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    《裸婚時代》火了，讓等著結(jié)婚的年輕人更上火：裸婚的下場就是離婚，因為沒房。

　　今年第一季度伊始，溫和版的“限購令”、鄭州版的“國八條”以及不斷收緊的銀根等“人工降雨”不斷襲來， 號稱史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策對鄭州市場的影響不可謂不大，鄭州樓市唱的這是哪出戲？很多人看不懂。

　　故事

　　買還是不買，都糾結(jié)啊

　　文藝表演、抽獎、清涼西瓜節(jié)、限量優(yōu)惠，天氣越來越熱，鄭州各個售樓部內(nèi)的活動也搞得火熱，和男友到處看房子的燕燕坐在冷氣十足的售樓部內(nèi)，心里卻像亂麻，婚期定在明年年初，現(xiàn)在買房子已經(jīng)算晚了，可買還是不買，她和男友吵了好幾次，還是定不下來。

　　“每一個售樓部的銷售人員都說，再不買，房子還會漲，而且看報紙上房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，房價還是一直往上漲。我的建議是買，不等了；男友堅持說再等等，肯定會降的。”燕燕很發(fā)愁。

　　像燕燕這樣糾結(jié)的購房者，如今是越來越多。 

　　“這兩個月是那些剛性需求購房者最糾結(jié)的時期，預(yù)期的明顯降價遲遲沒有出現(xiàn)，不買吧，怕繼續(xù)漲價，買吧，怕下半年房價會降，這是非常微妙的一種膠著狀態(tài)，最多持續(xù)半年，這些購房者會等不及而出手。而聰明的開發(fā)商為了回籠資金，可能會采取一些巧妙的優(yōu)惠措施變相降價。”河南財經(jīng)學(xué)院教授劉社表示。
市場

　　上半年同比成交量大跌，價格依然堅挺

　　“我們的數(shù)據(jù)顯示6月份二手房的成交量與5月份基本持平，不過比去年同期還是有明顯下降。就整個上半年來說，成交量比去年同期下降了30%～40%，價格上漲20%左右。”21世紀(jì)不動產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理助理王川表示，“看情況下半年限購政策和信貸政策基本不會有大的變化，而且還有繼續(xù)加息的預(yù)期，對整個房地產(chǎn)市場的影響都非常大。”

　　不過王川說，還有一個利好消息是，下半年一些改善居住條件的市民，有賣舊買新的需求，可能結(jié)束觀望期，賣掉手里小面積或者頂樓等不適宜長期居住的戶型，這些房產(chǎn)價格可能會有下降，這些客戶對商品住宅市場也是一個刺激。“下半年交易量變化不會太大，估計會穩(wěn)定在1600～2000套/月，年底交易可能會相對旺一些，不過想達到去年那種每月2500套的交易量，基本沒有可能。”

　　房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認(rèn)為：“‘限購、限貸、限價’三限宏觀調(diào)控政策對于二線、三線以及四線城市會帶來政策滯后效應(yīng)。限購開始，銷量陡降，而價格則出現(xiàn)僵持甚至上漲。研究發(fā)現(xiàn)，鄭州市目前在售樓盤和新入市樓盤，中高端項目占了絕大多數(shù)，并且中高端項目的占比呈上升趨勢。而鄭房指數(shù)的樣本取樣一鍋煮的計算方法，是鄭州房價逆市上漲的主要原因。眾所周知通脹影響房價，房價上漲不可避免。”

        開發(fā)商

　　開新盤加推房源，加快回籠資金

　　7月天氣炎熱，是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，可是今年一反常態(tài)，鄭州市7月預(yù)計開盤的樓盤將達20個，而且有很多吸引人的噱頭，比如某精裝修的小區(qū)，甚至打出了每天限量三套房子6折優(yōu)惠。
　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，一家上半年銷量位居全國銷售排行榜前三的大開發(fā)商，7月份在河南開盤的項目就有三個。“上半年的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)出來，開發(fā)商們開始坐不住了，紛紛開始加推房源或者開新盤，加速回籠資金，先出手的才能占到先機。”

　　劉社表示：“一些大開發(fā)商已經(jīng)開始以各種積極的手段‘去存貨化’，掀起促銷熱潮，以期最終換取今年尚算優(yōu)秀的成績單。相比之下，那些沒有積極順應(yīng)市場變化的中小地產(chǎn)商，在前半年的搶錢活動中，沒有取得先機。銀根緊縮，貸款困難，加上去年高價獲取的土地今年轉(zhuǎn)化為可售房源，為防止滯銷風(fēng)險，開發(fā)商不敢再采取‘捂盤’的手段，只求快賣快收錢。”

