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    時間：2011年9月10日

    地點：海南 博鰲

    主題：“博鰲之夏·合縱連橫”  中國家居博鰲論壇暨家居十年風云榜頒獎盛典

    09:10

海南電視臺主持人喬小小

    主持人：尊敬的各位來賓、各位領導以及媒體的記者朋友們大家上午好！

    中國的海南、亞洲的博鰲，在這個秋意漸濃、丹桂飄香，中秋佳節(jié)即將來臨的日子里，我們大家歡聚在博鰲這個具有重大政治意義和經(jīng)濟意義的圣地，共襄中國家居博鰲論壇暨家居十年風云榜的盛舉。我是海南電視臺主持人喬小小，很榮幸擔任這次活動的主持人。

     大家都知道，博鰲，是世人皆知的"天堂小鎮(zhèn)"，同時也是名揚四海的"天堂水城"，更是風云際會的"亞洲之心"。今天，群英薈萃，我們相聚于博鰲，共同打造中國家居行業(yè)頂級品牌論壇，撐開中國家居歷史的天空，需要特別向大家說明的是，這次活動有來自中國房地產(chǎn)界知名企業(yè)和裝飾界頂級企業(yè)、還有全國知名家居賣場及國內知名陶瓷衛(wèi)浴企業(yè)、經(jīng)銷商和設計師。歡迎大家！

    下面請允許我向大家介紹出席今天活動的主要領導和嘉賓，他們分別是：全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬、中國建筑材料流通協(xié)會會長孟國強、中國建筑裝飾協(xié)會廚衛(wèi)工程委員會常務會長田萬良、中國建筑裝飾協(xié)會廚衛(wèi)工程委員會秘書長高世彥、精瑞（中國）不動產(chǎn)研究院院長張雪舟、中國建筑裝飾集團設計研究院院長張靜、中國建筑材料流通協(xié)會副秘書長賀威、伊犁新歐房地產(chǎn)有限公司董事長、中國陶瓷網(wǎng)董事長歐陽天生、四川明宇集團總經(jīng)理劉建忠、北京業(yè)之峰諾華裝飾股份有限公司董事長張鈞、北京龍發(fā)建筑裝飾工程有限公司總經(jīng)理王振杰、中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地總經(jīng)理余敏、中原百姓廣場--建材家居總部基地總經(jīng)理鄭曉東、鶴山市康立源衛(wèi)浴實業(yè)有限公司董事長黃記源、廣東能強陶瓷集團總顧問傅世莊、佛山市卡羅瑞斯陶瓷有限公司總經(jīng)理彭小平、佛山市威臣陶瓷企業(yè)營銷副總經(jīng)理凌啟禮、佛山市芒果建材有限公司運營總經(jīng)理陶舉鵬，歡迎你們的到來。

     過去的十年，中國的家居行業(yè)，特別是陶瓷衛(wèi)浴行業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)走進了世界的前列，但是我們同時也面臨著產(chǎn)業(yè)調整、優(yōu)化升級和清潔生產(chǎn)等諸多需要解決的可持續(xù)發(fā)展問題，與此同時，2011年上半年，中央及地方政府加大了對房地產(chǎn)調控的力度，并推出了大量的保障房，未來的形勢如何直接影響到我們家居行業(yè)今后的走勢和發(fā)展。今天我們包括房地產(chǎn)、裝飾公司、家居企業(yè)、經(jīng)銷商、設計師等整個產(chǎn)業(yè)鏈的精英匯聚一堂，正是相互交流和探討的大好機會，希望大家能夠在博鰲這個具有特殊意義的地方共同譜寫家居行業(yè)美麗的華章.

    09:23

    下面首先讓我們有請活動的主辦方領導，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬致辭，大家掌聲歡迎。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬致辭

    鐘彬：尊敬的會長，尊敬的各位來賓大家上午好，今天我們相聚博鰲探討中國家居我想這是非常有意義的話題，剛才休息的時候跟會長交流，其實房地產(chǎn)風光背后是各個產(chǎn)業(yè)鏈的貢獻，房地產(chǎn)成功某種意義上講也是我們產(chǎn)業(yè)鏈尤其我們家居業(yè)的成功，大家看到來自各個方面的一種調整的背景下，我想我們整個產(chǎn)業(yè)鏈都需要做這樣一個調整，所以今天我們在這里召開一個中國首屆家居博鰲論壇，我代表我們主辦方向遠道而來陶瓷衛(wèi)浴裝飾賣場設計師經(jīng)銷商等各個領域房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)家的朋友們表示熱烈歡迎和衷心的感謝。

    其實進入新世紀以來，尤其近幾年中國的家居行業(yè)如同其他產(chǎn)業(yè)一樣都在發(fā)生著深刻的變化，這幾年我覺得非常有感觸的一件事情就是，我作為房地產(chǎn)商會這樣一位工作人員參加了我們很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的年會，在這里面我們深刻感受到我們各個產(chǎn)業(yè)之間唇齒相依的關系，比如說現(xiàn)在房地產(chǎn)今年的優(yōu)勢，我們第一線銷售下降我們看到其他產(chǎn)業(yè)家居、賣場等都在大幅下降，所以面臨這樣目前一個產(chǎn)業(yè)需要轉移，產(chǎn)業(yè)結構需要調整優(yōu)化升級跨、界合作背景下我們產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟必須往更高層次發(fā)展。與此同時，我們在這樣大的調整背景下我們召開這次論壇也是為了更好的推進我們這個行業(yè)我們大行業(yè)的健康快速的發(fā)展，下一步我們和中國陶瓷網(wǎng)也會合作，包括房地產(chǎn)商會也在整合，希望籌備房地產(chǎn)企業(yè)與家居企業(yè)一個大的采購聯(lián)盟，因為剛才跟會長在休息室特別提到，以后這樣的流通環(huán)節(jié)會發(fā)生很深刻的變化。如何建立更加直接有效成本更低更加便捷流通方式點對點的服務模式，我想對于整個行業(yè)模式都會產(chǎn)生深刻的變化，所以我們也希望大家能夠積極的參與使我們更緊密攜起手來。在金秋到來之際最后祝各位中秋快樂、身體健康。謝謝！

    主持人：非常感謝我們的秘書長為我們致辭，我想他的話也說出在場每一位朋友的心聲，大家也希望這次會議取得圓滿成功取得深刻的意義，我們中國建筑材料流通協(xié)會家居領域聲望非常高，擁有眾多的資源他們作為活動的主辦方，今天孟國強會長親臨現(xiàn)場，讓我們有請孟國強會長代表主辦方致辭。

