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    文小姐最近有點(diǎn)糾結(jié)，因?yàn)槁犝f明年元旦過后房貸利率將按最新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。辛苦了大半年，現(xiàn)在手頭有點(diǎn)積蓄，是不是該用這筆錢提前還掉一部分房貸呢？

    經(jīng)過央行年內(nèi)三次加息，從明年1月1日起，五年期以上貸款利率將升高至7.05%。還有不到兩個(gè)月就要跨入新的一年，是否提前還貸，讓房貸族心里打起了小九九。對(duì)此，市內(nèi)銀行業(yè)人士表示，是否提前還貸因人而異，此前享受七折利率優(yōu)惠及通過公積金貸款的房貸族，完全沒有必要提前還貸。

    利率調(diào)整未必都在年初

    文小姐2008年的時(shí)候在中山購買了一套兩居室。由于當(dāng)時(shí)政府鼓勵(lì)購房，她很順利地從銀行拿到了利率七折的優(yōu)惠。到目前為止已經(jīng)還款三年，尚欠銀行20萬元。

    “聽說年后就要按新的利率計(jì)算房貸利息，利率將升高至7.05%，即便七折也要5%，太高了！”文小姐表示，今年她手里有了點(diǎn)閑錢，再加上平時(shí)攢的錢，大約夠提前還掉剩余貸款的一半，“我究竟應(yīng)不應(yīng)該提前還貸？”

    昨日，針對(duì)文小姐這一糾結(jié)的問題，記者咨詢了市內(nèi)多家銀行的工作人員。某國有銀行工作人員在接受記者采訪時(shí)表示，文小姐的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，即房貸利率調(diào)整都在年初。該工作人員表示，事實(shí)上，銀行調(diào)整房貸利率分兩種情況，一是大家比較熟悉的年初按照最新利率進(jìn)行調(diào)整，二是根據(jù)銀行放貸的日期，逢整年度的時(shí)候根據(jù)當(dāng)時(shí)利率對(duì)下一年度的房貸利率進(jìn)行調(diào)整。因此，打算提前還貸的市民最好先到銀行打聽清楚，自己的房貸按哪種情況調(diào)整利率，而沒有必要集中在年底辦理。

    該工作人員還認(rèn)為，文小姐申請(qǐng)房貸的時(shí)候享受到利率七折優(yōu)惠，調(diào)整后房貸利率大約為4.9%，“這樣算下來，文小姐把準(zhǔn)備提前還貸的資金按五年期整存整取放入銀行，利率可以達(dá)到5.5%，出現(xiàn)利率倒掛現(xiàn)象，是否有必要提前還房貸不言自明。”此外，目前公積金貸款利率也是4.9%，與利率七折優(yōu)惠后基本持平。

    該工作人員表示，如果市民手頭的房貸享受到七折優(yōu)惠或是通過公積金貸款，完全沒有必要提前還貸。

    多數(shù)市民不急于提前還貸

    購房、申請(qǐng)房貸、還貸，對(duì)于大部分“房奴”來說，是人生中的大事。房貸利率明年即將調(diào)整，類似文小姐一樣欲提前還貸的人究竟多不多？

    記者從多家銀行獲悉，從目前來看，并沒有出現(xiàn)顯著增多的情況，前來咨詢相關(guān)業(yè)務(wù)的市民人數(shù)也與平時(shí)大致相同。

    過去提前還貸，還貸人不僅要繳納一部分違約金，還要提前幾個(gè)月預(yù)約?，F(xiàn)在大部分銀行都可以隨到隨還，而且不收違約金。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行鼓勵(lì)客戶提前還貸有兩方面原因：一是迫于存貸比壓力，提前還貸可以降低銀行貸款規(guī)模；二是銀行面臨“錢荒”，資金始終是要重點(diǎn)支持大客戶，提前還貸的多數(shù)是普通房貸客戶，銀行通過讓這些客戶提前還貸來回籠資金，再貸給大客戶。

    盡管多數(shù)銀行歡迎個(gè)人住房貸款客戶提前還貸，但對(duì)大部分人來說，隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，類似文小姐這樣對(duì)是否提前還貸糾結(jié)的市民已經(jīng)越來越少。

    市內(nèi)某銀行工作人員表示，大多數(shù)市民不需急于提前還貸，一方面因?yàn)榉抠J是一筆相對(duì)較大的資金，并不是所有的住房貸款客戶都有那么多的閑錢提前還款；另一方面，即便手頭有一定的閑錢，現(xiàn)在投資渠道很多，不少人考慮與其提前還貸，還不如拿這筆錢進(jìn)行投資理財(cái)。

    就手頭有了閑錢是否提前還貸的問題，記者采訪了多位市民。其中張先生的回答最有意思也最具代表性。“普通老百姓能有幾次機(jī)會(huì)從銀行貸到款？手頭有了閑錢去搞點(diǎn)投資，收益應(yīng)該不會(huì)比支付的那點(diǎn)利息少吧？”

    年中曾遇提前還貸小高潮

    將近年底，市場上并沒有出現(xiàn)市民提前還貸的高峰。銀行業(yè)人士告訴記者，今年年中曾刮起一陣提前還貸的旋風(fēng)，不少市民到銀行提前還貸。

    年中利率并沒有調(diào)整，市民提前還貸為哪般？該工作人員表示，年中出現(xiàn)還貸小高潮，是因?yàn)轱L(fēng)傳珠三角將限購，部分市民擔(dān)心中山出臺(tái)像廣州一樣的限貸、限購政策，于是紛紛選擇提前還貸過戶，以便在限購政策出臺(tái)之后不影響他們購買房屋。

    “眾所周知，中山人習(xí)慣投資房屋等不動(dòng)產(chǎn)，如果真的出現(xiàn)限購政策，他們必須要未雨綢繆，提前動(dòng)手。這是中山年中出現(xiàn)提前還貸高潮的原因?，F(xiàn)在周邊地區(qū)限購政策有所松動(dòng)，持這一想法的市民越來越少。”

    面對(duì)高企的銀行貸款利率，以及隨時(shí)可能出臺(tái)的限購政策，還是有一些人選擇提前還貸。提前還貸有沒有什么講究？業(yè)內(nèi)人士表示，“等額本息還款方式，還款初期還款額中主要都是利息，本金較少。還款時(shí)間已經(jīng)接近或者超過還款總年限的一半，就不要提前還款，因?yàn)榻^大多數(shù)的利息已經(jīng)還完。等額本金還款方式，如果還款時(shí)間已經(jīng)超過貸款總年限的三分之一，也不建議提前還貸。因?yàn)檫@種方式是初期還款額較多，越往后每月還款額越少，所以當(dāng)還款年限已經(jīng)超過總年限的三分之一時(shí)，實(shí)際償還的本金和利息差不多只有一半了，提前還貸意義不大。”

    小知識(shí)

    三種情況不適合提前還貸

    1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因?yàn)槟壳捌哒鄣?年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行，收益要比提前還貸劃算。這類客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按最新的房貸政策執(zhí)行，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，借款人得不償失。

    2、等額本金還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多。從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別是年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

    3、客戶如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目，如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，或者做生意的買賣人，手里需要流動(dòng)資金，如果投資收益率高于房貸利率，也沒有必要選擇提前還貸。（記者劉紅輝 覃素玲）