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　　今年第一季度伊始，溫和版的“限購(gòu)令”、鄭州版的“國(guó)八條”以及不斷收緊的銀根等“人工降雨”不斷襲來(lái)， 號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策對(duì)鄭州市場(chǎng)的影響不可謂不大，鄭州樓市唱的這是哪出戲？很多人看不懂。

　　故事

　　買還是不買，都糾結(jié)啊

　　文藝表演、抽獎(jiǎng)、清涼西瓜節(jié)、限量?jī)?yōu)惠，天氣越來(lái)越熱，鄭州各個(gè)售樓部?jī)?nèi)的活動(dòng)也搞得火熱，和男友到處看房子的燕燕坐在冷氣十足的售樓部?jī)?nèi)，心里卻像亂麻，婚期定在明年年初，現(xiàn)在買房子已經(jīng)算晚了，可買還是不買，她和男友吵了好幾次，還是定不下來(lái)。

　　“每一個(gè)售樓部的銷售人員都說(shuō)，再不買，房子還會(huì)漲，而且看報(bào)紙上房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)還是一直往上漲。我的建議是買，不等了；男友堅(jiān)持說(shuō)再等等，肯定會(huì)降的。”燕燕很發(fā)愁。

　　像燕燕這樣糾結(jié)的購(gòu)房者，如今是越來(lái)越多。 

　　“這兩個(gè)月是那些剛性需求購(gòu)房者最糾結(jié)的時(shí)期，預(yù)期的明顯降價(jià)遲遲沒(méi)有出現(xiàn)，不買吧，怕繼續(xù)漲價(jià)，買吧，怕下半年房?jī)r(jià)會(huì)降，這是非常微妙的一種膠著狀態(tài)，最多持續(xù)半年，這些購(gòu)房者會(huì)等不及而出手。而聰明的開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，可能會(huì)采取一些巧妙的優(yōu)惠措施變相降價(jià)。”河南財(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社表示。
市場(chǎng)

　　上半年同比成交量大跌，價(jià)格依然堅(jiān)挺

　　“我們的數(shù)據(jù)顯示6月份二手房的成交量與5月份基本持平，不過(guò)比去年同期還是有明顯下降。就整個(gè)上半年來(lái)說(shuō)，成交量比去年同期下降了30%～40%，價(jià)格上漲20%左右。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理助理王川表示，“看情況下半年限購(gòu)政策和信貸政策基本不會(huì)有大的變化，而且還有繼續(xù)加息的預(yù)期，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都非常大。”

　　不過(guò)王川說(shuō)，還有一個(gè)利好消息是，下半年一些改善居住條件的市民，有賣舊買新的需求，可能結(jié)束觀望期，賣掉手里小面積或者頂樓等不適宜長(zhǎng)期居住的戶型，這些房產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)有下降，這些客戶對(duì)商品住宅市場(chǎng)也是一個(gè)刺激。“下半年交易量變化不會(huì)太大，估計(jì)會(huì)穩(wěn)定在1600～2000套/月，年底交易可能會(huì)相對(duì)旺一些，不過(guò)想達(dá)到去年那種每月2500套的交易量，基本沒(méi)有可能。”

　　房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為：“‘限購(gòu)、限貸、限價(jià)’三限宏觀調(diào)控政策對(duì)于二線、三線以及四線城市會(huì)帶來(lái)政策滯后效應(yīng)。限購(gòu)開(kāi)始，銷量陡降，而價(jià)格則出現(xiàn)僵持甚至上漲。研究發(fā)現(xiàn)，鄭州市目前在售樓盤和新入市樓盤，中高端項(xiàng)目占了絕大多數(shù)，并且中高端項(xiàng)目的占比呈上升趨勢(shì)。而鄭房指數(shù)的樣本取樣一鍋煮的計(jì)算方法，是鄭州房?jī)r(jià)逆市上漲的主要原因。眾所周知通脹影響房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲不可避免。”

        開(kāi)發(fā)商

　　開(kāi)新盤加推房源，加快回籠資金

　　7月天氣炎熱，是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，可是今年一反常態(tài)，鄭州市7月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的樓盤將達(dá)20個(gè)，而且有很多吸引人的噱頭，比如某精裝修的小區(qū)，甚至打出了每天限量三套房子6折優(yōu)惠。
　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，一家上半年銷量位居全國(guó)銷售排行榜前三的大開(kāi)發(fā)商，7月份在河南開(kāi)盤的項(xiàng)目就有三個(gè)。“上半年的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)出來(lái)，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始坐不住了，紛紛開(kāi)始加推房源或者開(kāi)新盤，加速回籠資金，先出手的才能占到先機(jī)。”

　　劉社表示：“一些大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始以各種積極的手段‘去存貨化’，掀起促銷熱潮，以期最終換取今年尚算優(yōu)秀的成績(jī)單。相比之下，那些沒(méi)有積極順應(yīng)市場(chǎng)變化的中小地產(chǎn)商，在前半年的搶錢活動(dòng)中，沒(méi)有取得先機(jī)。銀根緊縮，貸款困難，加上去年高價(jià)獲取的土地今年轉(zhuǎn)化為可售房源，為防止滯銷風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商不敢再采取‘捂盤’的手段，只求快賣快收錢。”