建筑材料流通協(xié)會會長孟國強致辭

    孟國強：尊敬的各位領導、各位來賓大家上午好！金秋九月中秋佳節(jié)將至，在這個美麗的博鰲我們迎來的十年盛會的隆重開幕，首先代表中國建筑材料流通協(xié)會對本次活動成功舉辦熱烈的祝賀，同時對今天到會的各位領導、專家、優(yōu)秀企業(yè)代表和我們家居行業(yè)所有新老朋友們表示熱烈的歡迎和誠摯的問候。今天論壇的題目我看起很好，中國家居十年風云榜頒獎盛典，實際上是我們家居行業(yè)的研討會，為什么說這個題目起的好，因為這些年隨著我們房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨著家居行業(yè)的發(fā)展，實際上圍繞著房地產(chǎn)以房地產(chǎn)為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈正在逐步形成，我非常贊成剛才鐘秘書長的發(fā)言，他在他精彩而短暫的發(fā)言當中對我們今天會議主題做了一個很好的概括，在全產(chǎn)業(yè)鏈當中我想實際上所有相關的各個行業(yè)在今天已經(jīng)變成了你也離不開我，我也離不開你大家共同發(fā)展，共同為我們整個中國家居的繁榮興旺發(fā)展做出我們行業(yè)的貢獻，因為現(xiàn)在單純討論房地產(chǎn)行業(yè)實際上意義不大，我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實際上和我們整個中國經(jīng)濟的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的，在今天很難想象到我們中國經(jīng)濟高速發(fā)展。我們房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常落后的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)遭到嚴重打擊。一蹶不振的行業(yè)我個人認為這是很難想象的。所以我們討論家居行業(yè)的發(fā)展，把家居行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展聯(lián)系起來來討論來研究，我覺得這是非常重要的一個變化，最近，這半年來我實際上連續(xù)參加了很多次這樣的會議，不管家居行業(yè)的活動也好，建筑材料的活動也好，房地產(chǎn)行業(yè)的活動也好，大家討論問題都是從全產(chǎn)業(yè)鏈角度來考慮這些問題我想這是對的。就家居行業(yè)來說近十年來中國家居行業(yè)的發(fā)展應該說取得重大發(fā)展，它的發(fā)展日新月異生機蓬勃，家居品類繁多新工藝廣泛應用于家居建材行業(yè)，各種節(jié)能建材高檔裝修材料成為家居市場的主流，極大提升我國人民對家居高品質的熱切訴求，伴隨著國民經(jīng)濟快速增長我國家居建材產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結構與產(chǎn)品結構都進行大幅度調整，大規(guī)模淘汰了工藝落后環(huán)保品質不過關生產(chǎn)工藝和產(chǎn)品，一批科技建材、環(huán)保建材、綠色建材脫穎而出，健康家居綠色消費已經(jīng)成為我國家居建材生產(chǎn)流通與消費的主流基調。十年來，我國建材中的體制發(fā)生了重大變化，家居建材商品流通模式逐漸被各類商品批發(fā)室連鎖超市電子商務所取代，形成國企、民營、股份制外資企業(yè)多元化商品流通格局，給我們國家建材流通業(yè)以至于房地產(chǎn)業(yè)帶來了嶄新的氣象。隨著我國經(jīng)濟的騰飛，家居建材商品的流通模式在實踐中不斷的創(chuàng)新和提升，各種先進的流通業(yè)態(tài)和營銷方式逐步進入到我國建材流通領域，以誠信建設為核心現(xiàn)代營銷管理制度已經(jīng)逐步建立起來，一批規(guī)?；?、品牌化現(xiàn)代化的家居建材企業(yè)快速成長為推動國家經(jīng)濟發(fā)展的龍頭骨干，建材流通向綜合化、一體化現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展，以信息化為標準建材流動技術迅速發(fā)展，電子商務平臺越來越成為重要的家居建材消費。

    在產(chǎn)品營銷、品牌建設、網(wǎng)絡銷售等諸多方面發(fā)揮出巨大的推動作用并逐步形成主流態(tài)勢。說到家居營銷模式的變化我想今后可能我們整個家居建材的發(fā)展，隨著我們房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化可能會發(fā)生重大變化，剛才鐘總也提到這個問題，因為現(xiàn)代化房地產(chǎn)發(fā)展實際上它的開發(fā)模式實際上在悄悄的變化，比如說北京、上海、廣州這樣重大城市，它的房地產(chǎn)開發(fā)實際上已經(jīng)逐步在向按這個全產(chǎn)業(yè)鏈的需求逐步發(fā)展，比如說北京大家可能知道二環(huán)路以里的房子已經(jīng)沒有新房了，所有開發(fā)商拿到二環(huán)路以里的土地，他開發(fā)的房子拿出來房子全部都是精品房，現(xiàn)在三環(huán)路50%房子也是精裝房，四環(huán)路也可能開發(fā)商拿到房子之后向精裝房發(fā)展，這個跟過去房地產(chǎn)開發(fā)模式顯而易見發(fā)生了很大的變化。很多的開發(fā)商他從他的整個房地產(chǎn)的成本考慮，像北京他拿到一個土地他一定做到極致，怎么樣做到極致這是開發(fā)商自己考慮的問題，他希望這個土地價值得到最合理的最大的利潤，一個精品放一個公有房，我們國家社會現(xiàn)在已經(jīng)逐步的或者老齡化社會已經(jīng)到來，不是即將到來，我們最近的全國人口普查老齡化的人口比例大幅度的增加，我們老齡化社會到來的時候必然對我這個房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)生巨大的的影響。比如說怎么樣設想六七十歲老人裝修房子呢？這個裝修房子很累人的活，六七十歲老人裝修不了房子，六七十歲老人希望住的房子就是公有化的房子，能夠讓他住一個好房子，另外能夠住服務模式健全，服務能夠很到位這樣的房子，什么樣的房子能夠提供這樣的房子呢？就是公有式的房子，北京發(fā)生給我們一個全產(chǎn)業(yè)鏈提出非常強烈的信號，今后房地產(chǎn)開發(fā)他會發(fā)生很大的變化，當然也包括現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)這種政策的重大調整或者是重大的調控。開發(fā)商拿到了土地越來越穩(wěn)定，他想著土地價格很高了怎么樣把它開發(fā)好，隨著我們今后房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉變，必然給整個家居模式流通轉變也會帶來極其巨大的變化，比如說我們現(xiàn)在建材家居行業(yè)，大部分下游產(chǎn)品為主要部分，下游產(chǎn)品水泥鋼材我們不去討論，所有的裝修材料地板房間的裝飾材料等等這些材料，將來流通模式現(xiàn)在主要大賣場，我們現(xiàn)在商業(yè)大賣場模式為主流的模式，大家知道北京居然之家這樣的商業(yè)賣場為代表，他面對的主要是個體消費者、家庭消費者為多，但是我們如果房地產(chǎn)開發(fā)今后發(fā)生變化，將來開發(fā)商提供精品房成品房為主這種賣場模式必將發(fā)生變化，我們這個賣場面對不是成千上萬的消費者必須面對開發(fā)商的團購，開發(fā)商的團體消費，或者是以批發(fā)為主的消費，將來每個樓盤這個就是一個我們這種家居商品批發(fā)供應的主要對象。當然也有開發(fā)商來說，他最好模式我自己直接向工廠訂貨這是最理想的，我到工廠拿貨，通過樓盤規(guī)?；秘浭钩杀咀畹湍軌蚰玫阶詈玫漠a(chǎn)品，但是開發(fā)商來說你要他面向每一個工廠，一個房子一個樓盤的開發(fā)需要成千上萬個商品，需要成千上萬這種材料他不可能遍布每一家工廠一個開發(fā)商不可能這么做，他需要什么東西？

    他最需要的就是我們這種以物流批發(fā)中心為主導模式的這樣的商業(yè)設施，可能將來我想我們會在我們這個下游我們將來可能會出現(xiàn)一批以研發(fā)、批發(fā)、物流為主要模式的這樣一個家居商品的供應基地，可能會出現(xiàn)這樣一批商業(yè)設施。所以，我跟我們一些家居商品市場的這些企業(yè)家們談，我說將來你怎么樣面對這個模式，他們都覺得這是一個問題，但是今年對于二三線城市來說，這個時候還沒有到來，可能還要等一個時段，但是隨著今后的商品住宅的變化這個時候一定會到來，特別要提醒大家的，將來我們有3600萬套住房，前一段時間已經(jīng)炒很熱了，3600萬套住房到底什么樣模式，說實話現(xiàn)在也說不清楚，因為3600萬套住房里面好幾個模式，有的公租房、限價房四個模式，這四種模式的房子開發(fā)需要什么樣的？他交出來是全裝修好的房子還是毛坯房、還是半裝修房子，他一定需要采購批發(fā)基地，所以對于我們家居商品市場來說這是一個非常重大的變化?，F(xiàn)在我們國家綜合實力不斷增強，國家建設和中國制造出口貿易的增量驚人，在這些緊張的背后我們必須看到，2008年金融海嘯帶來的巨大沖擊和或危機時代的步履艱辛、國家房地產(chǎn)調控下對家居建材行業(yè)帶來巨大影響，我們這個行業(yè)雖然處在比較困難的形勢下，我們看到這個行業(yè)還有很多的亮點，2011年下半年開始隨著國家房地產(chǎn)調控力度加大，使得開發(fā)商開發(fā)樓盤逐步一線城市慢慢二三線城市轉移，在二三線城市甚至房地產(chǎn)市場正在呈現(xiàn)直線上升的發(fā)展趨勢，無論寫字樓、酒店、購物中心、住宅都在快速建設中，與房地產(chǎn)處于統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)鏈家居建材行業(yè)也是一樣，新興二三線城市和縣市鄉(xiāng)蘊藏著重大商機，限購令實施使得家居建材銷量在一線城市銷量放緩，二三線城市家居建材銷量將在未來很長一段時間保持一定的增長勢頭，這都給我們建材家居企業(yè)帶來新的發(fā)展契機和新的消費渠道，加快開拓鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場成為我們企業(yè)重要的步驟，調整目標定位，穩(wěn)步拓展城市市場，加快開拓鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場是當下家居建材企業(yè)重要的方向。

