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      借鑒外國(guó)房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)自身實(shí)際建立一套完善的征管方案勢(shì)在必行。美國(guó)房產(chǎn)稅有七成被用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境。正因其“取之于民、用之于民”，才贏得美國(guó)納稅人的普遍信任，抗稅現(xiàn)象很少。 

      房產(chǎn)稅屬于國(guó)際性稅種, 世界上大多數(shù)奉行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家都征收房產(chǎn)稅。它被視為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必需品”。

      綜合各國(guó)實(shí)踐, 房產(chǎn)稅制度大致可歸納為四種模式：一是將房產(chǎn)稅納入一般財(cái)產(chǎn)稅中課征，二是以個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅的方式征收房產(chǎn)稅, 即實(shí)行單獨(dú)的房產(chǎn)稅制度,三是以個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅的方式納入不動(dòng)產(chǎn)稅( 主要是對(duì)土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)合并征稅) 中征收；四是混合房產(chǎn)稅制度模式, 即同時(shí)實(shí)行上述兩種或三種房產(chǎn)稅制度模式。雖然模式多樣, 但只有第二種模式才是理論上嚴(yán)格意義的房產(chǎn)稅制度。

      有研究認(rèn)為，現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅，最早出現(xiàn)在中世紀(jì)的英格蘭。房產(chǎn)稅屬于從價(jià)稅，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家基本上采用房產(chǎn)和土地一并按照評(píng)估價(jià)值征收房產(chǎn)稅的做法。征稅對(duì)象的差異主要存在于發(fā)展中國(guó)家，有的國(guó)家只對(duì)土地征稅，有的國(guó)家僅僅對(duì)房屋等建筑物征稅。

      盡管對(duì)于房產(chǎn)稅的叫法各國(guó)不盡統(tǒng)一，有的叫財(cái)產(chǎn)稅，有的叫不動(dòng)產(chǎn)稅，有的叫家庭稅，也有的叫房屋稅或物業(yè)稅。但不管怎么叫，其實(shí)質(zhì)就是對(duì)房屋和支撐房屋的土地征稅。

      當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中所占比重遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家。將房產(chǎn)稅打造成地方財(cái)政收入支柱任重道遠(yuǎn)。從征管手段來(lái)看，目前大部分發(fā)達(dá)國(guó)家已形成一套相對(duì)成熟的管理辦法和配套制度。借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)自身實(shí)際建立一套完善的征管方案勢(shì)在必行。

      美國(guó)：房產(chǎn)稅收支透明

      作為當(dāng)今世界上最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，美國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系經(jīng)過(guò)200多年的發(fā)展與實(shí)踐，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家中最為完善，極具代表性。

      在美國(guó)，房產(chǎn)稅是指將土地和房屋合并在一起直接征收的財(cái)產(chǎn)稅，也稱為不動(dòng)產(chǎn)稅。美國(guó)房產(chǎn)稅以“寬稅基、少稅種”為基本原則。寬稅基，是指房產(chǎn)稅的稅基廣泛，除對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免征外，其他不動(dòng)產(chǎn)均需征稅，以保證稅收來(lái)源的穩(wěn)定。少稅種則是指稅收的種類少，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)只設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅，避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)課稅。

      美國(guó)房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為房屋，計(jì)稅依據(jù)為房屋評(píng)估價(jià)值，房屋評(píng)估價(jià)值由兩部分組成：一是房屋本身的價(jià)值，二是土地的價(jià)值。房產(chǎn)評(píng)估工作由政府下屬的專業(yè)評(píng)估部門(mén)完成。如果在房產(chǎn)估價(jià)方面出現(xiàn)爭(zhēng)議，房屋業(yè)主還可以通過(guò)地方設(shè)立的仲裁程序提出申訴。

      目前，美國(guó)各州普遍征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅有七成被用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境。正因其“取之于民、用之于民”，才贏得美國(guó)納稅人的普遍信任，抗稅現(xiàn)象很少。