　　劉社表示，現(xiàn)在銀行收緊銀根，房地產(chǎn)信托也有叫停的趨勢，需要資金的開發(fā)商只能借助一些成本更高的擔(dān)保公司、基金等融資，如果大量融資，無異于飲鴆止渴，將走上一條不歸路。那么加推房源、開新盤，盡快回籠資金是必然的。

　　王川說，今年上半年二手房市場的一個比較明顯的變化是今年一次性付款的客戶占到60%，而去年這個數(shù)字是40%，銀行貸款利率上浮10%～20%，讓一些打算貸款的客戶轉(zhuǎn)為一次性付款。
        分析

　　金九銀十

　　會是今年價格分水嶺？

　　河南合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司的銷售負(fù)責(zé)人李廣澤表示，盡管前半年限購區(qū)內(nèi)商品房成交量一直下降，但是并沒有出現(xiàn)大范圍的降價，節(jié)假日也只是采取一些活動吸引新老客戶到場看房，偶爾的促銷活動也沒有實質(zhì)性的降價。這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因除了對政策緩解抱有希望之外，另一個原因就是開發(fā)商對金九銀十的銷售旺季仍有期待。“如果金九銀十開發(fā)商的銷售狀況良好，全年的銷售任務(wù)有望完成，那么降價更是無從談起，如果金九銀十沒有出現(xiàn)期待中的火爆銷售，那么最后一個季度將是開發(fā)商最后一輪沖刺。”

　　他說：“今年會不會出現(xiàn)預(yù)想中金九銀十的火爆銷售還不一定，這也是7月份新開盤項目多的原因，不過年底之前肯定會出現(xiàn)一輪銷售的小高潮，為了年終的銷售業(yè)績，開發(fā)商都會沖刺一下，不過直接降價的可能性不大，不然對于前期銷售的客戶無法交代，多會采取變相降價。”

　　“政府就是希望通過政策的持續(xù)，來達到調(diào)控的目的，如果不是開發(fā)商采取降價或者變相降價的方式促銷，下半年出現(xiàn)量價齊漲的可能性不大，隨著投機性、投資性購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣、市地產(chǎn)市場和商業(yè)地產(chǎn)市場，限購區(qū)內(nèi)開發(fā)商的日子會不太好過。”劉社說。

　　上官同君表示，鄭州市場的剛性需求群體龐大，但是預(yù)計下半年的宏觀調(diào)控政策可能會持續(xù)加碼，目前尚無松動跡象，下半年仍然是量價僵持狀態(tài)，商品住宅價格可能會繼續(xù)走高，商業(yè)地產(chǎn)投資客會繼續(xù)觀望。不會有太大懸念。
         預(yù)測

　　下半年，調(diào)控政策將持續(xù)甚至從嚴(yán)

　　“調(diào)控政策已經(jīng)明顯往三、四線城市擴張。”李廣澤說，“除了鄭州，我們公司代理的其他省轄市如安陽、信陽等地的項目，政策調(diào)控效果也開始顯現(xiàn)，銀行信貸政策、限購政策都影響到了銷售，不過和鄭州比起來，還算是比較松的。”

　　“6月CPI達到6.4%，從專業(yè)方面來說超過5%就屬于惡性通貨膨脹，所以預(yù)計下半年的信貸政策將繼續(xù)從嚴(yán)，還會有1～2次的加息，存款準(zhǔn)備金率也會相應(yīng)提高，這一切對開發(fā)商來說都不是好消息，資金鏈緊張是必然的，不過實現(xiàn)樓市轉(zhuǎn)冷的目標(biāo)，還要看地方政府的態(tài)度和政策。”劉社表示，“開發(fā)商、銀行、政府都不希望出現(xiàn)樓市大幅降價的局面。一旦中央政府放松調(diào)控政策，樓市可能會出現(xiàn)報復(fù)性增長。”

　　“調(diào)控政策就像一場‘人工降雨’，來為市場降溫，是特殊時期的特殊政策。”對于樓市調(diào)控政策，劉社這樣形容，下半年甚至直到明年，調(diào)控政策不會放松，而且會有所擴展，尚沒有達到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，政府不會輕易放棄。