     這個里面我們知道由于房地產(chǎn)，說實話現(xiàn)在房地產(chǎn)調控政策越來越緊，大家說現(xiàn)在的嚴厲房地產(chǎn)調控政策，即使現(xiàn)在的嚴厲房地產(chǎn)調控政策，現(xiàn)在以我們政府希望達到的目標我個人看還有很大的距離，在這樣調控政策下中央已經(jīng)把調控目標已經(jīng)一線城市轉向了二三線城市，很多二三線城市現(xiàn)在也開始限購最典型的泰州，那是浙江很有名的城市開放程度比較高的城市，前兩年開會我接受過住建部同志，我說你們限購到底怎么樣做，不是住建部抓的很緊是中央抓的很緊，將來二三線城市的限購也會加強，但是說了限購這個問題從地方的政府來說，對于限購對二三線特別是三線城市實際上抱著猶豫的態(tài)度，很多三線領導說，我這個房地產(chǎn)三四千塊錢房地產(chǎn)價格不高啊，我城市在發(fā)展，這樣他也拖累經(jīng)濟，他有GDP硬指標壓著。目前來說比較慢不會一線城市一下就下來。但是三線城市限購也會逐步實行，這個里面有很大的問題。如果說我們房地產(chǎn)調控政策能夠比較短的時間內調整比較到位或者價格大家都盼望著，說價格調整能夠盡早的回歸到合理的價位，前一段說今年下半年六月份是拐點，六月份沒有拐，有的專家說八月份是拐點，有人金九銀十不是房地產(chǎn)商節(jié)日，是房地產(chǎn)商的重大轉折點，現(xiàn)在好象也沒有看出來，金九銀十房地產(chǎn)的價格下降最敏感，現(xiàn)在還有專家預測將來的拐點可能出現(xiàn)在明年的五六月份，我看材料到明年的十二月份才會出現(xiàn)拐點，所以說房地產(chǎn)反映了我們從政府到專家到我們的企業(yè)對房地產(chǎn)心中無數(shù)。到底你怎么樣控制房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)能夠和整個國家經(jīng)濟發(fā)展能夠有一個合理的節(jié)奏，發(fā)展總是要發(fā)展，誰也沒有說房地產(chǎn)不能發(fā)展，怎么樣合理發(fā)展，我們能夠預測準一點，預測越準我們整個經(jīng)濟節(jié)奏就不會亂，越不準將來會越亂，所以說二三線房地產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，你現(xiàn)在像江浙一帶的房地產(chǎn)企業(yè)，那個鎮(zhèn)經(jīng)濟那些房地產(chǎn)比我們大城市一點不差，順德的房地產(chǎn)一萬多塊錢，所以說今后這個二三線城市的地產(chǎn)調控結果如何還得看。

    但是不管如何我們現(xiàn)在的家居這個行業(yè)，我們很多企業(yè)已經(jīng)在考慮這個問題，已經(jīng)把自己的處境自己銷售網(wǎng)絡逐步二三線城市甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)延伸，上次涂料行業(yè)的老板他說會長我跟你說，現(xiàn)在全國建立1.5萬個網(wǎng)點，準備未來十年里達到十萬個網(wǎng)點，我讓村村都有我的銷售網(wǎng)點，我說你厲害你是老大，你真會做，我說跟你說越是經(jīng)濟低迷的時候你就要發(fā)展網(wǎng)點，一旦經(jīng)濟將來走向好轉的時候你這個十萬個網(wǎng)點你是中國老大，你絕對了不起的。我們沃爾瑪現(xiàn)在全世界第一就是網(wǎng)點，麥當勞也是網(wǎng)點，所以說現(xiàn)在我們的很多企業(yè)很聰明，現(xiàn)在利用這樣一些時機他向全國布設網(wǎng)絡，這個時候布設網(wǎng)絡最大的好處是便宜成本低，所以我跟他說你做的好，我向全國企業(yè)宣傳你，我給他宣傳很多次了，大家可以跟那個老板聯(lián)系互相交流一下，這個人很厲害，這樣的企業(yè)很多的，有一個企業(yè)跟我說今年我們搞103家的網(wǎng)點，這個103家的連鎖店，這個連鎖店規(guī)模很大，一般最低最低六萬平米以上，現(xiàn)在一般十萬平米。所以說，我是想今后我們的企業(yè)面臨著困難的時候，面臨一種高壓的房地產(chǎn)政策態(tài)勢的時候，這個時候就是練好內功，練好內功就是加強管理，加強銷售網(wǎng)絡的建設，一旦形勢有變化你的這種成長速度肯定遠遠高于其他的企業(yè)。

    我們還有一個問題現(xiàn)在要在這里跟大家特別強調，我們現(xiàn)在整個房地產(chǎn)是我們面臨非常困難的時候，這個困難當然不僅僅是調控帶來的，現(xiàn)在以整個市場經(jīng)濟形勢，跟我們整個國民經(jīng)濟調控都有關系，但是在這樣一個過程當中我剛才講了中央國務院調整房地產(chǎn)政策不是為了打垮這個行業(yè)，沒有一個政府說我要把這個行業(yè)打垮政府經(jīng)濟就舒服了，那樣政府是荒唐的政府這個不可能的，他是讓房地產(chǎn)回歸到房地產(chǎn)本來的軌道，房地產(chǎn)是住的，現(xiàn)在把房地產(chǎn)當成股市去炒肯定發(fā)生問題，他要保證房地產(chǎn)健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展我想這應該是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主基調，這個過程當中中央對于房地產(chǎn)行業(yè)政策實際上有保有壓，有壓是對房地產(chǎn)投機行為，保是居民正常合理要求，3600萬套居民住房就是政策，3600萬套住房我認為這實際上是一個餡餅，因為你要知道3600萬套住房這個和商品的模式不一樣，最大的不一樣地方是政府效應，五年之內3600萬套住房就是無論如何你要完成，你必須完成，你不可能不完成，3600萬套住房希望是政府序下重大諾言，他到時候說3600萬套完不成我告訴你到時候非造反不可，五年我們政府總理報告3600萬套肯定重大一個課題，建筑類鋼材玻璃涂料、水泥要從建材上游，下游所有裝飾都有我們做，所以我說這是天上掉下來大餡餅大家不要過于悲觀，3600萬套住房大家看剛剛開工啊，11月份要求全部開工，現(xiàn)在中央國務院一直抓這個事，這個都是各地政府拿官帽子做抵押十一月份必須全部開工，有在圖紙上呢很多規(guī)劃，一旦開工所有材料一定從我們這里拿，3600萬套住房第一政府項目第二公關，這個3600萬套要解決一億人住房，假如解決1億人的住房我們城市發(fā)生多大的變化規(guī)模龐大前景客觀，問題在于我們的所有建材家居流通行業(yè)現(xiàn)在我要問你做好準備沒有。比如說政府突然說拿材料大規(guī)模大量供給材料你拿得出來嗎？你拿不出來，所以說我們現(xiàn)在很多企業(yè)他在那里怨天尤人現(xiàn)在經(jīng)濟形勢不好，上次開會說陶瓷行業(yè)下降下降了30%到50%的營業(yè)額，說30%50%的企業(yè)關閉生產(chǎn)線，50%的流水線關閉就這個陶瓷的建筑瓷磚層面這個。我說是有這個問題，問題在于3600萬套的住房需求你有多少研究你做準備沒有，所以我們中國建筑材料流通企業(yè)協(xié)會做了一個關于國家保障性住房供應商的推薦，我們希望跟政府做一點工作，我們準備跟建筑部聯(lián)手推一些，所以我想我們建材家居不是沒有希望而是很大的成長空間，關鍵在于我們企業(yè)能不能適應要求。2011年以來愈演愈烈物價上漲通貨膨脹已經(jīng)深切影響到人民日常生活，生活成本受到困境，家居建材原材料人工等成本嚴重增長，家居建材銷售無法得到平衡增長，大部分企業(yè)自身內部消耗，對企業(yè)快速發(fā)展形成較大沖擊，這個成為企業(yè)接受新的發(fā)展必須接受新的挑戰(zhàn)，人家漲我們不漲，豬肉價格漲價好幾倍我們還得往下降這個不是政府問題是行業(yè)自己的問題，我們行業(yè)入門門檻低，一遇到風浪先自殺自己跟自己干，你降價我也降價，你的成本降成本線差不多附近我就敢降到成本線以下，所以就有活不下去的企業(yè)，在這樣惡性激烈競爭當中敗下陣來，不能怨人家怨我們自己。我們行業(yè)內部競爭恨不得你吃了我，我吃了你去年我們兩大巨頭競爭，競爭就是以搞垮對手為目的，你在對方的那個地方你參與對方的經(jīng)營對不起你得從這里走出去，不管掙錢不掙錢你得出去你得走人這不是一個正常的競爭不是一個健康的發(fā)展，所以說我們這個行業(yè)將來這些問題可能逐步的解決，這個問題我給國家商務部寫過報告，他們的司長們包括他們部長們聽這個話都是一個問題，360和騰訊都能夠出面協(xié)調一下，為什么我們這個行業(yè)不能出來協(xié)調一下呢。

