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　　此前有市場傳言稱，持長期居住證滿3年可享受上海本地戶籍居民同等購房資質(zhì)。2月21日，上海市住房保障和房屋管理局回應證實確有其事，并稱，“這在樓市限購政策制定之初就已明確，所謂本市戶籍居民家庭的概念，是指具有本市常住戶口，包括持有本市長期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭。”這被市場解讀為上海樓市調(diào)控政策出現(xiàn)放松。

　　然而不到一周的時間，上海外地居民的二套房限購政策即被打回原形。2月28日，上海市住房保障和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于本市貫徹〈國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉實施意見的通知》(以下簡稱《通知》)，要求嚴格執(zhí)行抑制投機投資性購房的政策措施，嚴格執(zhí)行住房限售政策。

　　胳膊怎能擰過大腿?這個道理對于地方政府來說，豈有不知之理。但為何明知如此卻又幾次三番地敢冒天下之大不韙?究其原因，還是長期以來習慣于依賴土地財政。自調(diào)控以來，各地屢屢試圖對樓市調(diào)控政策進行松綁，但凡觸動紅線的，均沒過幾天則宣布擱淺。從這一點來看，上半年繼續(xù)有城市跟進的可能性不大，但是預計在不放松對投資購房壓制的前提下，出臺針對首套房剛需的政策微調(diào)的可能性非常大，包括最近2次存款準備金的下調(diào)也可能會出現(xiàn)銀行針對剛需貸款的利率優(yōu)惠。

　　筆者粗略進行了一下統(tǒng)計，自2011年下半年來，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山等約有17個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，央行也兩次下調(diào)了存款準備金率。

　　其中，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助;常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策上調(diào)可貸款額度;重慶與杭州對購房者進行補貼，長春與從化對購房落戶適當放寬條件，北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準、中山出臺限價新價格、蕪湖出臺購房減稅等。

　　在中央樓市調(diào)控政策不松動的背景下，微調(diào)了當?shù)貥鞘姓?。而其中又可以分為兩類：一類是蕪湖、佛山、成都等城市的松動政策，這類城市均出現(xiàn)了政策出臺幾天后就被擱淺：2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》本市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房”，當日晚間，該局網(wǎng)站便對外表示《通知》暫緩執(zhí)行;2011年11月，成都市房管局宣布，將放松對購房者的資格審查，欲僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時核查購房者資格;2012年初，上海解讀限購外地人持有居住證3年可買二套。

　　在筆者看來，與佛山、成都松綁限購、蕪湖減稅不一樣的是，北京、天津、武漢、廈門、上海等幾個城市都屬于嚴格限購城市，購房者絕大部分為自住需求，以北京為例，90%以上為第一套房自住剛需，在目前情況下，減稅可以保證剛需購房者享受房地產(chǎn)市場調(diào)控效果。對于目前市場來說調(diào)控政策更加人性化關(guān)注細節(jié)，保障了自住需求的基本居住需求的調(diào)控政策，執(zhí)行的時間可能會更長。

　　從最近出現(xiàn)的10幾個城市試水調(diào)控政策微調(diào)可以看出，限購限貸的收緊大前提依然不會改變，但是在這種情況下，針對首套自住的松動不僅是情理之中也是樓市發(fā)展的必須。只要限購、限貸的前提不松動，只針對首套房、自住房的政策松動并未觸及政策紅線，北京等城市的普通住宅認定標準調(diào)整就是減輕了自住購房的稅費負擔。

　　調(diào)控樓市的目的也是回歸合理，而不是完全遏制樓市的發(fā)展。而目前購房者及樓市更期待銀行信貸在繼續(xù)停止三套及以上貸款、維持第二套房貸高利率的基礎(chǔ)上，對首套房剛需能夠定向?qū)捤山档屠?，避免樓市調(diào)控效果完全歸結(jié)為銀行利潤。

　　從實際效果來看，這個稅費調(diào)整對成交量并沒有多少促進作用，以北京為例最近2個月成交量依然維持低迷。其他調(diào)整的城市也未出現(xiàn)成交上漲。市場已經(jīng)進入調(diào)整周期。（文/坤 略）