      目前，美國(guó)大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率維持在0.8％—3％之間，尤以1.5%左右的稅率水平居多。房產(chǎn)稅稅率并非一成不變，通常是由地方政府根據(jù)每年的財(cái)政收支預(yù)算情況而定。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好的地區(qū)，房產(chǎn)稅稅率相應(yīng)定得較低。反之亦然。地方政府每年都會(huì)將相應(yīng)的財(cái)政收支預(yù)算和稅率標(biāo)準(zhǔn)公示于眾，充分體現(xiàn)公平透明的原則。

      經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，美國(guó)地方稅務(wù)系統(tǒng)已經(jīng)形成一套高效的稅收征管程序，確保房產(chǎn)稅應(yīng)收盡收。例如，有些城市規(guī)定，提早繳納房產(chǎn)稅的業(yè)主可享受一定的減免優(yōu)惠，過(guò)期納稅的則會(huì)接到罰單，拒絕納稅的則可能被沒(méi)收房產(chǎn)。

      同時(shí)，房產(chǎn)稅還與數(shù)項(xiàng)免稅優(yōu)惠政策相連。比如在繳納稅率較高的個(gè)人所得稅時(shí)，征稅的稅基將視其已繳納的房產(chǎn)稅而做相應(yīng)的扣除減免，從而間接鼓勵(lì)了房產(chǎn)稅的納稅行為。

      英國(guó)：細(xì)分征稅級(jí)次

      英國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的房地產(chǎn)稅種，包括住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅兩種。其中，住房財(cái)產(chǎn)稅（或譯為市政稅、家庭稅），是對(duì)房產(chǎn)所有者或承租人使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)按照評(píng)估價(jià)值的一定比例征稅，是地方政府的重要稅收的收入來(lái)源。其歷史可追溯到1601 年伊麗莎白時(shí)期的貧困救濟(jì)法案中的家庭稅（DomesticRates）。

      英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅人是年滿18 歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產(chǎn)者、住房租借人、法定的房客、領(lǐng)有住房許可證者和居民以及住房所有者。

      由于英國(guó)是土地私有化國(guó)家，居民買(mǎi)了房屋就同時(shí)買(mǎi)了土地。因此，課稅對(duì)象包括兩部分，一部分是土地，另一部分是附著其上的建筑物和構(gòu)筑物。計(jì)稅依據(jù)是納稅人擁有的一切居住房屋的評(píng)估價(jià)值，包括自用住宅和租用住宅。

      住房財(cái)產(chǎn)稅稅率模式采用定額稅率，稅費(fèi)按年度繳納。英國(guó)所有房屋根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)值被劃分為A-H 八個(gè)級(jí)次，其中以D 級(jí)為基準(zhǔn)稅級(jí)，其他檔次的納稅額分別是D 級(jí)的一定百分比或倍數(shù)。各級(jí)房屋的價(jià)值都是基于1991 年4 月1 日的市場(chǎng)價(jià)值。無(wú)論房屋價(jià)格升降，都不會(huì)低于1991 年房屋的市場(chǎng)價(jià)值，因而不必考慮現(xiàn)今房屋升值或貶值的問(wèn)題。

      根據(jù)這一稅收結(jié)構(gòu)， 英國(guó)各地方政府只要確定D 級(jí)房產(chǎn)的應(yīng)納稅額，再乘以稅收乘數(shù)，由此即可計(jì)算出A 級(jí)到H 級(jí)房屋的當(dāng)年應(yīng)納稅額。房產(chǎn)坐落區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值具有一定程度的影響，同樣的房產(chǎn)位于英格蘭比位于蘇格蘭的價(jià)值高，因此英格蘭、蘇格蘭及威爾士地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值級(jí)次劃分規(guī)定了不同的基數(shù)，但計(jì)算方法整體相同。

