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    4900元房源驚現(xiàn)主城區(qū) 鄭州樓市"房"線失守? 臨近年底，房價(jià)下降的浪潮一波接著一波，鄭州樓市也毫無懸念地加盟到了這場降價(jià)大軍。位于金水區(qū)的圣菲城推出一套7折抽獎(jiǎng)房，引百余名網(wǎng)友競相追逐；鄭州西區(qū)的一個(gè)大盤更牛氣哄哄，在前提是全額付款的基礎(chǔ)上，推出了部分4900元/平的房源。這樣的價(jià)位竟然出現(xiàn)在2011年鄭州樓市的主城區(qū)。更有鄭州市民收到短信，鄭州北區(qū)一樓盤驚推4600元/平的戶型，邀請購房者去品鑒。4字開頭的樓盤陸續(xù)出現(xiàn)在鄭州樓市。這不得不讓人感嘆：房價(jià)確實(shí)在松動(dòng)，而且松動(dòng)的尺度逐漸加大!

    鄭州樓市房線失守 房價(jià)回歸5000時(shí)代來臨?

    越臨近年關(guān)，房企們越來越HOLD不住，鄭州資深房產(chǎn)人士臧俊先生早在金九銀十之際便表示，鄭州房價(jià)回歸到5000元時(shí)代方算合理。4900房源的出現(xiàn)，將臧俊先生的猜測成功轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。鄭州樓市房線真的要失守了嗎?其實(shí)關(guān)于失守，我們可以從兩個(gè)方面來理解。一個(gè)是由于賣方的無力抵抗而導(dǎo)致失守，另一方面則是因?yàn)橘I方市場的來勢洶洶太猛烈。

    房企降價(jià)成唯一出路 賣方失守

    從賣方的角度考慮，鄭州樓市多數(shù)房企真的是很疲軟，一邊資金鏈緊張程度創(chuàng)歷史最高，一邊是年終銷售任務(wù)的“遙遙無期”。從最初銀行的座上客漸漸地向民間借貸靠攏，當(dāng)國家調(diào)控的神手伸向了民間借貸，房企們只有自力更生靠自己單打獨(dú)斗了。優(yōu)惠與打折已經(jīng)漸漸地成為樓市的常態(tài)，購房者對它們的免疫能力越來越強(qiáng)，房企們倍感無力之際只能通過降價(jià)這一唯一的途徑來自救，來完成任務(wù)，來過冬。4900元房源推出的前提是全額付款，房企們資金鏈緊張額度可見一斑。鄭州樓市硝煙四起，動(dòng)輒幾十萬元的優(yōu)惠力度已經(jīng)不罕見，鄭州樓市似乎真的進(jìn)入了 “拼跌”時(shí)代。因此，從房企的角度來說，鄭州樓市“房”線真的要失守了。

    日前，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這條被解讀為政策轉(zhuǎn)向的利好消息，在不少業(yè)內(nèi)人士看來卻并不能給房地產(chǎn)帶來實(shí)質(zhì)改變。但對低落的市場信心，它還是有很大作用。

    從調(diào)控之初的不斷關(guān)注市場變化，到如今的觀望等待，經(jīng)歷過特價(jià)房、優(yōu)惠潮的購房者開始期待更大幅度的降價(jià)，與此同時(shí)，開發(fā)商的信心也開始動(dòng)搖，開始做“過冬”的準(zhǔn)備。

    市場

    房地產(chǎn)業(yè)全面入冬

    備受關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工增速，均在11月出現(xiàn)了連續(xù)第四個(gè)月的同比放緩。而國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)在11月份跌破了100的“景氣臨界點(diǎn)”，為99.87。這是自2009年8月份以來首次回落到百點(diǎn)以下區(qū)域。

    “樓市全面入冬的趨勢基本確立。”專家說道。

    前一次跌破100，是在2008年10月，直至2009年9月份，才重新回升至100以上。該指數(shù)上一輪的波動(dòng)是在2007年11月觸頂，達(dá)到106.59;至2009年3月探底，至94.74。本輪在2010年3月觸頂，達(dá)到105.89，隨后進(jìn)入下降通道。