    每個快速發(fā)展的行業(yè)背后都相應隱藏著很多問題，快速發(fā)展是每個企業(yè)所訴求的，可是我們如果跟不上國家政策，跟不上國家大的發(fā)展方向，特別是不恪守行業(yè)規(guī)則，這樣的高速發(fā)展肯定撐不住的，我們希望各家居建材企業(yè)能夠從當前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)從企業(yè)內部出發(fā)規(guī)范管理誠信經(jīng)營強化品牌意識加強產(chǎn)業(yè)鏈條合作交流資源共享讓我們下一個時段不斷創(chuàng)新不斷發(fā)展，最后衷心祝愿所有與會的嘉賓都能夠寶貴博鰲獲得商機，提前祝賀大家中秋節(jié)快樂，感謝大家 對我們家居建材行業(yè)所做出持久努力和貢獻。謝謝大家！ 

    09：54

    主持人：非常感謝我們會長，如此精彩的致辭大家掌聲中看到對會長致辭肯定，下面我們介紹本次活動承辦方的領導，他既是行業(yè)媒體知名人物同時又是房地產(chǎn)企業(yè)負責人他是本次活動承辦方中國陶瓷網(wǎng)伊犁新歐房地產(chǎn)有限公司董事長歐陽天生先生。有請歐陽先生上臺致辭。

中國陶瓷網(wǎng) 伊犁新歐房地產(chǎn)有限公司董事長歐陽天生致辭

    歐陽天生：尊敬的孟會長各位領導、各位嘉賓新聞界的朋友們上午好，今天我們站在這個地方特別的地方，博鰲因為各國領導們共商世界經(jīng)濟的發(fā)展，我們在這里舉行2011年中國家居博鰲論壇，所以我覺得博鰲這個地方我們非常時期來說我們共商區(qū)域經(jīng)濟。第二，我說特別地區(qū)，中國地產(chǎn)來說中國近幾年發(fā)展造就我們房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟一個主要的支柱產(chǎn)業(yè)，但是中國經(jīng)濟發(fā)展特別是今年一個特殊時期，我們緊緊圍繞著房地產(chǎn)這一塊形成了產(chǎn)業(yè)鏈，今年對于我們來說又是特殊時期。我們也曾經(jīng)講我們做企業(yè)豐富產(chǎn)品鏈衍生產(chǎn)業(yè)鏈，我們從最初企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，行業(yè)與行業(yè)之間的競爭，上升到我們產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化整合的之間競爭，所以我們在這樣一個情況共享我們泛家居的發(fā)展論壇，我覺得非常不同凡響的意義地方。在此還有幾個感謝，應該感謝我們中秋佳節(jié)來臨的時候感謝各位犧牲自己寶貴的的休息時間來到這個地方，特別感謝我們還有專家在這個困惑與低迷的時候給我們帶來一些真知灼見，給我們那些分享思想的盛宴。第二個感謝我們頒獎活動，也感謝我們這些為我們家居行業(yè)做出貢獻優(yōu)秀企業(yè)和優(yōu)秀個人，同時我也希望我們獲獎企業(yè)和獲獎個人能夠在下一輪經(jīng)濟發(fā)展當中引領我們中國家居行業(yè)更快更好的發(fā)展，希望我們中陶網(wǎng)在推動我們泛家居行業(yè)的整合方面能夠進一步使得我們泛家居形成融合這方面做的更多。也希望我們未來泛家居行業(yè)能夠緊密聯(lián)系起來共同應對我們非常時期的緊密發(fā)展。謝謝大家！

     10:06

     主持人：感謝歐董精彩致辭，近兩年中陶網(wǎng)開始向大家居方向發(fā)展，促進家居行業(yè)跨界活動，這次活動提出的口號就是博鰲之夏合縱連橫，我們下面進入演講環(huán)節(jié)，我們有請全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬做演講，他演講題目是《房地產(chǎn)發(fā)展形勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉型》。掌聲有請：

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬作《房地產(chǎn)發(fā)展形勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉型》演講  

    鐘彬：謝謝大家！今天跟大家一起分享房地產(chǎn)商會關于目前形勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉型的途徑，現(xiàn)在給大家介紹一下PPT主要精神是聶會長的想法，因為聶會長在美國他對于當前的研判也代表我們商會的的主張，當前房地產(chǎn)形勢如果四句話概括的話，這樣四句話第一市場進入糾結；調控進入深水；行業(yè)重新定位；企業(yè)面臨重整；市場進入糾結大家已經(jīng)顯而易見，孟會長講的什么時候拐點很多預測反而都不準確，但是我們看到我們在全國進行了調研，實際上整個價格已經(jīng)非常松動了包括在北京，我們看到通州的房子最極端的例子直降一萬，包括廣東碧桂園房子一次性就犧牲30億由于降價因素，其實價格已經(jīng)發(fā)生了變化；調控進入深水，如何調往哪里調其實也是眾說紛紜，行業(yè)重新定位就是我們今天在這樣一個市場糾結調控進入深水的情況下，行業(yè)應該如何重新定位，企業(yè)應該定位這都是我們大家關心的話題；評判房地產(chǎn)調控依據(jù)是什么呢？我們認為首先是看到了中國經(jīng)濟基本情況，中國房地產(chǎn)其實不是中國房地產(chǎn)本身他完全有一個中國經(jīng)濟大的基本面，下半年的調控效果其實我們也是非常關注我們貨幣政策，最后調控我們認為還取決于兩個大的方向，一個政府非常關心投資走勢；第二，保障房完成進度怎么樣。為什么會這樣說呢？因為中國三駕馬車拉動，投資、出口、消費，出口已經(jīng)重大挫折完全靠投資有問題，我們把房地產(chǎn)投資專項保障房的投資，保障房很大的功能其實我們GDP貢獻也是投資方面。

