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核心提示

    “一場(chǎng)秋雨一場(chǎng)涼”，這句話套在當(dāng)前樓市的行情上顯得恰如其分。“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)旺季在所有開發(fā)企業(yè)的期待中到來，卻在大多數(shù)開發(fā)商的失望中漸行漸遠(yuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州市第三季度商品房銷售共計(jì)17566套，同比下降43.5%。鄭州市第三季度商品房的供銷比高達(dá)1.55∶1。在嚴(yán)重的供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)下，鄭州樓市進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵期。

三季度銷售同比下降四成多

數(shù)據(jù)

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州市第三季度商品房銷售共計(jì)17566套，同比下降43.5%，供銷比高達(dá)1.55∶1。在嚴(yán)重的供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)下，鄭州樓市進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵期。

    成交量持續(xù)收縮，買房人越發(fā)堅(jiān)定的觀望心理，政策面將調(diào)控進(jìn)行到底的姿態(tài)，都使越來越多的開發(fā)商感受到絲絲“涼意”，降價(jià)保量成為更多房企的選擇。降價(jià)潮已經(jīng)從北京、上海、深圳等一線城市的部分區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢(shì)，緊跟著到來的老業(yè)主維權(quán)風(fēng)波則成為降價(jià)樓盤新的“煩惱”。

　　“鄭州樓市因?yàn)橹胺績(jī)r(jià)并未漲到北京、上海的高度，且相對(duì)投資比例低一些，現(xiàn)在來看受降價(jià)潮沖擊較小。不過越來越多的優(yōu)惠信息，確實(shí)正在影響買賣雙方的心理，最近低迷的成交量就是例證，鄭州除部分抗跌區(qū)域樓盤外，大多數(shù)樓盤面臨越來越大的降價(jià)壓力。”中國(guó)地產(chǎn)大河研究院指數(shù)中心負(fù)責(zé)人王東表示。

　　據(jù)中國(guó)地產(chǎn)大河研究院指數(shù)中心監(jiān)控顯示，2011年第三季度鄭州市商品住宅供應(yīng)量為214.41萬㎡，環(huán)比僅上升了9.44%，同比下降了21.46%；而成交量?jī)H有138.92萬㎡，雖然環(huán)比上升了14.27%，但同比卻大幅下降46.15%。供銷同比雙降，反映了第三季度鄭州商品住宅市場(chǎng)的持續(xù)低迷，同時(shí)商品住宅成交量的下降遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)量的下降，使得整個(gè)季度的供求比達(dá)到了1.55∶1，供大于求的矛盾進(jìn)一步突出。王東說：“第三季度的供求矛盾，使得開發(fā)商的存貨量進(jìn)一步攀升，逼迫第四季度住宅市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入下行軌道。”

限購(gòu)、限貸、觀望等因素直接導(dǎo)致

原因

    “鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量下降主要是受限購(gòu)、限貸政策以及消費(fèi)心理等因素的影響。”王東解釋道。

    鄭州獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和城市定位，具有較強(qiáng)的輻射力和凝聚力，吸引了大量外地購(gòu)房者來鄭置業(yè)。長(zhǎng)期以來，外地人士是鄭州購(gòu)房者的主力軍，而嚴(yán)格的限購(gòu)政策使外地購(gòu)房者在鄭的購(gòu)房比例有所下降。此外，限貸政策也給購(gòu)房者帶來不小的沖擊。今年央行采取了加息、提高購(gòu)房首付款比例、放緩貸款審批速度、對(duì)部分人群實(shí)行限貸等措施，使得按揭購(gòu)房的成本加大，抑制了部分依靠按揭購(gòu)房的投資者和剛性需求者的購(gòu)房熱情。

　　與此同時(shí)，當(dāng)前購(gòu)房者的消費(fèi)心理也是銷售大幅下降的原因之一。由于鄭州前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增幅過快，部分消費(fèi)者出現(xiàn)了搶購(gòu)等非理性購(gòu)房行為，提前透支了部分需求。與此同時(shí)，近幾個(gè)月鄭州房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，消費(fèi)者的觀望情緒漸濃，存在期盼房?jī)r(jià)下降的心理，造成了部分消費(fèi)者的持幣待購(gòu)。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)

預(yù)期

　　從結(jié)構(gòu)上看，9月份經(jīng)濟(jì)適用房和別墅項(xiàng)目均未預(yù)售，主要是高層和多層產(chǎn)品供應(yīng)。由于國(guó)家宏觀政策和金融政策的綜合作用，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于下行趨勢(shì)，三季度商品住宅與去年同期相比供應(yīng)量和成交量雙雙下降，同時(shí)商品住宅成交量的下降遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)量的下降，表明供求矛盾進(jìn)一步升級(jí)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)看到了降價(jià)的前兆，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)。

　　住宅市場(chǎng)種種數(shù)據(jù)表明，在政府調(diào)控政策的影響下，鄭州商品住宅市場(chǎng)逐步向理想回歸。房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，消費(fèi)者購(gòu)房更加理性和慎重，而開發(fā)商也在壓力下放慢了粗放式盲目擴(kuò)張的步伐，開始著力于品質(zhì)和創(chuàng)新，這符合國(guó)家宏觀調(diào)控的預(yù)期，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　王東認(rèn)為，住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，說明調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”，各方博弈進(jìn)一步升級(jí)。下半年以來，政策方面限購(gòu)令擴(kuò)容、金融方面央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金率等一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)利空消息的接連傳出，使市場(chǎng)觀望情緒加重，資金鏈難題使得開發(fā)商不得不調(diào)整營(yíng)銷策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一輪降價(jià)促銷潮，而隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，消費(fèi)者普遍存在持幣待購(gòu)現(xiàn)象，從而加劇了成交低迷態(tài)勢(shì)。從第三季度住宅市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)微幅下探可以看出，鄭州房地產(chǎn)企業(yè)由于資金匱乏，行業(yè)內(nèi)或?qū)⒚媾R新一輪并購(gòu)。