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    昨日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組發(fā)布報告稱上半年市場走勢偏離調(diào)控目標，房地產(chǎn)調(diào)控問責制沒有兌現(xiàn)。其建議取消首套房貸利率優(yōu)惠，取消期房預(yù)售制度，并建議試點政府土地款補貼房價上漲導(dǎo)致的購買力差額。

    近期市場走勢偏離調(diào)控目標

    社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組昨日發(fā)布的題為《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》指出，今年上半年房地產(chǎn)調(diào)控市場總體仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標區(qū)間，但近期呈現(xiàn)回暖的偏離“軟著陸”目標的趨勢。

    國家統(tǒng)計局日前數(shù)據(jù)顯示，6月房價環(huán)比上漲城市顯著增加，是房價上漲城市數(shù)量9個月以來首次超過下跌城市數(shù)量。其中有25城市房價環(huán)比上漲。

    貨幣政策進入適度微調(diào)期，央行降準且連續(xù)降息給市場釋放流動性的同時，也給樓市注入了“活力”。上市房企6月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比大幅上漲顯示樓市全面回暖。

    雖然官方分析認為6月房價環(huán)比上漲有其特殊性，但《報告》仍給出結(jié)論，“上半年市場走勢偏離調(diào)控目標，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場恐慌引起的而非宏觀微調(diào)實際作用導(dǎo)致，這一回的漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度”。

    房地產(chǎn)調(diào)控問責制沒有兌現(xiàn)

    面對回暖的市場和“偏離”的調(diào)控目標，《報告》指出上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的不足，稱當宏觀調(diào)控進行微調(diào)且微調(diào)方向與住房調(diào)控方向不一致時，針對兩者沒有選擇好有效定向和隔離的手段和工具。

    《報告》還認為房地產(chǎn)調(diào)控目標并未給予制度化和長期化。其表現(xiàn)在沒有追究2011年調(diào)控目標沒有實現(xiàn)的部門、房地產(chǎn)問責制沒有兌現(xiàn)；2012年沒有延續(xù)去年各城市確定調(diào)控目標的要求，使得問責制無法實施；而針對一些城市微調(diào)調(diào)控政策，變相放松限購或者實施土地炒作沒有進行責任追究。

    此外，《報告》還指出，調(diào)控預(yù)期管理沒有跟上。一方面，面對宏觀政策微調(diào)的過度解讀放松調(diào)控的市場傳言，有關(guān)部門回應(yīng)不夠清晰和有利，另一方面，宏觀政策微調(diào)初期有關(guān)從嚴調(diào)控不放松表態(tài)不夠頻繁和堅決，給媒體留下炒作空間給市場留下想象空間。

    基于此，《報告》建議在行政制度上應(yīng)當完善調(diào)控部門和協(xié)調(diào)機制，落實調(diào)控目標責任制。在預(yù)期管理方面，完善新聞發(fā)言人制度，嚴懲有關(guān)房地產(chǎn)謠言的傳播和炒作。

    建議取消首套房貸利率優(yōu)惠

    金融信貸政策方面，《報告》認為首套房優(yōu)惠并不能從實際意義上刺激太多剛性需求，而此前央行兩次降息的同時強調(diào)“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準利率的0.7倍”釋放了一個房貸降息的信號，是市場預(yù)期發(fā)生預(yù)期的主因。

    《報告》建議取消上述個人按揭利率浮動區(qū)間下限為基準利率的0.7倍，提升至基準利率，二套房貸款利率上浮20%。同時繼續(xù)限制二套房貸款，其首付比例定位60%，貸款利率升至1.3%；停止三套房貸，繼續(xù)實施“認房又認貸”。

    更大范圍的完善差別化信貸政策。一方面按照6:4的比例分配商業(yè)貸款和保障性住房貸款，一方面商品房房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上浮0.5個百分點，保障房房地產(chǎn)開發(fā)貸款下浮0.5個百分點。

    而對于現(xiàn)行的期房預(yù)售制度，《報告》建議在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下適時取消期房預(yù)售制度，有利于控制開發(fā)商資金鏈促其快建快銷。

    在地價和房價相互作用的市場，《報告》建議建立牽制地價過度上漲的長效機制。即選取一些城市開展試點：實行房價過度上漲超過購買力的差額，由政府地價過度上漲而獲取收益補貼的制度。

    與此同時，當商品房用地土地價格上漲導(dǎo)致普通商品房和保障房價格上漲，超出中低收入及保障對象承受能力時，其差價的一定比例由商品房用地上漲的出讓金補貼。（新財）