    我們看一下二季度的主要經(jīng)濟指標，國內生產(chǎn)總值GDP同比增長9.6%，城鎮(zhèn)居民可支配收入和扣除價格因素實際增長7.6%，CPI6.4、PPI7.1都非常高，六月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況總體來看其實已經(jīng)趨于緩和了，真的趨緩而且漲幅在擴大，我們看到一些價格的時候可能我們應該更加動態(tài)，更長遠的一個角度來看，因為房地產(chǎn)就像當年08年一降包括投資這樣是跳水的，二季度全國主要檢測城市和地價總水平依然在增加，土地價格增幅在兩倍于新建商品房房價的增幅，目前來講我們穩(wěn)定政策主要是為了穩(wěn)定市場，房地產(chǎn)各項指標已經(jīng)低于同期的經(jīng)濟指標，如果能夠穩(wěn)定當前的態(tài)勢今年調控目標就可期，我們看看各個部委的意見其實差距很大的，我們今年六月也在我們的海南，我們召開了房地產(chǎn)商會三家會議，在會議上我看看我們很多部委跟我們做了一個閉門會同樣形態(tài)大家看法我想也會有不同的看法研判不太一樣。穩(wěn)定現(xiàn)在政策逐步出現(xiàn)更加嚴厲的調控政策幾個前提，第一通脹壓力不在上升貨幣政策繼續(xù)積壓二三線城市房價不能上漲，保障房按期完成，如果做不到這幾條調控下回加劇，我們看看09年到11年房地產(chǎn)總體情況，實際上任何一個時期欲讓人毀滅首先讓他瘋狂，08年我們房地產(chǎn)重大挫折房地產(chǎn)商會不斷呼吁出臺新的政策拯救房地產(chǎn)拯救經(jīng)濟，很快迎來了我們高潮2010年這個時候商會看到很大危機，行業(yè)不會允許這樣下去的，我們看到整個2010年下手達到5萬億以上，銷售面積達到10億平方米以上，我們這個前六個月份為什么一定調控呢？前六月份我們銷售面積達到4.44億平米，銷售金額已經(jīng)達到24589億元，在如此調控的情況下達到這個情況所以他是很高的。

    那么銀根跟地根我們前來我們受什么影響，我們很大是受貨幣供應量影響，我們廣義貨幣供應量在09年是上漲了30%，2010年漲了20%，今年增長的目標是16%，事實上很多的專家他們認為高速增長的貨幣供應鏈增長速度其實催生我們的通貨膨脹的預期以及我們資產(chǎn)泡沫，所以他講目前我們的問題是什么？印鈔太多了。這是我們廣義貨幣量，我想不用去解釋02年一季度一直到2010年二季度我們貨幣不斷的增加這是我們大的背景，所以要去調控這個大背景首先是貨幣不是我們狹義房地產(chǎn)行業(yè)。

    看一下銀根和地根，記得房地產(chǎn)商會我們有一個報告，這個報告我們中國房地產(chǎn)市場報告，我們做過一個曾經(jīng)非常有意思的課題，地價在整個我們成本當中的比重是多少，我們這個表里面嚴重顯示出來04年到10年為什么地價高，地方政府最大收益者，土地受讓金占地方土地收入70%，只有房價高地價才會高，但是地價高所以為什么別人講這是合理的，地方政府有更多的的資金才有更多的的資源，才有更多資金從事他想做的基礎設施居民改善也好，就像你講保障房，保障房絕大部分資金依然需要地方政府出，他們有什么錢來出呢？我們地方政府都是吃飯財政就是賣地的錢。

    我們看98年到09年我們看到的是商品住宅指數(shù)跟住宅交易指數(shù)地價領跑房價而且越跑越快，拉差距越來越大，所以一切用數(shù)據(jù)來說話，現(xiàn)在我們會非常擔心出現(xiàn)一個鐵三角，鐵三角是房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府和銀行。土地出讓金形成的鐵三角，2010地方政府土地出讓償債余額2.54萬億拿這個做抵押貸款，尤其08年地方財政以后，這塊地抵給銀行，我政府還款來源是拍賣收益2.54萬億，開發(fā)商貸款1萬億，我們估計2011年突破4萬億，一旦土地出讓金下滑，現(xiàn)在很多地方救災這個位置徘徊，如果形成銀行賴帳可見地價同樣跌不得，我們房價降沉我們扛得住，地方政府唯一能夠還錢就是土地，最近我們商會有一個很顯著的情況就是買地，他所有看跌，過去以為房價還會漲，地價漲能夠接受，我未來預期會更好，土地和國外的資本市場對接以后，現(xiàn)在海外的資本市場國內根本不允許這樣做，我們必須看未來的房子，首先能不能賣得掉，第二個才是房價。我們這個時候第一調整購買力，第二要買便宜的，所以如果便宜的地下去以后當年銀行利息給你多少錢，現(xiàn)在突然下降那么多，怎么樣還我錢呢？我想現(xiàn)在最緊張不是開發(fā)商是地方政府，比地方政府更緊張的其實是銀行。

    10:15

    我們認為房價上漲地價下降是不現(xiàn)實，這個最終引發(fā)金融問題，所以現(xiàn)在重新審慎現(xiàn)有土地出讓制度，我們對存量我們剛剛講到了我們房地產(chǎn)跟廣義貨幣，我們地根跟銀根的關系，我們出讓金房產(chǎn)稅這些都是我們這個行業(yè)最關心的問題，如果對所有存量住宅征稅稅率1.5，加上商業(yè)征稅稅率持續(xù)下去有望達到出讓金，我們的土地出讓金一次性收取了70年，土地出讓金是充分議價的出讓金，如果業(yè)主采取限制逐年收的出讓金，而且政府一年一次性收70年，出去土地出讓金也是70年征收，因為這樣匹配所以土地出讓金征收方式額度用途大為改善。我們這個行業(yè)我認為需要重新定位了，我們發(fā)現(xiàn)非常有意思，我們把十一五規(guī)劃和十二五規(guī)劃做了比較，中間非常多的細微變化，我們靠投資拉動階段房地產(chǎn)是居民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，08年到09年我們最高的時候貢獻率達到19.4%拉動經(jīng)濟增長1.77?，F(xiàn)在靠什么呢？現(xiàn)在靠保障房，解決保障房的問題，預期說房子問題更多保民生保穩(wěn)定要務，通脹形勢不樂觀，經(jīng)濟增速下降不能太大，僅靠出口內需拉動不夠，怎么辦呢？房地產(chǎn)內需拉動，房地產(chǎn)拉動是靠保障房，比方說一些央企和國企也發(fā)保障房的債，這個時候我們擔心你是去市場化，還是導致去民營化。我們反復強調2011年要做保障房拉動GDP一個百分點投入1.3萬億靠房地產(chǎn)拉動，這是我們保障房全方位重要的抓手。

    行業(yè)如何重新定位呢？國民經(jīng)濟三駕馬車如何調整，經(jīng)濟發(fā)展轉向內需拉動，投資拉動逐步下降，產(chǎn)業(yè)調整力度下降，城鎮(zhèn)化內涵調整城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，我們這個避免落入中等化國家的陷井，這個變化是什么？過去我們老說我們是火車頭現(xiàn)在不是了，現(xiàn)在我們是投資拉動轉向對經(jīng)濟發(fā)展承載著，我們承載著更多的產(chǎn)業(yè)，我們承載更多的的其他產(chǎn)業(yè)與新興的產(chǎn)業(yè)整合，這樣對于我們就業(yè)，對于我們這個稅收會產(chǎn)生更多的直接持續(xù)的影響。有三個方面：第一城鄉(xiāng)發(fā)展的存在，比如說城市運營、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化，像新世界、河東廣場做城市的核心區(qū)，這些都是城市綜合體城市運營成為城市發(fā)展載體，我們認為地方政府歡迎這樣的。還有新興產(chǎn)業(yè)比如說做開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)轉型的經(jīng)濟，最近剛剛一個企業(yè)八月份合并并購重組上市就是“孔雀城”這是一個房地產(chǎn)企業(yè)，但是核心不在房地產(chǎn)他做產(chǎn)業(yè)園，最后拿這個做承載，包括我們很多項目。我們整個城市核心競爭力都在不斷的增強，還有就是內需性消費性產(chǎn)業(yè)的的存在，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會全面推薦，我們最近討論的話題就是老年綠色社區(qū)該如何做，把老年服務業(yè)放進去讓我們房地產(chǎn)行業(yè)更好的承載。

