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      對于每一次房地產(chǎn)調(diào)控，輿論最大的期望，就是能讓房價降下來。房價沒下降，那就說明調(diào)控?zé)o效，成了“空調(diào)”。

      但更多時候，指望房價被調(diào)下來，只不過是公眾輿論一廂情愿的想法。曾有地產(chǎn)商任志強(qiáng)機(jī)警地指出，政府近年來出臺的N個國N條樓市調(diào)控新政，沒有一個明確要求讓房價降下來的，通常用到的表述是“遏制房價過高、過快上漲”，意思是說，允許房價繼續(xù)漲，但不要漲得太快、太猛。

      是政治術(shù)語故意愚弄民眾智慧？抑或政府在調(diào)控面前缺乏誠意？這的確是一個復(fù)雜問題。實質(zhì)上我們應(yīng)該認(rèn)真思考這樣一個問題：究竟是誰不愿意讓房價下降？僅僅是地方政府和開發(fā)商嗎？在我看未必盡然。

      最近，北京市通州區(qū)有一個叫JMGJC的樓盤，上演了降價導(dǎo)致流血沖突的驚心動魄一幕。阻止降價的不是別人，恰是該樓盤的一幫老業(yè)主。

      2010年，乘著房價狂飆的勢頭，這個實價不過幾千元/平方米的樓盤把房價狂推到2.6萬元/平方米的天價位置，從而導(dǎo)演了北京房價五環(huán)超三環(huán)、郊區(qū)超市中的“倒掛”一幕。然而，爬上去容易，下來可就難了。

      2011年，限貸、限購、限價，北京樓市調(diào)控持續(xù)加碼。漲得過快過猛的JMGJC陷入死局，連續(xù)半年不出貨，開發(fā)商一下子就急了。沒辦法，只能降價。于是，單價就從最高2.6萬元/平方米驟降至1.9萬元/平方米，繼而再跌至最低1.3萬元/平方米。

      如此“腰斬”房價，那些先前以超過2萬元/平方米單價購房的老業(yè)主立刻就坐不住了。“這等于是讓我們的資產(chǎn)瞬間蒸發(fā)百萬元！”于是，業(yè)主們越聚越眾，從靜坐維權(quán)，到宣示“血戰(zhàn)到底”，直至發(fā)生攔車、械斗，期間或有“開發(fā)商買兇傷人”等刑事案件。

      老業(yè)主們“血戰(zhàn)到底”的鮮紅標(biāo)語，血腥而刺激，讓那些原本打算降價出貨、以價換量的開發(fā)商心驚膽寒?？纯窗?，這就是開發(fā)商主動降價的下場！

      類似的場面近年在北京已經(jīng)出現(xiàn)過多起。2008年金融危機(jī)過后，2009年的北京樓市也曾一度陷入過僵局，時有大牌開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主動降價，以“特價房”形式推出上百套降幅超過30%的房源，也是讓先前的老業(yè)主炸了鍋，紛紛走上街頭“維權(quán)”、要求開發(fā)商退款、退房。

      北京的開發(fā)商面面相覷。一家公司的老板顫巍著對筆者說：“我要是主動調(diào)價，你信不信我先前的3000個老業(yè)主能把我宰了？非得凌遲處死我不可！”

      實際上，這樣的事例多了以后，不只是開發(fā)商對降價心存忌憚，即便是政府，也開始從“社會學(xué)角度”甚重考慮了。他們發(fā)現(xiàn)，房價真是降不得，房價事關(guān)“維穩(wěn)”重任，一旦把房價調(diào)下來，極有可能會引發(fā)民怨沸騰、社會動蕩、執(zhí)政根基動搖……

      此外還有銀行。也擔(dān)心房價降了以后會險象環(huán)生，諸如土地抵押貸款資不抵債、開發(fā)商卷款跑路、房奴業(yè)主們拒還房貸，屆時無疑將爛賬如山，壓垮脆弱的金融系統(tǒng)。美國的次貸危機(jī)，不就是從房價下跌上來的么？

      房價不能向上也不能向下，看來只能向左或向右了。中國的房價越來越像一個潘多拉魔盒，里面藏著魔鬼，將各種相關(guān)利益人群裹挾其中。一旦房價下降，讓盒子打開，這個魔鬼就會騰空而起，面目猙獰。而制造這個魔鬼的，不是別人，恰是中國重力加速度的超常規(guī)城市化進(jìn)程。

