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    4900元房源驚現(xiàn)主城區(qū) 鄭州樓市"房"線(xiàn)失守?

    臨近年底，房?jī)r(jià)下降的浪潮一波接著一波，鄭州樓市也毫無(wú)懸念地加盟到了這場(chǎng)降價(jià)大軍。位于金水區(qū)的圣菲城推出一套7折抽獎(jiǎng)房，引百余名網(wǎng)友競(jìng)相追逐；鄭州西區(qū)的一個(gè)大盤(pán)更牛氣哄哄，在前提是全額付款的基礎(chǔ)上，推出了部分4900元/平的房源。這樣的價(jià)位竟然出現(xiàn)在2011年鄭州樓市的主城區(qū)。更有鄭州市民收到短信，鄭州北區(qū)一樓盤(pán)驚推4600元/平的戶(hù)型，邀請(qǐng)購(gòu)房者去品鑒。4字開(kāi)頭的樓盤(pán)陸續(xù)出現(xiàn)在鄭州樓市。這不得不讓人感嘆：房?jī)r(jià)確實(shí)在松動(dòng)，而且松動(dòng)的尺度逐漸加大!

    鄭州樓市房線(xiàn)失守 房?jī)r(jià)回歸5000時(shí)代來(lái)臨?

    越臨近年關(guān)，房企們?cè)絹?lái)越HOLD不住，鄭州資深房產(chǎn)人士臧俊先生早在金九銀十之際便表示，鄭州房?jī)r(jià)回歸到5000元時(shí)代方算合理。4900房源的出現(xiàn)，將臧俊先生的猜測(cè)成功轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。鄭州樓市房線(xiàn)真的要失守了嗎?其實(shí)關(guān)于失守，我們可以從兩個(gè)方面來(lái)理解。一個(gè)是由于賣(mài)方的無(wú)力抵抗而導(dǎo)致失守，另一方面則是因?yàn)橘I(mǎi)方市場(chǎng)的來(lái)勢(shì)洶洶太猛烈。

    房企降價(jià)成唯一出路 賣(mài)方失守

    從賣(mài)方的角度考慮，鄭州樓市多數(shù)房企真的是很疲軟，一邊資金鏈緊張程度創(chuàng)歷史最高，一邊是年終銷(xiāo)售任務(wù)的“遙遙無(wú)期”。從最初銀行的座上客漸漸地向民間借貸靠攏，當(dāng)國(guó)家調(diào)控的神手伸向了民間借貸，房企們只有自力更生靠自己?jiǎn)未颡?dú)斗了。優(yōu)惠與打折已經(jīng)漸漸地成為樓市的常態(tài)，購(gòu)房者對(duì)它們的免疫能力越來(lái)越強(qiáng)，房企們倍感無(wú)力之際只能通過(guò)降價(jià)這一唯一的途徑來(lái)自救，來(lái)完成任務(wù)，來(lái)過(guò)冬。4900元房源推出的前提是全額付款，房企們資金鏈緊張額度可見(jiàn)一斑。鄭州樓市硝煙四起，動(dòng)輒幾十萬(wàn)元的優(yōu)惠力度已經(jīng)不罕見(jiàn)，鄭州樓市似乎真的進(jìn)入了 “拼跌”時(shí)代。因此，從房企的角度來(lái)說(shuō)，鄭州樓市“房”線(xiàn)真的要失守了。

    日前，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這條被解讀為政策轉(zhuǎn)向的利好消息，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)卻并不能給房地產(chǎn)帶來(lái)實(shí)質(zhì)改變。但對(duì)低落的市場(chǎng)信心，它還是有很大作用。

    從調(diào)控之初的不斷關(guān)注市場(chǎng)變化，到如今的觀(guān)望等待，經(jīng)歷過(guò)特價(jià)房、優(yōu)惠潮的購(gòu)房者開(kāi)始期待更大幅度的降價(jià)，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的信心也開(kāi)始動(dòng)搖，開(kāi)始做“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。

    市場(chǎng)

    房地產(chǎn)業(yè)全面入冬

    備受關(guān)注的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工增速，均在11月出現(xiàn)了連續(xù)第四個(gè)月的同比放緩。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”)在11月份跌破了100的“景氣臨界點(diǎn)”，為99.87。這是自2009年8月份以來(lái)首次回落到百點(diǎn)以下區(qū)域。

    “樓市全面入冬的趨勢(shì)基本確立。”專(zhuān)家說(shuō)道。

    前一次跌破100，是在2008年10月，直至2009年9月份，才重新回升至100以上。該指數(shù)上一輪的波動(dòng)是在2007年11月觸頂，達(dá)到106.59;至2009年3月探底，至94.74。本輪在2010年3月觸頂，達(dá)到105.89，隨后進(jìn)入下降通道。