      為保證公平，住房財(cái)產(chǎn)稅的等級(jí)評(píng)估由獨(dú)立的專門(mén)機(jī)構(gòu)“評(píng)估局”——國(guó)稅與海關(guān)局下屬的評(píng)估辦公室機(jī)構(gòu)（ValuationOfficeAgency）評(píng)估，而非地方政府的稅務(wù)部門(mén)評(píng)估。各等級(jí)住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅額每年都會(huì)調(diào)整，從近年情況看，住宅稅納稅額呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

      與美國(guó)大致相同，英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅也大體被應(yīng)用于公共事業(yè)開(kāi)支。同時(shí)，英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅還有非常詳細(xì)的免稅范圍，如只由學(xué)生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)是完全免稅的，空置的住宅也有最長(zhǎng)六個(gè)月的免稅期。等等。
 
      加拿大：區(qū)域化差異課稅

      房地產(chǎn)稅是加拿大最古老的稅種之一，從英國(guó)對(duì)加拿大殖民統(tǒng)治時(shí)期就已開(kāi)始出現(xiàn)，至今已經(jīng)有超過(guò)130年的歷史。

      據(jù)加拿大稅收基金會(huì)統(tǒng)計(jì)，在全加范圍內(nèi)，超過(guò)80% 的財(cái)產(chǎn)稅收屬于房地產(chǎn)稅收入。自上世紀(jì)70年代以來(lái)，房地產(chǎn)稅在地方政府財(cái)政收入中所占比重一直在35%至40%之間。近年來(lái)，雖然這個(gè)比例有所下降，但房地產(chǎn)稅仍然在地方財(cái)政收入中起到舉足輕重的作用。

      由于加拿大幅員遼闊，地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，各省和地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)稅的依賴不同，因此各地對(duì)房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象的定義也不盡相同，但通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是指土地、地上建筑物及永久構(gòu)筑物。在一些省和地區(qū)，附著于房屋及土地上的機(jī)器、設(shè)備及其他固定物也被列入房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象；有的省還將電力、通訊、天然氣和石油管線等線性財(cái)產(chǎn)納入征稅范圍。

      加拿大全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅稅率，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是地方稅種，稅率由省或地方政府根據(jù)本地區(qū)財(cái)政需要而定。一般是省或地方財(cái)政管理部門(mén)先匡算出地方財(cái)政支出同房地產(chǎn)稅收入以外的其他收入之間的差額，進(jìn)而確定年度房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅款總額，再依據(jù)應(yīng)納稅款總額和轄區(qū)內(nèi)應(yīng)稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值總額的比例確定當(dāng)年房地產(chǎn)稅稅率。

      大多數(shù)房地產(chǎn)稅免稅規(guī)定都是通過(guò)省級(jí)立法強(qiáng)制實(shí)行的，地方政府（市政區(qū)）也有權(quán)力批準(zhǔn)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)給予免稅，如政府自用的房地產(chǎn)、學(xué)校、公立醫(yī)院、墓地或教堂。

      加拿大還建立了科學(xué)有效的房地產(chǎn)稅估價(jià)制度，通過(guò)評(píng)稅確定計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)也提高了評(píng)稅工作效率，減少了地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，已經(jīng)建成卓有成效的房地產(chǎn)稅評(píng)估爭(zhēng)端解決機(jī)制，保證了加拿大房地產(chǎn)稅評(píng)稅工作在100多年來(lái)能夠逐漸走向成熟，并成為世界上許多轉(zhuǎn)型國(guó)家效仿的典范。

      日本：計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)三年一變

      在日本房產(chǎn)稅框架中，主要有固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所稅三大支柱。固定資產(chǎn)稅是1950 年日本稅制改革中，取代以前的房屋稅、地租以及就土地、房屋、船舶、鐵道等特定折舊資產(chǎn)所征收的稅。征稅主體是市町村政府。

      固定資產(chǎn)稅與地租和房屋稅不同，屬于綜合稅。而且前者是以資產(chǎn)價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)產(chǎn)稅，后者是按出租價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)的收益稅。

