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    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議容有很多關(guān)鍵詞值得認(rèn)真思考，對樓市來說最重要的恐怕是“穩(wěn)中求進(jìn)”、“穩(wěn)健的貨幣政策”、“積極地財(cái)政政策”幾個(gè)詞了。解讀這幾個(gè)詞，我們就能對明年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策走向和發(fā)展路徑有個(gè)大概的了解。

    經(jīng)濟(jì)要前進(jìn)，穩(wěn)字要當(dāng)頭，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)來說，主要的還是解決結(jié)構(gòu)調(diào)整問題。而穩(wěn)健的貨幣政策，預(yù)示貨幣政策的轉(zhuǎn)向不可能太急、太猛，甚至對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激也會(huì)盡量保持溫柔的一面。這樣估計(jì)明年主要的還是在降低存款準(zhǔn)備金率方面動(dòng)作稍大，而在利率方面雖然會(huì)有所松動(dòng)，但是恐怕也就一兩次的表示足以。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的需求出發(fā)，緩解當(dāng)前貨幣市場資金偏緊的舉措。這種微調(diào)并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的，更不意味著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的放松。

    不管怎么說，能不能做到穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)的因素很關(guān)鍵。要保經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，必然要適當(dāng)放松貨幣政策，在調(diào)整的過程中，難免會(huì)有一部分流動(dòng)性會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。從目前的形勢來看，對樓市的松綁只會(huì)引來炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，如此一來，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。為了避免出現(xiàn)2009年的樓市回漲現(xiàn)象，就不能不對樓市進(jìn)行必要的約束。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。經(jīng)過近一年的限購、限貸調(diào)控，房地產(chǎn)市場狂熱的投機(jī)行為被迅速打壓，全國樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑，一線城市樓市基本已經(jīng)“入冬”。這為下一步穩(wěn)步調(diào)整樓市方向提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)房地產(chǎn)投資減速也是保證降低GDP增速的主要?jiǎng)恿Α?/p>

    在限購面臨一部分剛性需求壓力的情況下，解除限購就成了早晚要做的事情。而替換限購的政策，莫過于房產(chǎn)稅了。雖然住建部畢竟要求限購政策暫不退出房地產(chǎn)調(diào)控，但從長遠(yuǎn)來看，限購政策畢竟是一項(xiàng)行政手段，雖然短期內(nèi)抑制了投機(jī)需求，但是限購不能應(yīng)對復(fù)雜多樣變化的樓市供求關(guān)系，也不利于房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年前11個(gè)月，全國主要的130個(gè)城市的總土地出讓金為1.18萬億。而在2010年前11個(gè)月，全國130個(gè)城市的土地出讓金總額達(dá)到了1.7萬億，同比今年前11個(gè)月，全國130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金減少了5200億，減幅達(dá)到了30%。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-11月北京全市土地市場共成交經(jīng)營性用地107宗，合計(jì)910.5公頃，僅完成了全年供地計(jì)劃的51.4%。北京今年的土地供應(yīng)計(jì)劃無法正常完成已成定局。

    這對捉襟見肘的地方政府來說，無疑是雪上加霜。因此，樓市調(diào)控不容放松的情況下，房產(chǎn)稅的開征可以在一定程度上彌補(bǔ)土地收入減少產(chǎn)生的財(cái)政收入缺口。這樣看，未來的房地產(chǎn)調(diào)控手段是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來逐步替換“限購令”這樣的行政手段是個(gè)一舉兩得的事情。

    北京早就有試點(diǎn)房產(chǎn)稅的傳聞，重慶和上海的試點(diǎn)太過溫柔，今年也將進(jìn)行必要的調(diào)整，目前征收對象狹窄，只涉及新房和別墅豪宅等情況。今年全國絕大部分地區(qū)肯定會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)，也會(huì)居民現(xiàn)有大戶型和單價(jià)高的住宅也逐步納入，而不只是針對新房征收。

    房地產(chǎn)稅一個(gè)健康的房地產(chǎn)的市場的必然要求。樓市的問題，表面上是房價(jià)飛漲的問題，其實(shí)根本的還是由于我國的房地產(chǎn)市場基本上是一個(gè)投資的市場。不是說住房不能投資，住房的投資屬性是天生俱來的，但是，我們這些年的問題是房地產(chǎn)基本上就成了投資的市場，忽視了住房的民生本質(zhì)，這是問題的關(guān)鍵。

    這些年很多人在樓市投資，無論是城市里還是農(nóng)村拆遷，人們也是通過拆遷平房換了好幾套樓房，有幾套房子成了一個(gè)人財(cái)富的標(biāo)志。一方面是房價(jià)飛漲，好多剛需居民買不起房子，另一方面不少的人手里又閑置著好幾套房子，甚至有些投資者，十幾套、幾十套地買房。投資房地產(chǎn)本來應(yīng)該是通過住房租金獲取回報(bào)，但是我們這些年的樓市投資都是把回報(bào)建立在房價(jià)上漲的基礎(chǔ)上，這就不是回報(bào)了，而是要企圖通過房屋投資獲取暴利。

    住房高空置率不但是資源的極大浪費(fèi)，也是造成社會(huì)矛盾的始作俑者。所以，通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)居民的住房持有數(shù)量，做到住有所居、居有所用，既能滿足人們的住房合理需求，又能遏制樓市過度投資行為，避免房地產(chǎn)泡沫化以及對資源的過度消耗和浪費(fèi)。