jīng)接近3萬元，京貿(mào)國際城、世紀(jì)新城、K2海棠灣等老項(xiàng)目后期的售價(jià)也達(dá)到2.5萬元。比較夸張的要數(shù)珠江拉維小鎮(zhèn)，3月 16日開盤單價(jià)16800元，10天后上漲到18500元/平方米，但依然遭遇瘋搶，到3月30日，猛然調(diào)高到25000元/平方米。

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