      社會學(xué)家有鑒，中國的城市化進(jìn)程，是史無前例的農(nóng)民進(jìn)城運(yùn)動。人口的遷移、流動，規(guī)模之大堪稱全球之最。在如此大規(guī)模的人口遷移背景下，住房問題就成了一個矛盾特別突出的經(jīng)濟(jì)問題、社會問題和政治問題。

      話說回來，在中國期望房價下降呼聲最高、心愿最迫切的群體，恰是被城市化重力加速度甩下來的弱勢人群。我將這一人群概括為兩類：其一是被1998年住房制度改革拋棄的一群人，其二是被中國戶籍制度拋棄的、城市外來人口。

      先說被房改拋棄的一群人。1998年我國實行住房分配制度改革，國家決定采取住房的貨幣化分配，一改計劃經(jīng)濟(jì)體制下的實物分房，福利房時代宣告終結(jié)。而在1998年的一年當(dāng)中，總計有上千萬套的昔日公房、福利房以“房改房”的名義被低價私有化，分到了個人手里。這些人大部分是政府公務(wù)員和國有企事業(yè)單位職工。他們通過“房改價”買到了原來租用單位的房子，將其變成了有產(chǎn)權(quán)的私人房產(chǎn)。所以，上千萬個家庭，借助房改政策，一夜之間就從無房戶變成了有房戶。不具備公務(wù)員、國有企事業(yè)單位這層社會身份的城市人群，就成了住房困難戶。這就是1998年前后發(fā)生的事實。

      再說第二類人群——城市外來戶。1998年房改以后，我國住房市場迅速向市場化發(fā)展。有限的住房保障資源重點向城市戶籍人群傾斜。對非戶籍的城市外來人群，僅有商品房市場一條供應(yīng)渠道。所幸當(dāng)時商品房價格還沒有高得離譜，一些精明能干、先富起來的外地人靠買商品房逐漸在城里扎了根、置了產(chǎn)。但隨后，加速的住房商品化卻甩掉了更多的城市外來人口。不斷攀升的房價迅速超過了大多數(shù)人的工資收入增長水平。將那些外地人中的無房戶也變成了住房困難群體。

      因此，在這場迅速的城市化浪潮中，造就了中國特殊的住房持有格局：在一個城市當(dāng)中，既有有房子的家庭，又有有多套房子的家庭，還有沒有房子的家庭。而根據(jù)官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，沒有房子的家庭其實相對占少數(shù)：一個多次被引用的數(shù)字是，中國的城市住房自有率已經(jīng)達(dá)到87%以上，堪稱全世界第一。國外許多發(fā)達(dá)國家的住房自有率還不足60%。當(dāng)然，也有人稱87%的住房自有率是一個偽命題。

      正因為上述住房不均等格局的出現(xiàn)，面對同一個住房市場，就有了不同的視角和聲音。這其中，無房者跟有房者跟有多套房者，各自的利益訴求截然不同。

      有意思的是，如果從“陣營”的角度去分析各種輿論聲音，你會發(fā)現(xiàn)他們多少都帶著各自群體的訴求。有學(xué)者曾指出，近年來媒體對房價問題抨擊最為猛烈，因為媒體從業(yè)人員大都是80后的年輕人，財富積累還不足以買房，是典型的住房困難群體。因而他們懷著憤怒抨擊房價。

      而反對征收房產(chǎn)稅聲音最大的，往往是政府官員，因為他們利用職務(wù)優(yōu)勢，撈到了多套房產(chǎn)，如果開征房產(chǎn)稅，首先要交稅的就是他們。

      對于超過“87%”的、已擁有房產(chǎn)的人群，試問哪一個愿意看到房價下跌、資產(chǎn)縮水呢？于是，這種堅強(qiáng)預(yù)期一旦形成，就成了支撐中國房價只漲不降神話的心理基礎(chǔ)。但問題是，有沒有一項經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，也能夠支撐這個神話？

      曾有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)人對筆者搖頭：中國的住房投資者，最缺少的是一次風(fēng)險教育，因而才會一直那么猖狂地炒房。中國的股民已經(jīng)經(jīng)受過風(fēng)險的洗禮，因而股市投資漸趨理性。遺憾的是，中國的房市，因為有太多力量、利益為擊鼓傳花的游戲撐腰，致使房價回歸理性被人為阻斷。最終，不讓房價穩(wěn)步下降，房價就只能在外部不可抗力（比如再來一次金融危機(jī)）的作用下坍塌、硬著陸。