    所以我們認為單一商品房要轉向復合業(yè)態(tài)，以前我們講很多年沒有機會，現(xiàn)在政府市場行業(yè)逼著我們走，從開發(fā)銷售面專項銷售持有性并舉，當年王石絕不做商業(yè)地產(chǎn)只做住宅，但是現(xiàn)在他在轉型，你再看一下新興進來的龍頭華潤，像福星把福地香港退市全面推動綜合性房地產(chǎn)，大型企業(yè)整合能力提升，中小企業(yè)加大企業(yè)集中度提高，為什么大型企業(yè)整合能力提升呢？最核心的是資金，你們拿便宜的地嗎，你能夠房地產(chǎn)貸款基本停止，按揭貸款不給你放你能扛得住資金鏈壓力嗎？企業(yè)整合是必要的，我們看看一方面我們行業(yè)形勢整合的時候我們大型企業(yè)在彎道超車，我們上下游企業(yè)我覺得你們可以建立一個更穩(wěn)健的關系，他們從財務上面都很好，你跟他們合作帶來一些商業(yè)機會，還有企業(yè)發(fā)展單純規(guī)模擴張轉向效益提升，現(xiàn)在很多企業(yè)以前靠速度靠規(guī)?，F(xiàn)在也在效益中轉型，尤其經(jīng)歷過08年房地產(chǎn)調控以后所有的風險實實在在的。

    房地產(chǎn)轉型我們認為齊心應對渡過難關迎接挑戰(zhàn)，商業(yè)住宅單一模式我們認為城鎮(zhèn)化方向基礎設施城市布局的變化極大影響城市未來模式，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)轉型和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)新的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有長遠的發(fā)展良機，我在加州看個很大的太陽城帶動極大的房地產(chǎn)發(fā)展，這個就是產(chǎn)業(yè)地動，內需性產(chǎn)業(yè)舉行更強的生命力，這個鏈條更長這個里面我也做一個廣告，我們商會現(xiàn)在正在致力于中國老年綠色社區(qū)，我們標準我們跟中國老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會，還有美國的老年綠色協(xié)會我們建議能不能把陶瓷衛(wèi)浴更好的東西結合我們老齡里面去，因為需要更呵護，需要更高端的產(chǎn)品，我們希望產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)家朋友能夠跟我們合作形成聯(lián)盟，有這樣的信息希望和我聯(lián)系。

    最后我想講房地產(chǎn)五大轉型，房地產(chǎn)我們講很多年如何轉，我們最近兩次房地產(chǎn)商會在全國政協(xié)的提案和我們的一些建議得到了我們副總理，得到我們賈慶林為什么政協(xié)主席的主席批復，地產(chǎn)民生化，如果做民生性住房政府一定支持你，我們全國工商聯(lián)主席到房地產(chǎn)商會做調研，我們很快發(fā)起中國第一只住房公積金，包括國家李克強總理都做了皮實，凡是保障性的問題政府支持，保障房其實也有很多機會，保障房很多問題質量問題、成本問題，能不能提供更好的的質優(yōu)價廉的性價比特別好的產(chǎn)品。第二，地產(chǎn)的綠色低碳，因為商會一直是綠色低碳的這樣發(fā)展，中國節(jié)能減排房地產(chǎn)是最大的，你不節(jié)能減排中國怎么樣節(jié)能，地產(chǎn)走向綠色低碳是重要賣點也是一個趨勢。第三，房地產(chǎn)金融的屬性是非常顯著的，中國目前十年房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去了，其實有的時候沒有所謂中國國企只有普遍的國際規(guī)律，你看現(xiàn)在國外大多都是投資商開發(fā)商，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)商會成立了全國房地產(chǎn)基金投資聯(lián)盟，我們逐漸的的投資商是投資商開發(fā)商是開發(fā)商運營商是運營商，這個對于我們行業(yè)極其有好處，包括我們原來各位特別擔心電磁等問題，這個主題更加專業(yè)化。第四，就是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，地產(chǎn)一定承載產(chǎn)業(yè)，一定上面融入這個地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，帶來更多的就業(yè)、稅收和城市的可持續(xù)，最后地產(chǎn)的國際化，現(xiàn)在我們看到所有企業(yè)都在喊外，我們要的不是國際的資金，我們要國外的品牌，要國外的資源，要國外的經(jīng)驗，我看我們福星集團也是我們商會的核心會員，把歐洲著名的地中海俱樂部這是一個非常高端的奢侈品酒店帶到歐洲，我們各個企業(yè)都在做，國外的優(yōu)秀的品牌跟我們中國不斷的做結合，所以國際化一定是一個趨勢，房地產(chǎn)是萬民關注的熱點，過去現(xiàn)在我們判斷相當長的未來，調控也會不同的方式繼續(xù)，房地產(chǎn)新政即將不斷的刷新，刷新過程最終迎來體制改革和我們房地產(chǎn)業(yè)整體健康發(fā)展。謝謝大家！

    10:28·······

    主持人：感謝您精彩的演講，鐘秘書長就當前房地產(chǎn)形勢做透徹的分析，并就最近發(fā)展轉型指出了方向，我們家居行業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)家會有很多的啟示再一次感謝您。下面我們有請精瑞中國不動產(chǎn)研究院院長張雪舟做演講，他演講題目綠色地產(chǎn)發(fā)展與展望。掌聲有請：

精瑞中國不動產(chǎn)研究院院長張雪舟做演講

    張雪舟：各位領導、各位嘉賓大家早上好，很高興能夠在海南跟大家相聚進行探討這樣一個家居的高峰論壇，其實我想我們名字叫做家居，所以剛才包括孟會長和鐘秘書長都對房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅市場進行很詳細的分析，而且大家感覺到現(xiàn)在有一個很大的調控變化，但是如果我們把這個視野從商品住宅的市場放大到整個房地產(chǎn)行業(yè)我想形勢可能不像剛才兩位講那么悲觀，其實鐘秘書長看到我們房地產(chǎn)投資每年百分之幾十速度遞增，這個房地產(chǎn)投資在整個商會02、03年做過一個分析，整個商品住宅的市場在整個房地產(chǎn)市場當中占的比例其實很小，可能大概到30%這個樣子，其中包括政府設施、工業(yè)還有我們整個3600萬套保障體系這個其實都是整個房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分。我們在座的很多企業(yè)實際上目前定位為家居這樣我們主要客戶是商品住宅市場，但是實際上我們這么大房地產(chǎn)開發(fā)商這些房子開發(fā)完了不可能是空殼無論工廠、商業(yè)建筑、保障房旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)，這些房子將來入住都需要大量裝飾裝修材料，我個人對這個市場，對我們上下游如果我們能夠走出這樣一個家居完全純粹面向商品住宅市場這樣一個范疇的話我想這個市場還是非常非常大，所以這個里面不光我們房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)面臨一個轉型，我想整個上下游之間同樣面臨一個轉型就是我們市場營銷對象是不是應該更加的多元化。下面借著鐘秘書長講的轉型，為什么講綠色地產(chǎn)，這個話題講很多年，我們國家政策導向前年哥本哈根大會之前才真正提上一個日程，去年形成政府的方針，而且大概本周前半周，國務院常務會議已經(jīng)把節(jié)能減排目標已經(jīng)強制了，這項工作可能對于我們整個行業(yè)綠色地產(chǎn)發(fā)展不再是引導性了，先進性很多企業(yè)可做可不做，或者好企業(yè)可以做一般小企業(yè)可以忽略不計的問題，現(xiàn)在可能成為整個國家行動推動的事情，綠色的概念實際上從我們上下游的產(chǎn)業(yè)都有不同的理解，我們探討一下整個房地產(chǎn)行業(yè)到底什么樣的發(fā)展模式。

