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    中國(guó)“十二五”開(kāi)局，樓市正在降，抑制通脹、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、加速城鎮(zhèn)化、住房保障成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵詞，在貨幣緊縮和行業(yè)調(diào)控的雙重壓力下，房地產(chǎn)金融何去何從？一方面差別化的金融政策和預(yù)期的不明朗使流向樓市的資金腳步在放緩。另一方面，增加補(bǔ)充商品住房有效供應(yīng)，加快保障房建設(shè)又需要大量社會(huì)資源的參與，因此房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)將會(huì)走向何方？記者有幸采訪了中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄。

中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān) 薛建雄

    房地產(chǎn)新一輪增長(zhǎng)仍需5年

    記者：目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r如何呢？

    薛建雄：整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)在高速發(fā)展后進(jìn)行相應(yīng)的下滑調(diào)整，預(yù)計(jì)今年下半年政府的政策調(diào)控將會(huì)放松。目前市場(chǎng)的狀況與2008年上半年的情況很相像，經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、物價(jià)水平都處在高位波動(dòng)的狀態(tài)，并沒(méi)有處于持續(xù)上升的狀態(tài)。而高位波動(dòng)是不可能維持很長(zhǎng)的時(shí)間，要么向上沖要么下滑，由于今年國(guó)家很多的調(diào)控政策，向上沖的幾率不大，所以接下來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很可能就會(huì)出現(xiàn)向下調(diào)的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)、物價(jià)在下半年都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，屆時(shí)政府很可能會(huì)放松調(diào)控力度，從而出現(xiàn)新一輪大規(guī)模的投資，重新刺激市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

    一般來(lái)說(shuō)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期大概在三到五年左右，從2008年到現(xiàn)在，由于碰到國(guó)際形勢(shì)不好的情況，政府的調(diào)整力度加大，使我們僅用了三年的時(shí)間就完成了一輪的增長(zhǎng)周期。然而在下一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期里面，形勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，國(guó)家的調(diào)整力度并不會(huì)太大，增長(zhǎng)速度會(huì)放慢，預(yù)計(jì)將需要5年的時(shí)間。而下一輪的周期到來(lái)也意味著房地產(chǎn)新一輪的周期的到來(lái)。

    調(diào)整結(jié)構(gòu)渠道創(chuàng)新

    記者：那么目前房地產(chǎn)的情況如何呢？你對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)又是如何看待的？

    薛建雄：在新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期到來(lái)之前，目前很多房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)都開(kāi)始放緩其擴(kuò)張的規(guī)模，目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從09年到10年，每年呈70~80%的擴(kuò)張速度，到今年很多都停下來(lái)了，有的甚至呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)速度銳減為20~30%。據(jù)了解，很多企業(yè)都出現(xiàn)了兩種情況，一方面是進(jìn)行內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重新調(diào)整管理架構(gòu)。另一方面則是融資渠道的創(chuàng)新，由原來(lái)幾個(gè)大股東的投資或銀行貸款為主的形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛏鐣?huì)融資、向員工募資以及向諾亞財(cái)富等一些知名獨(dú)立財(cái)富管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，融資平臺(tái)與以往相比大大擴(kuò)大，這樣也讓企業(yè)在下一次經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期前做好布局。

    而對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)，我覺(jué)得五年以后，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，雖然在一二線城市中，由于人口數(shù)量龐大而城市規(guī)模有限，不會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求。但在三、四線等大多數(shù)城市，普遍人口只有幾十萬(wàn)，經(jīng)過(guò)幾輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面。五年以后中國(guó)將會(huì)有新一輪規(guī)模較大的房?jī)r(jià)調(diào)整，總體的房?jī)r(jià)將會(huì)到頂，不會(huì)有太大的上漲空間，同時(shí)房產(chǎn)稅也會(huì)真正出臺(tái)。而無(wú)論未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)如何，購(gòu)買(mǎi)力還是存在的，一方面工廠里很多的工人想買(mǎi)屬于自己的房子，另一方面富人又覺(jué)得目前居住的房子還并不完美，有更高的追求，例如廣州、上海出現(xiàn)的一些豪宅，與現(xiàn)在的房子完全不一樣，這對(duì)富人還是有很大的吸引力的。所以說(shuō)購(gòu)買(mǎi)力是長(zhǎng)期存在的。

    記者：房地產(chǎn)到頂是一個(gè)怎么樣的概念呢？

    薛建雄：到頂指的是整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模到頂，這里也分兩種情況，在一、二線城市指的是房?jī)r(jià)上升到頂，房?jī)r(jià)上升的空間變成了房產(chǎn)稅的空間，而在三、四線乃至以下的城市房?jī)r(jià)也會(huì)到達(dá)一個(gè)頂部，卻會(huì)由于供過(guò)于求的情況出現(xiàn)而不得不進(jìn)行調(diào)整，不需要房產(chǎn)稅。

