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    在“史上最嚴(yán)酷樓市調(diào)控”的2011年，“限”字當(dāng)頭。不明就里的人，會(huì)簡(jiǎn)單理解為打壓市場(chǎng)、打壓房?jī)r(jià)。但在業(yè)內(nèi)看來，卻是房地產(chǎn)去泡沫化，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)苗樂如就是持這種觀點(diǎn)的專家之一。

    “降低房?jī)r(jià)是一種去泡沫化的手段，但價(jià)格與泡沫并不能簡(jiǎn)單地畫等號(hào)。”苗樂如說，“去泡沫化也不是單純的降價(jià)，而是讓房地產(chǎn)業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展。”

    企業(yè)自然追求可持續(xù)，而剛需就想知道何時(shí)出手。在苗樂如看來，這兩個(gè)問題并不矛盾，因?yàn)榻?jīng)過調(diào)控，樓市去泡沫化已取得成效。

    調(diào)控是辦市場(chǎng)辦不到的事

    存準(zhǔn)率剛剛下調(diào)，緊縮了整整一年的貨幣政策似乎又有了新一輪寬松的跡象，中國經(jīng)濟(jì)也仿佛再度踩上了油門。但是，這一切，并不包括樓市調(diào)控，“進(jìn)行到底”的呼聲不僅來自民間，也出自中央政府。如何看待這一切？苗樂如說：“宏觀調(diào)控就是辦市場(chǎng)辦不到的事情，不要把宏觀調(diào)控理解為打壓市場(chǎng)。”

    按照西方國家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，市場(chǎng)就是逐利的。但是，“房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的問題，既是經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題。”苗樂如說，“明年，樓市調(diào)控還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，雖然這是迫不得已的辦法，但是這與中國房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)、環(huán)境有關(guān)。”在他看來，在一些地方，房?jī)r(jià)確實(shí)過高，影響到了社會(huì)分配的公平機(jī)制，所以，樓市調(diào)控雖然是以行政力量干預(yù)市場(chǎng)，但在特殊時(shí)期有著特殊的作用與道理。“在很多西方國家，都是以物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。”苗樂如說，他相信待中國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展之后，調(diào)控也將會(huì)被經(jīng)濟(jì)手段所取代。

    房?jī)r(jià)如何才算回歸理性

    不同的人對(duì)待理性有著不同的理解。如今，在調(diào)控的作用下，一些地方“房鬧”的出現(xiàn)，使人相信，房?jī)r(jià)的確在走下坡路，房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”也在很多機(jī)構(gòu)看來已經(jīng)顯現(xiàn)。但是，市場(chǎng)的觀望情緒依然很重，剛需們最想弄清楚的一件事就是：房?jī)r(jià)什么時(shí)候降到底？

    所以，對(duì)于房?jī)r(jià)有了很多種猜測(cè)。謝國忠說，單平米價(jià)格應(yīng)該回歸到工薪族兩個(gè)月的稅后薪金；而陳光標(biāo)喊出要以2005年購房?jī)r(jià)格的90%出售個(gè)人多地房產(chǎn)，更讓人不免琢磨：這會(huì)不會(huì)將是調(diào)控后房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)？

    “按照聯(lián)合國曾有的一個(gè)定義，合理的房?jī)r(jià)是一套房子的價(jià)格是一個(gè)家庭的年收入的5到6倍。”苗樂如說。但是，這又是一個(gè)較為復(fù)雜的定義。“因?yàn)闆]有考慮到人口的流動(dòng)性。”他說，“畢竟是要承認(rèn)有一部分是先富起來的人，他們家庭收入是比別人高的。所以，不同的人對(duì)于房?jī)r(jià)的合理性存在不同的定義，而這也影響到房?jī)r(jià)的走勢(shì)。給富豪開發(fā)的房屋和給工薪族開發(fā)的，就會(huì)不同，人口涌入程度較高的地區(qū)，房?jī)r(jià)也自然會(huì)水漲船高。”

    而至于剛需何時(shí)應(yīng)該進(jìn)市，苗樂如分析稱，一要看自己的能力與需求，二要看去泡沫化的程度。前者是因人而異的，但對(duì)于后者，卻是對(duì)所有人都一樣的。“去泡沫化已經(jīng)取得了成效。”苗樂如說。

    開發(fā)商要學(xué)會(huì)當(dāng)農(nóng)民

    過去幾年，是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高的幾年，也是房地產(chǎn)業(yè)空前擁擠的幾年。苗樂如認(rèn)為，這其實(shí)就是泡沫產(chǎn)生的過程，而調(diào)控?zé)o疑起到了擠出效應(yīng)，對(duì)于房企而言，便是暴利時(shí)代的終結(jié)。

    在這個(gè)過程中，我們看到在各種富豪榜上，房企老板的數(shù)量從過往幾年的暴增到如今的銳減，也看到聽到很多企業(yè)漸漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新聞。“我們并不希望看到企業(yè)因?yàn)橛X得做房地產(chǎn)能賺大錢、快錢就紛紛扎堆，這不利于中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。”苗樂如說，“在擠出效應(yīng)之后，剩下的房企應(yīng)該學(xué)會(huì)當(dāng)農(nóng)民，不論天氣好壞都要種好自己的地。”

    在他看來，這其實(shí)就是說，企業(yè)要練內(nèi)功，要講創(chuàng)新、提升內(nèi)部管理。“過去的暴利時(shí)代，使得開發(fā)商不需要追求這些，如果沒有調(diào)控，開發(fā)商可能永遠(yuǎn)都在建造‘毛坯房’，而對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色低碳技術(shù)等等永遠(yuǎn)缺乏主動(dòng)性、積極性。還有，房企是否永遠(yuǎn)都要守著一二線城市，那三四線城市的建設(shè)，又有誰來關(guān)心？”

    很多年前，當(dāng)深圳房企“非40%以上利潤(rùn)不做”之時(shí)，萬科卻喊出“高于25%利潤(rùn)不做”的口號(hào)。苗樂如對(duì)此深有感觸：“唯有暴利時(shí)代終結(jié)，才能去泡沫化，讓房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。”