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核心提示

    “一場秋雨一場涼”，這句話套在當前樓市的行情上顯得恰如其分。“金九銀十”這個傳統(tǒng)旺季在所有開發(fā)企業(yè)的期待中到來，卻在大多數(shù)開發(fā)商的失望中漸行漸遠。據(jù)統(tǒng)計，鄭州市第三季度商品房銷售共計17566套，同比下降43.5%。鄭州市第三季度商品房的供銷比高達1.55∶1。在嚴重的供大于求的市場形勢下，鄭州樓市進入一個關(guān)鍵期。

三季度銷售同比下降四成多

數(shù)據(jù)

    據(jù)統(tǒng)計，鄭州市第三季度商品房銷售共計17566套，同比下降43.5%，供銷比高達1.55∶1。在嚴重的供大于求的市場形勢下，鄭州樓市進入一個關(guān)鍵期。

    成交量持續(xù)收縮，買房人越發(fā)堅定的觀望心理，政策面將調(diào)控進行到底的姿態(tài)，都使越來越多的開發(fā)商感受到絲絲“涼意”，降價保量成為更多房企的選擇。降價潮已經(jīng)從北京、上海、深圳等一線城市的部分區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢，緊跟著到來的老業(yè)主維權(quán)風波則成為降價樓盤新的“煩惱”。

　　“鄭州樓市因為之前房價并未漲到北京、上海的高度，且相對投資比例低一些，現(xiàn)在來看受降價潮沖擊較小。不過越來越多的優(yōu)惠信息，確實正在影響買賣雙方的心理，最近低迷的成交量就是例證，鄭州除部分抗跌區(qū)域樓盤外，大多數(shù)樓盤面臨越來越大的降價壓力。”中國地產(chǎn)大河研究院指數(shù)中心負責人王東表示。

　　據(jù)中國地產(chǎn)大河研究院指數(shù)中心監(jiān)控顯示，2011年第三季度鄭州市商品住宅供應量為214.41萬㎡，環(huán)比僅上升了9.44%，同比下降了21.46%；而成交量僅有138.92萬㎡，雖然環(huán)比上升了14.27%，但同比卻大幅下降46.15%。供銷同比雙降，反映了第三季度鄭州商品住宅市場的持續(xù)低迷，同時商品住宅成交量的下降遠遠超過供應量的下降，使得整個季度的供求比達到了1.55∶1，供大于求的矛盾進一步突出。王東說：“第三季度的供求矛盾，使得開發(fā)商的存貨量進一步攀升，逼迫第四季度住宅市場價格進入下行軌道。”

限購、限貸、觀望等因素直接導致

原因

    “鄭州房地產(chǎn)市場銷售量下降主要是受限購、限貸政策以及消費心理等因素的影響。”王東解釋道。

    鄭州獨有的區(qū)位優(yōu)勢和城市定位，具有較強的輻射力和凝聚力，吸引了大量外地購房者來鄭置業(yè)。長期以來，外地人士是鄭州購房者的主力軍，而嚴格的限購政策使外地購房者在鄭的購房比例有所下降。此外，限貸政策也給購房者帶來不小的沖擊。今年央行采取了加息、提高購房首付款比例、放緩貸款審批速度、對部分人群實行限貸等措施，使得按揭購房的成本加大，抑制了部分依靠按揭購房的投資者和剛性需求者的購房熱情。

　　與此同時，當前購房者的消費心理也是銷售大幅下降的原因之一。由于鄭州前兩年房地產(chǎn)市場銷售增幅過快，部分消費者出現(xiàn)了搶購等非理性購房行為，提前透支了部分需求。與此同時，近幾個月鄭州房價開始出現(xiàn)松動跡象，消費者的觀望情緒漸濃，存在期盼房價下降的心理，造成了部分消費者的持幣待購。

房價拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)

預期

　　從結(jié)構(gòu)上看，9月份經(jīng)濟適用房和別墅項目均未預售，主要是高層和多層產(chǎn)品供應。由于國家宏觀政策和金融政策的綜合作用，鄭州房地產(chǎn)市場持續(xù)處于下行趨勢，三季度商品住宅與去年同期相比供應量和成交量雙雙下降，同時商品住宅成交量的下降遠遠超過供應量的下降，表明供求矛盾進一步升級，鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)看到了降價的前兆，房價拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)。

　　住宅市場種種數(shù)據(jù)表明，在政府調(diào)控政策的影響下，鄭州商品住宅市場逐步向理想回歸。房價趨穩(wěn)，消費者購房更加理性和慎重，而開發(fā)商也在壓力下放慢了粗放式盲目擴張的步伐，開始著力于品質(zhì)和創(chuàng)新，這符合國家宏觀調(diào)控的預期，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　王東認為，住宅市場量價齊跌，說明調(diào)控已經(jīng)進入“深水區(qū)”，各方博弈進一步升級。下半年以來，政策方面限購令擴容、金融方面央行調(diào)整存款準備金率等一系列房地產(chǎn)市場利空消息的接連傳出，使市場觀望情緒加重，資金鏈難題使得開發(fā)商不得不調(diào)整營銷策略，房地產(chǎn)市場掀起了一輪降價促銷潮，而隨著房價的持續(xù)下跌，消費者普遍存在持幣待購現(xiàn)象，從而加劇了成交低迷態(tài)勢。從第三季度住宅市場均價持續(xù)微幅下探可以看出，鄭州房地產(chǎn)企業(yè)由于資金匱乏，行業(yè)內(nèi)或?qū)⒚媾R新一輪并購。