    保障房體制仍需梳理

    記者：近期聽(tīng)到一則消息，百?gòu)?qiáng)房企中有七成左右的企業(yè)都沒(méi)有參加保障房的建設(shè)？目前保障房的進(jìn)展情況如何呢？

    薛建雄：一個(gè)新興市場(chǎng)的建立，其體系框架需要不斷地梳理，等其順暢的時(shí)候才能進(jìn)入正常的狀態(tài)。目前保障房的政策剛剛開(kāi)始，國(guó)家的一些地方指標(biāo)下來(lái)，例如某地方需要建設(shè)500萬(wàn)套或1000萬(wàn)套等等，很多都是不包含在地方政府的規(guī)劃范圍內(nèi)的。而各大城市土地的規(guī)劃普遍都是以20年為一個(gè)周期，也就是說(shuō)在這20年里，已經(jīng)規(guī)劃好了能利用城市土地有多少，而其中多少比例建設(shè)住宅，多少比例用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，多少比例進(jìn)行道路規(guī)劃都有比較詳細(xì)的規(guī)劃。而在短時(shí)間內(nèi)要建設(shè)這么多保障房，政府在用地方面是需要一段時(shí)間重新調(diào)整的。而在落實(shí)好用地問(wèn)題后，接踵而來(lái)還有一連串的問(wèn)題需要梳理，例如由誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)？開(kāi)發(fā)后如何分配？分配給誰(shuí)有什么限制？以及如何退出等等。雖然國(guó)家從2005年已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行保障性住房的開(kāi)發(fā)，但仍有較多的問(wèn)題需要梳理。只有待保障性住房的完善機(jī)制推出后，整個(gè)環(huán)節(jié)處于順暢的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商才會(huì)有信心進(jìn)來(lái)投資。
新加坡與美國(guó)的開(kāi)發(fā)模式

    記者：目前很多制造業(yè)的企業(yè)都涌入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，你是如何看待這種現(xiàn)象的？

    薛建雄：從整個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，有幾百個(gè)行業(yè)，如果大量的資金都往房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)進(jìn)入，那么將對(duì)原來(lái)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)帶來(lái)不利影響。但也有好的一面，關(guān)鍵是看企業(yè)如何利用。例如目前被譽(yù)為世界上最先進(jìn)的模式新加坡模式（2.5產(chǎn)業(yè)）就是一個(gè)很好的例子。新加坡是一個(gè)城市型的國(guó)家，規(guī)模比較小，企業(yè)特點(diǎn)是以國(guó)企為主，大規(guī)模的資金運(yùn)作，開(kāi)發(fā)的形態(tài)類(lèi)似于第二產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。例如蘇州整個(gè)工業(yè)園區(qū)由他們開(kāi)發(fā)，當(dāng)?shù)卣龅刂С郑湄?fù)責(zé)出錢(qián)做城市配套，然后讓市場(chǎng)上有需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或產(chǎn)業(yè)升級(jí)的企業(yè)到蘇州園區(qū)里面發(fā)展，當(dāng)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)入園區(qū)，人也會(huì)逐漸進(jìn)來(lái)，接著附近的房地產(chǎn)也會(huì)隨其自然快速地發(fā)展，而此時(shí)新加坡的開(kāi)發(fā)商就可以從中賺取效益，這就是2.5產(chǎn)業(yè)，一種由第二產(chǎn)業(yè)過(guò)渡到第三產(chǎn)業(yè)的一種模式。而新加坡第二階段的開(kāi)發(fā)模式則是李顯龍上臺(tái)執(zhí)行的模式，類(lèi)似于迪拜的一種開(kāi)發(fā)，即在服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，例如廣州、上海、北京、新加坡等城市，引進(jìn)銀行、賭場(chǎng)、跑馬場(chǎng)等高端服務(wù)業(yè)，建立一個(gè)以休閑為主的產(chǎn)業(yè)。

    值得一提的是，雖然新加坡的模式十分先進(jìn)，但中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展模式可能會(huì)更接近美國(guó)的模式，也就是全民化模式。即所有的人都可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掏錢(qián)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿著所有的錢(qián)去開(kāi)發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目做完后再把錢(qián)退回投資者，然后又不停地投資其他項(xiàng)目，這樣不停的有投資者進(jìn)來(lái)，讓資金帶來(lái)了有序的滾動(dòng)，形成一種專(zhuān)業(yè)性的開(kāi)發(fā)，而這里面就存在著無(wú)限的發(fā)展空間。 （文/黃漢秋）