      日本房產(chǎn)稅屬于地方性稅收， 由地方政府來(lái)征收，采取普通的征收方式。在中央政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)稅率和最高上限后，地方政府有權(quán)在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng)，使地方政府具有很大的自主權(quán)。而且，對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，屬于資產(chǎn)稅范疇，如果把房屋作為投機(jī)品將會(huì)加大其成本，增加風(fēng)險(xiǎn)，減少利潤(rùn)，使 房屋回歸到其使用的本原。

      日本房產(chǎn)稅的課稅范圍較廣，固定資產(chǎn)稅中房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是城鄉(xiāng)各地域上的納稅義務(wù)人所擁有的房屋，包括住房、店鋪、工廠、倉(cāng)庫(kù)及其他建筑，除去減免規(guī)定之外，凡是能增加房屋使用價(jià)值的附屬物均在課稅范圍之內(nèi)。

      課征范圍廣，這在培育居民納稅意識(shí)的同時(shí)，也使日本地方政府具有穩(wěn)定的收入。

      日本房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是作為征稅對(duì)象的房屋估定價(jià)格。估定價(jià)格是按照正常條件下房屋應(yīng)有的交易價(jià)格來(lái)確定的時(shí)價(jià)。為保證稅負(fù)穩(wěn)定和簡(jiǎn)化征收手續(xù)，房屋計(jì)稅依據(jù)原則上實(shí)行基準(zhǔn)年度的評(píng)估方式，即每三年估價(jià)一次。在此后的第二、三年中，除非有房產(chǎn)改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等， 一般不重新估價(jià)。

      韓國(guó)：綜合不動(dòng)產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)

      2001年至2004年間,為了打壓持續(xù)暴漲的房?jī)r(jià)，韓國(guó)政府推出了一系列措施，其中最關(guān)鍵的利器就是綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。

      綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是在財(cái)產(chǎn)稅之上額外征收的稅種。征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元（約合337.42萬(wàn)元人民幣）的家庭，稅率是1%至3%。但由于征稅的標(biāo)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)價(jià)的60%至70%，實(shí)際稅率要低很多。

      當(dāng)時(shí)韓國(guó)已經(jīng)有財(cái)產(chǎn)稅。比如一套1 億韓元（現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183:1）以上的住房每年要征收0.2%左右的財(cái)產(chǎn)稅。因此，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅一出，立即成為壓垮高房?jī)r(jià)的最后一根稻草。

      推出一項(xiàng)新稅改措施并非易事。2005 年，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅一經(jīng)推出，韓國(guó)政府就面臨強(qiáng)烈的抵制呼聲。保守媒體和在野黨的反對(duì)聲非常強(qiáng)烈，韓國(guó)輿論分歧也很嚴(yán)重，有些首爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”。其反對(duì)理由是，解決樓市問(wèn)題應(yīng)該從增加供給出發(fā)；該稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁反而增加買(mǎi)房者的負(fù)擔(dān)。

      實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以來(lái)，韓國(guó)內(nèi)部對(duì)該稅的褒貶不一。有些專家認(rèn)為，雖然該稅抑制了樓市投機(jī)，但同時(shí)增加了自住房者的負(fù)擔(dān)。但總的來(lái)說(shuō)，輿論傾向于認(rèn)為開(kāi)征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅利大于弊。

      實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的第一年，韓國(guó)樓市的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)7 年內(nèi)首次下降。全國(guó)樓價(jià)平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價(jià)甚至下降了9%左右。當(dāng)時(shí)，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅使得房主的持有成本上升，導(dǎo)致投資者拋盤(pán)，而買(mǎi)房者持幣保持觀望，最終引起房?jī)r(jià)下跌。

      韓國(guó)政府為了徹底打壓樓市投機(jī)行為，還采取了其他一系列措施：擴(kuò)大綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的納稅對(duì)象、增加保障性住房的供應(yīng)以及促進(jìn)房產(chǎn)交易流程的透明化以減少“陰陽(yáng)合同”。這些舉措，加上外部環(huán)境的變化如美國(guó)的次貸危機(jī)，幫助韓國(guó)樓市進(jìn)入了緩慢而有控制的調(diào)整期。