    因為時間關系不會把所有內容都講，一個是綠色低碳的概念，第二是房地產(chǎn)瓶頸展望。我們通用的概念我們講綠色權全生命周期，我們跟人民銀行做一個課題，我們商會做綠色低碳方面主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設周期和運行周期，但是央行提出因為代表一個國家的金融機構，他要偏向于用金融手段支持國家的政策，這個理解綠色和低碳全生命周期更廣泛一點，包括前期的建筑材料生產(chǎn)運輸，包括房屋在這個壽命到來之后的拆除和利用，這個可能涉及到我們在座的很多建材和布品企業(yè)，當然這項工作很難，我原來是從中國建材研究院畢業(yè)的，原來本專業(yè)搞陶瓷，后來只是誤入房地產(chǎn)行業(yè)，我們知道建材院做這種各種建材產(chǎn)品生命周期方面做很多很多的東西，但是由于我們國家這個行業(yè)的分類包括廠家實在太多，他們可能現(xiàn)在有一些三大主材現(xiàn)在已經(jīng)五百家數(shù)據(jù)庫已經(jīng)有了，但是更多建材還需要很多基礎性研究和工作。當時08年奧運會當時一起做這個事情，當時開展做這個工作但是缺乏很多很多的基礎數(shù)據(jù)，目前我們這樣一個背景下我們可能現(xiàn)在能夠在房地產(chǎn)行業(yè)反映出來主要是這些，但是我們非常希望建材行業(yè)跟布品行業(yè)碳排放，他們在環(huán)境認證方面各類產(chǎn)品進行碳排放的認證，這個主題我想通用的是綠色生態(tài)三個主題，第一是節(jié)約資源保護環(huán)境這個是我們大主題；第二，既然是地產(chǎn)或者房地產(chǎn)，這個很重要的概念就是創(chuàng)造健康舒適的居住環(huán)境。第三，就是我們建筑或者建設整個生態(tài)的環(huán)境；我們目前糾結于前兩個第一環(huán)保第二健康居住環(huán)境，歐美發(fā)達國家綠色建筑主要集中這個里面。因為建筑水平、質量功能性包括健康舒適度已經(jīng)達到相當高的水平，但是我們國家房地產(chǎn)行業(yè)實際上這一塊還有一個相當大的缺口要做，所以現(xiàn)在并不是簡單的節(jié)能問題，而是節(jié)能同時要很好的提升，這是商會我們01年當時國內第一個關于生態(tài)社區(qū)的行業(yè)標準，09年我們做的減碳，目前國內比較公認碳排放技術框架體系。

    我們第一是健康舒適的環(huán)境。第二，上升目標基礎上我們節(jié)約資源保護環(huán)境。第三天人合一，碳排放我們不多講了，這個有一點政治經(jīng)濟學概念，不完全是一個技術因為發(fā)達國家發(fā)展中對于發(fā)展的博弈，目前發(fā)達國家在強勢當中我們必須遵從這樣一個國際規(guī)則，我們今年國務院常務會議把十二五節(jié)能減排變成強制目標，我們各個地方政府已經(jīng)簽了保證書或者目標書，下一步可能分解到各個行業(yè)。央行這個課題實際上他們希望我們這個碳排放將來和金融政策掛鉤，所謂的央行我們現(xiàn)在確實國家綠色方面我們目前限制性政策高一點，但是做好之后什么獎勵、什么政策、什么鼓勵，目前我們全國沒有普惠性的政策，我們目前有示范性的，我們發(fā)改委建設部在一個能源示范每年一部分財政資金，但是這個是因為總數(shù)固定分配每一個省一點大家爭，導致爭這一兩年公關成本可能拿到補貼還要高，我們金融上面能不能開一個口子，我們契稅的優(yōu)惠現(xiàn)在已經(jīng)取消了，我們是不是低碳保留一些契稅優(yōu)惠，我們在限購的上面能不能有所松動，我們把標準線一定嚴格拿準，把我們房地產(chǎn)信用評級增加一些低碳指標體系，當然碳排放是央行應對國際變化的重要指標。

    這個里面就是我們一些技術內容，我們綠色我們的的體系，我們選址的住區(qū)環(huán)境說百了就是建筑之外的部分第二能源環(huán)境這個也是跟碳排放相關的建議，結構的問題我們能源系統(tǒng)效率問題再生能源利用問題，新能源的問題，室內環(huán)境就是聲光熱氣，水環(huán)境就是飲用水安全的問題，最后一個材料與資源，這個可能跟大家密切相關，但是這個項目目前來說還是不太完善，建材行業(yè)物品行業(yè)缺乏一些一基礎數(shù)據(jù)，我們用綠色建材，哪些材料綠色建材，有沒有一個相對公認的標準，我們拿到更多是環(huán)保部環(huán)境標識認證，這個對生產(chǎn)過程的認證，但是這個材料在原材料的能耗方面在將來再生產(chǎn)。我們太陽能大家公認太陽能一個再生資源，但是太陽能生產(chǎn)過程中的能耗和使用過程當中帶來再生能源到底哪一個大，太陽能光電產(chǎn)品到底一個耗能還是帶來能源的角度的產(chǎn)品，這個里面都還存在一些爭論。碳排放方面我們目前能算還在運行階段，建筑節(jié)能這個比較好，我們節(jié)省多少噸標煤和多少噸電一乘出來了，我們碳排放可以吸收二氧化碳，我們綠化不簡單綠化率，我們喬木灌木和草不同的，城市水處理是耗氧，化學耗氧量實際上是一個水處理行業(yè)二氧化碳無害，主要功能這個通過氧氣發(fā)生反映形成二氧化碳。交通這個是我們住區(qū)里面重要組成部分，尤其很多邊遠地區(qū)城市基本上我們大量小汽車，我們節(jié)能材料帶電，我們現(xiàn)在非常希望納進去，但是由于基礎材料數(shù)據(jù)的缺陷，只能三大主材方面做這個我們不詳細講了整個綠色權重。

    這個指標大家可以看一下，我們綠色和低碳的關系，這個里面很多我想很多媒體或者很多一些概念都非常的標準，有的說綠色等于低碳，或者低碳等于綠色，我們研究來說這是我們自己研究報告，我們在綠色我們這個體系里面有一個五百份指標體系，我們把這個一條一條拿下來，看看和碳排放的關系，我們分析一下綠色五百份體系里面，1%跟碳排放發(fā)生管理，有的50%的關系這個不一樣。碳排放減碳和低碳概念是綠色概念當中一個重要組成部分，綠色重要概念保護當?shù)厝宋沫h(huán)境，保護當?shù)氐闹脖?，保護當?shù)氐脑鷦又参镞@個可能跟碳排放沒有關系了，所以我想控制這個概念就是說叫綠色和低碳是建材評價指標，這個肯定政策經(jīng)濟指標一個成分指標這個相輔相成的，減碳低量這個目前來說更大的金融體系，碳交易市場由于各個會議沒有很好去年的峰會沒有明確的計劃，目前碳交易不斷的的停頓概念，碳貨幣這個事情未來一定成為一個大的國際上重要衡量指標。

    我們再生能源對于整個建筑行業(yè)的減碳，我一再強調我們沒有把生產(chǎn)過程的減碳放進去，如果這個放進去可能建筑材料的減碳也會占到一個相當大的比重，運營階段來說可再生能源應用可能占到超過50%的比重，我們現(xiàn)在再評一個我們看到一個住宅項目是不是綠色低碳很重要的一個評價指標目前目前來說其實有沒有大量的采用再生能源，再生能源在整個能源系統(tǒng)的比重5%、10%、或者15%一個重要的指標，另外在座很重要一個密切相關我們商會在去年我們把綠色低碳的項目一個必要條件更加強調我們精裝修，我們以前大量的房地產(chǎn)開發(fā)市場都是毛坯房，當然這個我們01年精裝修作為綠色低碳一個必備條件，由于市場原因整個行業(yè)原因并沒有執(zhí)行，去年我們很多專家提出我們大背景下我們不能在這個毛坯房放任了，我們綠色過程當中已經(jīng)把精裝修成品住宅作為綠色低碳一個必備條件，毛坯房不要來申請我們綠色認證，所以這個可能對大家一個好事情。另外我們今年把綠色低碳從整個住宅領域已經(jīng)擴展到整個房地產(chǎn)我們商業(yè)地產(chǎn)。我們截止今天為止我們國家三個綠色建筑標準實施，一個最早國際上的標準。第二我們商會一個綠色生態(tài)。第三，建筑部出臺的綠色建筑標準，三個還是引導性鼓勵性的，我拿到的數(shù)據(jù)截止去年底，全國大概達到這樣一個三個不論哪個標準的項目，目前大概總量都超過300項，就是這個十年三百個項目，大家知道我們國家房地產(chǎn)一年多少億的平米開發(fā)量，十年300個項目這個非常非常小的比例，我們?yōu)槭裁纯偨Y這兩個方面為什么概念很好，國家政策也支持，我們企業(yè)按照國家標準、行業(yè)標準、國際標準做這個事情，這個比例還是相當相當?shù)暮?，我總結了一下這個里面可能發(fā)現(xiàn)這樣幾個問題，一個政策導向我們目前強制性政策為主，建立強制性達到審核，達不到不讓你建，缺少這樣的積極政策，做好事有沒有人獎勵啊，剛才講可能有一些示范效應，但是可能公關成本很高，我們想這兩年一直做提案希望一些輔助性政策能夠出臺。