    業(yè)內(nèi)人士普遍表示，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，國(guó)房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)下行。甚至有不少觀(guān)察人士還提出，這輪下行周期將顯著超過(guò)上一輪。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011～2012)》表示，預(yù)計(jì)未來(lái)在政策面總體嚴(yán)控下對(duì)達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”。

    急速冷卻的市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商不得不重視“降價(jià)走量”的重要性，越來(lái)越多的“特價(jià)房”和大幅度優(yōu)惠，是開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)信心不足的明證。甚至有開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，“冬天才剛開(kāi)始，明年二季度前不要想回暖的事情了。”

    購(gòu)房者

    從關(guān)注到觀(guān)望

    諸多現(xiàn)象表明，經(jīng)歷了一年的深度調(diào)控之后，房?jī)r(jià)面臨全線(xiàn)下調(diào)，市場(chǎng)面臨深刻調(diào)整，而與房地產(chǎn)相關(guān)的從業(yè)者和購(gòu)房者也經(jīng)歷了深刻的心理變化。

    就在今年3月份，鄭州版限購(gòu)細(xì)則剛剛落地，第八屆河南品牌地產(chǎn)展上，當(dāng)被問(wèn)及此次調(diào)控將會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)何種影響的時(shí)候，不少開(kāi)發(fā)商憑借著多年的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為“不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，很快就會(huì)放松。”

    意外的是，政策的持久和嚴(yán)厲程度超乎他們的想象，而且嚴(yán)厲的政策也讓盲目樂(lè)觀(guān)的開(kāi)發(fā)商面臨困境：成交量大跌，銷(xiāo)售回款大幅減少;限貸導(dǎo)致融資成本升高，甚至面臨著借不到錢(qián)的尷尬，為此，不少開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本甚至達(dá)到了“每天開(kāi)出一輛奧迪”的程度。從樂(lè)觀(guān)到悲觀(guān)，開(kāi)發(fā)商的信心經(jīng)歷了巨大落差，這種心理變化通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的形式呈現(xiàn)時(shí)，更多的購(gòu)房者也經(jīng)歷了從“關(guān)注”到“觀(guān)望”的心理變化。

    “剛過(guò)完年時(shí)，天天關(guān)注房?jī)r(jià)，調(diào)控半年之后，降價(jià)趨勢(shì)很明顯，所以打算再觀(guān)望一下。”接受采訪(fǎng)的購(gòu)房者，在市場(chǎng)走低的心理預(yù)期下，小幅的降價(jià)已經(jīng)無(wú)法刺激其購(gòu)買(mǎi)欲望，大的調(diào)整不可避免。

    營(yíng)銷(xiāo)

    從“搶價(jià)格”到“搶信心”

    日前，深圳綠景香頌項(xiàng)目推出了“3年保值回購(gòu)”的營(yíng)銷(xiāo)措施，一石激起千層浪，關(guān)于如何重建市場(chǎng)信心的討論開(kāi)始在業(yè)內(nèi)迅速展開(kāi)。

    “當(dāng)下談價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，最重要的是讓購(gòu)房者認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值，讓他們放心出手，所以樹(shù)立他們對(duì)項(xiàng)目的信心最重要。”鄭州一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言，市場(chǎng)不好的時(shí)候，房企的所有營(yíng)銷(xiāo)行為都圍繞“搶信心”展開(kāi)。

    這樣的變化在半年前不可想象，早在限購(gòu)之初，包括胡葆森在內(nèi)的業(yè)界大佬，談到未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)趨勢(shì)的時(shí)候，都得出了“長(zhǎng)期看漲”的結(jié)論。

    也是基于“長(zhǎng)期看漲”的判斷，大部分開(kāi)發(fā)商選擇了觀(guān)望硬抗，錯(cuò)失了以?xún)r(jià)格沖擊銷(xiāo)量的最佳時(shí)機(jī)。如今的市場(chǎng)，“零首付”、“低首付”都難以撬動(dòng)，“特價(jià)房”和“特惠十個(gè)點(diǎn)”這樣的優(yōu)惠更是無(wú)處發(fā)力。

    從“搶價(jià)格”到“搶信心”，營(yíng)銷(xiāo)之變折射的是市場(chǎng)信心之變，從緊張中關(guān)注到觀(guān)望中謹(jǐn)慎，購(gòu)房者信心亟待重建，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是當(dāng)務(wù)之急的難題。