    業(yè)內(nèi)人士普遍表示，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)下行。甚至有不少觀察人士還提出，這輪下行周期將顯著超過上一輪。

    中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告(2011～2012)》表示，預(yù)計(jì)未來在政策面總體嚴(yán)控下對達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。

    急速冷卻的市場，讓開發(fā)商不得不重視“降價(jià)走量”的重要性，越來越多的“特價(jià)房”和大幅度優(yōu)惠，是開發(fā)商市場信心不足的明證。甚至有開發(fā)商負(fù)責(zé)人預(yù)測，“冬天才剛開始，明年二季度前不要想回暖的事情了。”

    購房者

    從關(guān)注到觀望

    諸多現(xiàn)象表明，經(jīng)歷了一年的深度調(diào)控之后，房價(jià)面臨全線下調(diào)，市場面臨深刻調(diào)整，而與房地產(chǎn)相關(guān)的從業(yè)者和購房者也經(jīng)歷了深刻的心理變化。

    就在今年3月份，鄭州版限購細(xì)則剛剛落地，第八屆河南品牌地產(chǎn)展上，當(dāng)被問及此次調(diào)控將會(huì)對行業(yè)帶來何種影響的時(shí)候，不少開發(fā)商憑借著多年的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為“不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，很快就會(huì)放松。”

    意外的是，政策的持久和嚴(yán)厲程度超乎他們的想象，而且嚴(yán)厲的政策也讓盲目樂觀的開發(fā)商面臨困境：成交量大跌，銷售回款大幅減少;限貸導(dǎo)致融資成本升高，甚至面臨著借不到錢的尷尬，為此，不少開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本甚至達(dá)到了“每天開出一輛奧迪”的程度。從樂觀到悲觀，開發(fā)商的信心經(jīng)歷了巨大落差，這種心理變化通過降價(jià)促銷的形式呈現(xiàn)時(shí)，更多的購房者也經(jīng)歷了從“關(guān)注”到“觀望”的心理變化。

    “剛過完年時(shí)，天天關(guān)注房價(jià)，調(diào)控半年之后，降價(jià)趨勢很明顯，所以打算再觀望一下。”接受采訪的購房者，在市場走低的心理預(yù)期下，小幅的降價(jià)已經(jīng)無法刺激其購買欲望，大的調(diào)整不可避免。

    營銷

    從“搶價(jià)格”到“搶信心”

    日前，深圳綠景香頌項(xiàng)目推出了“3年保值回購”的營銷措施，一石激起千層浪，關(guān)于如何重建市場信心的討論開始在業(yè)內(nèi)迅速展開。

    “當(dāng)下談價(jià)格已經(jīng)沒有優(yōu)勢，最重要的是讓購房者認(rèn)同項(xiàng)目價(jià)值，讓他們放心出手，所以樹立他們對項(xiàng)目的信心最重要。”鄭州一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言，市場不好的時(shí)候，房企的所有營銷行為都圍繞“搶信心”展開。

    這樣的變化在半年前不可想象，早在限購之初，包括胡葆森在內(nèi)的業(yè)界大佬，談到未來鄭州房價(jià)趨勢的時(shí)候，都得出了“長期看漲”的結(jié)論。

    也是基于“長期看漲”的判斷，大部分開發(fā)商選擇了觀望硬抗，錯(cuò)失了以價(jià)格沖擊銷量的最佳時(shí)機(jī)。如今的市場，“零首付”、“低首付”都難以撬動(dòng)，“特價(jià)房”和“特惠十個(gè)點(diǎn)”這樣的優(yōu)惠更是無處發(fā)力。

    從“搶價(jià)格”到“搶信心”，營銷之變折射的是市場信心之變，從緊張中關(guān)注到觀望中謹(jǐn)慎，購房者信心亟待重建，這對開發(fā)商而言，是當(dāng)務(wù)之急的難題。