　　劉社表示，現(xiàn)在銀行收緊銀根，房地產(chǎn)信托也有叫停的趨勢(shì)，需要資金的開(kāi)發(fā)商只能借助一些成本更高的擔(dān)保公司、基金等融資，如果大量融資，無(wú)異于飲鴆止渴，將走上一條不歸路。那么加推房源、開(kāi)新盤，盡快回籠資金是必然的。

　　王川說(shuō)，今年上半年二手房市場(chǎng)的一個(gè)比較明顯的變化是今年一次性付款的客戶占到60%，而去年這個(gè)數(shù)字是40%，銀行貸款利率上浮10%～20%，讓一些打算貸款的客戶轉(zhuǎn)為一次性付款。
        分析

　　金九銀十

　　會(huì)是今年價(jià)格分水嶺？

　　河南合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的銷售負(fù)責(zé)人李廣澤表示，盡管前半年限購(gòu)區(qū)內(nèi)商品房成交量一直下降，但是并沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的降價(jià)，節(jié)假日也只是采取一些活動(dòng)吸引新老客戶到場(chǎng)看房，偶爾的促銷活動(dòng)也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因除了對(duì)政策緩解抱有希望之外，另一個(gè)原因就是開(kāi)發(fā)商對(duì)金九銀十的銷售旺季仍有期待。“如果金九銀十開(kāi)發(fā)商的銷售狀況良好，全年的銷售任務(wù)有望完成，那么降價(jià)更是無(wú)從談起，如果金九銀十沒(méi)有出現(xiàn)期待中的火爆銷售，那么最后一個(gè)季度將是開(kāi)發(fā)商最后一輪沖刺。”

　　他說(shuō)：“今年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)預(yù)想中金九銀十的火爆銷售還不一定，這也是7月份新開(kāi)盤項(xiàng)目多的原因，不過(guò)年底之前肯定會(huì)出現(xiàn)一輪銷售的小高潮，為了年終的銷售業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)沖刺一下，不過(guò)直接降價(jià)的可能性不大，不然對(duì)于前期銷售的客戶無(wú)法交代，多會(huì)采取變相降價(jià)。”

　　“政府就是希望通過(guò)政策的持續(xù)，來(lái)達(dá)到調(diào)控的目的，如果不是開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)或者變相降價(jià)的方式促銷，下半年出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的可能性不大，隨著投機(jī)性、投資性購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣、市地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，限購(gòu)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的日子會(huì)不太好過(guò)。”劉社說(shuō)。

　　上官同君表示，鄭州市場(chǎng)的剛性需求群體龐大，但是預(yù)計(jì)下半年的宏觀調(diào)控政策可能會(huì)持續(xù)加碼，目前尚無(wú)松動(dòng)跡象，下半年仍然是量?jī)r(jià)僵持狀態(tài)，商品住宅價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)走高，商業(yè)地產(chǎn)投資客會(huì)繼續(xù)觀望。不會(huì)有太大懸念。
         預(yù)測(cè)

　　下半年，調(diào)控政策將持續(xù)甚至從嚴(yán)

　　“調(diào)控政策已經(jīng)明顯往三、四線城市擴(kuò)張。”李廣澤說(shuō)，“除了鄭州，我們公司代理的其他省轄市如安陽(yáng)、信陽(yáng)等地的項(xiàng)目，政策調(diào)控效果也開(kāi)始顯現(xiàn)，銀行信貸政策、限購(gòu)政策都影響到了銷售，不過(guò)和鄭州比起來(lái)，還算是比較松的。”

　　“6月CPI達(dá)到6.4%，從專業(yè)方面來(lái)說(shuō)超過(guò)5%就屬于惡性通貨膨脹，所以預(yù)計(jì)下半年的信貸政策將繼續(xù)從嚴(yán)，還會(huì)有1～2次的加息，存款準(zhǔn)備金率也會(huì)相應(yīng)提高，這一切對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都不是好消息，資金鏈緊張是必然的，不過(guò)實(shí)現(xiàn)樓市轉(zhuǎn)冷的目標(biāo)，還要看地方政府的態(tài)度和政策。”劉社表示，“開(kāi)發(fā)商、銀行、政府都不希望出現(xiàn)樓市大幅降價(jià)的局面。一旦中央政府放松調(diào)控政策，樓市可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。”

　　“調(diào)控政策就像一場(chǎng)‘人工降雨’，來(lái)為市場(chǎng)降溫，是特殊時(shí)期的特殊政策。”對(duì)于樓市調(diào)控政策，劉社這樣形容，下半年甚至直到明年，調(diào)控政策不會(huì)放松，而且會(huì)有所擴(kuò)展，尚沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，政府不會(huì)輕易放棄。