    第二個重要原因就是我們傳統(tǒng)開發(fā)模式，當然這個這些年一直講，我們傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)買地建房出售，所以房子綠色對于整個全社會成本降低這個是綠色是使用階段，使用階段跟開發(fā)商沒有關系，賣出去是業(yè)主的事情，采暖費、空調費等都是業(yè)主的事，這樣綠色投資與收益主題是分離的，開發(fā)商投資做這些再生能源做外保護做整個新能源系統(tǒng)，綠色建筑通常比傳統(tǒng)的建筑建安成本可能增加5%到10%的建安成本，這個是開發(fā)企業(yè)甲方來做，但是收益層可能節(jié)能、節(jié)水生活品質提高這個是小業(yè)主這兩個主題是分離的，分離商業(yè)上面來講一定類同不會很多，一定不會主動做但是不排除很多企業(yè)做開發(fā)的品牌，招商地產(chǎn)朗詩還有很多的企業(yè)做一個開發(fā)模式，這種企業(yè)量畢竟還是少，我們研究看看突破口在哪里，因為畢竟這個概念非常好，而且對于行業(yè)一個好事情，對于我們上下游企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)包括對消費者都是一個好事情但是我們必須找到一個更好突破口，最主要的突破口還是看政策，我們強制性政策我們向美國要求奧巴馬刺激經(jīng)濟第一條所有聯(lián)邦建設必須進行認證，我們國家要求所有政府投資比如說3600萬套保障房必須經(jīng)過綠色認證這個有一點難度，因為知道各地方保障房成本壓力比較大，公租房的不可能蓋毛坯房一定精裝修，因為公租房拎包入住不可能給業(yè)主自己裝修不可能的，3600萬套保障房國家既然主導我們應該有一個綠色理念做，另外一個我們開發(fā)企業(yè)市場化的時候我們發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)在轉型，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在開始說商業(yè)地產(chǎn)有泡沫但是我們企業(yè)有轉型，轉型會發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)代表性酒店、商場、寫字樓，現(xiàn)在一般開發(fā)都要包含一大塊商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)一個問題，模式不再是買地然后賣掉很多開發(fā)企業(yè)就是商業(yè)化持有，這個里面兩個原因資產(chǎn)上市，把房子賣了當時SOHO潘石屹第一輪上市失敗就是純正開發(fā)，全部賣掉了只剩下錢，然后有一些不斷的增值資產(chǎn)最后也持有性的物業(yè)，這個光有土地光有賣房子沒有資產(chǎn)價值的，所以我們第一是持有，我們酒店每年運行投資收益實際上是放緩，但是投資資產(chǎn)的升值從另外一個渠道進行升值，所以講持有性物業(yè)所有企業(yè)做，持有性物業(yè)成本是我們甲方再掏，我們綠色投資和綠色收益這筆帳算不過來，因為主題持有性物業(yè)上可以算過來，我們前期精裝修我們投資一部分再生能源投資一部分節(jié)能環(huán)保這個帳我們國外談綠色開發(fā)實際上大家不交我們增加多少建安成本而是幾年回收期，建設這個綠色價值之后幾年通過這個綠色成本降低收回來，這個我們跟持有性物業(yè)這個開發(fā)商一般愿意做，跟普通商品住宅這個帳很多人算不清楚。

    老年地產(chǎn)也是我們商業(yè)地產(chǎn)一個特殊形態(tài)，老年地產(chǎn)大部分國際性運營經(jīng)驗也是持有性的，另外老年地產(chǎn)老年人生存對于生活質量要求可能比普遍的要高，所以健康居住環(huán)境和健康節(jié)能環(huán)保方面老年地產(chǎn)上面會是一個比較大的突破口，我們商會今年跟中國老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會和美國的老年住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會共同制定中國綠色養(yǎng)老社區(qū)的體系，我們前提你要做綠色養(yǎng)老社區(qū)的認證前提必須進行綠色住區(qū)的認證達到綠色基礎上再談養(yǎng)老，否則我們認為不是符合發(fā)展方向的。

    時間關系后面的關于一些比較詳細的解釋和建筑物的工作不展開了。但是我想剛才講到我們現(xiàn)在整個房地產(chǎn)方面我們對上游產(chǎn)業(yè)我們建材物品碳排放方面有相當大的缺口，非常希望我們上下游兄弟協(xié)會結合起來，我們盡快把這個產(chǎn)業(yè)鏈完善起來，我們央行希望十二五節(jié)能結果，樓建下來到底從拉礦山開始一直到樓消防到底多少能耗，央行非常非常希望了解，我們通過這個機會呼吁多的企業(yè)參與我們其中來，不管我們房地產(chǎn)企業(yè)包括我們上下游企業(yè)整個行業(yè)低碳發(fā)展能夠更加堅持更加科學穩(wěn)步前進，最終帶來整個行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。謝謝大家！

    10:53······

    主持人：院長演講非常精彩，他感謝綠色房地產(chǎn)現(xiàn)在和將來的發(fā)展走向，現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢全國上下一直關注的焦點，我們家居行業(yè)也更是如此，下面我們的會議進行到對話的環(huán)節(jié)，今天家居行業(yè)各個產(chǎn)業(yè)上面的精英，下面我們大家交流互動的時間，稍候我們請企業(yè)家進行對話，希望大家積極參與，稍候大家提問您來自于哪家企業(yè)或者單位并且向哪一位嘉賓提問。

①廣東能強陶瓷集團總顧問 傅世莊→精瑞（中國）不動產(chǎn)研究院院長 張雪舟

    傅世莊：今后我們房地產(chǎn)項目以精裝修房為主還是毛坯房為主？第二怎么樣更能夠適應我們廣大工薪階層的需求？

    張雪舟：剛才您提的第一個問題我想目前我們從政策上面還沒有強制的對精裝修進行一個必須精裝修對毛坯房至少二三線很多城市大量的開發(fā)，在一線城市比較發(fā)達的城市包括在內蒙，我們知道內蒙自治區(qū)有一些規(guī)定，以后沒有精裝修可能毛坯房可以精裝修，但是現(xiàn)在我們內蒙很多城市必須開發(fā)一個項目精裝修必須達到一定比例，比如說不同的經(jīng)濟發(fā)展有的10%15%這是一個很好發(fā)展勢頭，另外一個節(jié)能減排國家政策來講對于精裝修一定是更加的加快一個步伐，因為我們想毛坯房這件事情肯定對節(jié)能減排是一個非常非常逆勢而行的行為，我們希望都是精裝修，這個可能需要一個過程不同地區(qū)發(fā)展不一樣，這個趨勢可能比前兩年發(fā)展的快。第二，工薪階層成品住宅跟工薪階層并不矛盾，這個里面什么概念呢？我們大家總是覺得自己裝修或者買精裝修房子比較貴，但是實際上這個里面有一個問題我們知道大家都是不用講，我們做精裝修的我們開發(fā)商進行集團采購他拿到市場價格一定遠遠比我們單個消費者市場上拿到價格要低，這個比例非常非常大，所以開發(fā)商真的用心做而且有要求我們