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　　按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況報告上交，并給出限購的“五條標準”。這“五條標準”分別是：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市;將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市;今年上半年成交量同比增幅較高的城市;外地人購房比例較高的城市;群眾對當?shù)胤績r反應強烈、認為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。凡滿足其中兩條標準的城市納入限購范圍。

　　在筆者看來，新一輪限購主要是在房地產(chǎn)投資需求仍然旺盛、上半年全國商品房市場持續(xù)快速增長，以及保障房尚未能對商品房市場產(chǎn)生沖擊的背景下，政府沿襲一直以來的調(diào)控思路做出的政策選擇。

　　從宏觀經(jīng)濟層面看，下半年負利率的局面仍然難以改變，房地產(chǎn)投資仍將會成為財富保值增值的重要渠道。在CPI方面，雖然從周期規(guī)律來看，7月份全國CPI同比增長6.5%，在此輪周期中，增速或已經(jīng)達到頂峰，但是第三季度CPI受翹尾因素影響仍非常顯著，CPI將達5.5%以上;第四季度翹尾因素影響下降，但CPI仍可能保持在4%以上。因此，下半年，CPI會出現(xiàn)回落，但是回落速度緩慢。而在利率方面，當前國際經(jīng)濟形勢極不穩(wěn)定以及國內(nèi)中小企業(yè)受貨幣緊縮政策的明顯沖擊等因素制約了央行對加息工具的謹慎使用，此輪加息或已進入尾聲。由此看來，負利率的局面在短期內(nèi)不會扭轉(zhuǎn)，作為目前財富保值增值的重要投資渠道，房地產(chǎn)投資需求必然旺盛，房價仍然存在上漲壓力。

　　從今年上半年全國房地產(chǎn)市場情況看，雖然此輪調(diào)控堪稱是“史上最嚴厲”，但是房地產(chǎn)市場仍然保持快速增長的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資2.6萬億元，同比增長32.9%;新開工面積9.9億平方米，同比增長23.6%;施工面積40.6億平方米，同比增長31.6%;竣工面積2.8億平方米，同比增長12.8%;商品房銷售面積4.4億平方米，同比增長12.9%，銷售額2.5萬億，增長24.1%;銷售均價5681元/平方米，同比增長11.5%。這些數(shù)據(jù)表明，當前房地產(chǎn)市場不但要繼續(xù)堅持調(diào)控不放松，而且還可能會出臺更嚴厲的政策。

　　但目前的調(diào)控手段只怕難有什么效果。因為政府的調(diào)控思路沒有發(fā)生改變，仍然以抑制需求為主導。政府一直沿襲著“促供給、抑需求、嚴信貸”的調(diào)控思路，但是作為“促供給”重要舉措的保障房建設進度緩慢、分配混亂，對商品房市場的沖擊十分有限;而“嚴信貸”卻容易誤傷首置和改善性需求，顧忌太多。所以，調(diào)控思路一直以“抑需求”為主導，而限購令是目前“抑需求”最具威力的殺手锏。

　　很顯然，新一輪限購難以對全國房地產(chǎn)市場造成實質(zhì)性影響。雖然目前未限購城市的銷售面積約占全國商品房銷售量的60%左右，但是未限購城市數(shù)量卻有600個左右。如果依據(jù)住建部的五個標準實施限購，被納入限購的城市將是非常有限的。因此，即便是新限購城市銷量出現(xiàn)大幅下滑，也不會對全國房地產(chǎn)市場造成實質(zhì)性影響。

　　在筆者看來，限購政策作為一種強制性的行政手段，在直接干預市場的時候，難免會和市場現(xiàn)狀產(chǎn)生沖突，這也是新一輪限購的局限性。尤其是，目前許多地方政府一方面財政對土地出讓收益具有依賴性，另一方面又債務壓力沉重。據(jù)國家審計署數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務余額10.7萬億元。其中，有78個市級和99個縣級政府負有償還責任債務的債務率高于100%。土地出讓收益已經(jīng)成為了許多土地政府償還債務的重要資金來源以及推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要資本。一旦嚴格執(zhí)行限購政策，土地出讓收益將會大幅下降，這是地方政府所不愿看到的。地方政府執(zhí)行限購政策的動力不足，必然會使限購政策的效果打折扣。

　　此外，筆者認為下半年房地產(chǎn)市場將是以市場力量為核心。從供給上看，下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應量放大是大概率事件;從需求上看，上半年市場觀望氣氛濃厚，許多首置、改善性需求受到壓抑，這些需求在下半年極有可能會被釋放出來。那么，這種供需兩旺的局面也將意味著房地產(chǎn)市場將由政策主導轉(zhuǎn)向市場力量主導的局面。換而言之，調(diào)控政策的效力是在不斷削減的，如果政府一直沿襲同樣的調(diào)控路子，效果會大打打扣。因而，在此種情形之下，新一輪限購能對市場掀起多大的波瀾，有待觀察。（文/坤略）