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形勢(shì)逼人

越來(lái)越大的資金壓力，越來(lái)越大的庫(kù)存壓力。一些在2009年，乃至2010年土地市場(chǎng)上拿地的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，已經(jīng)到了不得不上的時(shí)候。高企的庫(kù)存背后，對(duì)于購(gòu)房者而言，就是更多的購(gòu)房選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年，預(yù)計(jì)共有30多個(gè)項(xiàng)目全新亮相，對(duì)于購(gòu)房者而言，選擇余地大大增加。

住房存量超過(guò)300萬(wàn)平方米

有數(shù)據(jù)顯示，截止到6月底，鄭州市主城區(qū)限購(gòu)的六大區(qū)域商品住宅累計(jì)存量達(dá)到293.97萬(wàn)㎡，達(dá)到2010年來(lái)的峰值，若剔除經(jīng)濟(jì)適用房及定向開(kāi)發(fā)房源，商品住宅存量為278.88萬(wàn)㎡。如果加上7月份新增庫(kù)存，鄭州市商品住宅存量超過(guò)了300萬(wàn)平方米。

這是怎樣一個(gè)概念？

上半年鄭州主城區(qū)住宅面積成交243.85萬(wàn)㎡，同比下降44.3%，和320.52萬(wàn)㎡的供應(yīng)量相比，表現(xiàn)出供大于求的狀況。如果按6月份的成交面積計(jì)算，鄭州當(dāng)前的存量房需要接近7個(gè)月的時(shí)間來(lái)消化；如按成交最差的4月月度成交面積來(lái)算，消化時(shí)間則高達(dá)11個(gè)月；即便按今年成交最好的5月來(lái)計(jì)算，也需要5個(gè)月左右消化。按照目前的月度去化情況推算存銷比約為7，也就是說(shuō)存量預(yù)計(jì)銷售周期為7個(gè)月左右。

1~6月份商品住宅新增供應(yīng)320.52萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)5.4%。從上半年的供應(yīng)走勢(shì)看，住宅供應(yīng)呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”特點(diǎn)，由于年初受中央及地方密集調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)供應(yīng)在二三月份一度跌入30萬(wàn)㎡以下的低谷，4月份開(kāi)始有所回升，基本維持在60萬(wàn)㎡~70萬(wàn)㎡之間。

事實(shí)上，今年上半年，除了2月份和3月份供應(yīng)較少以外，其余月份的供應(yīng)面積在59.2萬(wàn)平方米和68.4萬(wàn)平方米之間，處于高位，而主城區(qū)的供銷比呈現(xiàn)明顯的先低后高的態(tài)勢(shì)。

由于受限購(gòu)令的持續(xù)影響，鄭州市住宅銷量持續(xù)下滑，而供應(yīng)量不斷有所放量，因此存量會(huì)有一個(gè)不斷攀升的過(guò)程，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間存銷比會(huì)達(dá)到10~12。鑒于此，企業(yè)庫(kù)存壓力會(huì)不斷加大，客觀上需要進(jìn)行量?jī)r(jià)權(quán)衡，“舍價(jià)保量”將可能成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主旋律。

最近一段時(shí)間，品牌開(kāi)發(fā)商總是在不約而同地做著相同的事情，比如6月份，絕大多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商都選擇在商業(yè)地產(chǎn)上發(fā)力。這一現(xiàn)象不難理解：寫(xiě)字樓和商業(yè)用房的銷售，在今年呈現(xiàn)出的火熱態(tài)勢(shì)，跟住宅市場(chǎng)形成強(qiáng)烈反差。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，鄭州市辦公物業(yè)供應(yīng)量為41.5萬(wàn)㎡，成交量為41.0萬(wàn)㎡，供求基本維持平衡；成交均價(jià)為12399元/㎡，漲幅明顯。相對(duì)于住宅和商鋪的投資出現(xiàn)過(guò)熱及過(guò)剩跡象，辦公物業(yè)表現(xiàn)出供不應(yīng)求、供銷兩旺，出租率高、投資收益穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。

而商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)也相當(dāng)火熱。數(shù)據(jù)表明，今年上半年，鄭州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量為58.9萬(wàn)㎡，與2010年上半年相比，上漲77.3%，與2010下半年相比，上漲19.7%，上升態(tài)勢(shì)比較明顯。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（鄭州機(jī)構(gòu)）認(rèn)為，產(chǎn)品供應(yīng)類型的多樣化，起著“促銷”作用，促進(jìn)了當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型，而成交結(jié)構(gòu)的改變，又在一定程度上給購(gòu)買住宅的人帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。