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    李克強副總理一直倡導大力推進城鎮(zhèn)化，這或成他主政后經(jīng)濟布局主攻方向。他指出：中國已進入中等收入國家行列，但發(fā)展還很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。

    中國經(jīng)過三十多年的城市化發(fā)展，城市化本身發(fā)展空間已比較狹小，還存較大空間的，也只剩下城鎮(zhèn)化。雖然近十億人的城鎮(zhèn)化內涵豐富，但與過去的城市化路徑是有很大的不同的。

    一提城鎮(zhèn)化，不少人首先有意識和無意識想到的是大興土木，更讓一些房地產(chǎn)商歡呼雀躍，不知道是真沒看懂還是故意不懂。事實是，下一步的城鎮(zhèn)化，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商是無緣的，他們反而在城鎮(zhèn)化過程中被大部分消滅掉。

    城鎮(zhèn)化就行政區(qū)域來講，是指縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地為中心的城鎮(zhèn)輻射村莊。這樣區(qū)域的消費群體，是最務實消費的，收入的限制，也沒更多錢讓你白白的賺去，只能為建筑商和材料供應商提供基礎利潤，中國城鎮(zhèn)化建設，盡管總量上房地產(chǎn)開發(fā)不會小，但會出現(xiàn)與歐美發(fā)達國家的模式對接，房地產(chǎn)建筑商加開發(fā)商的利潤在10%以下，這點利潤顯然是無法繼續(xù)養(yǎng)育房地產(chǎn)商的。

    從現(xiàn)在城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)情況來看，在發(fā)達珠三角和長三角等地區(qū)，已基本完成了城鎮(zhèn)化建設，而全國縣城這一集群，開發(fā)的程度雖有差別，但也已不算低。隨著城鎮(zhèn)化推進中基礎環(huán)境條件的配套，更大范圍的城市到城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)到農(nóng)村的距離在縮短，農(nóng)民選擇到城鎮(zhèn)定居的積極性并不高，層層加碼的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，是無法被城鎮(zhèn)居民可接受的。欠發(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)化在一定時期里，更多是就地改善居住條件，農(nóng)民宅基地基本是不花錢的，沒必要高代價去短距離遷移。

    更重要的是，中央城鎮(zhèn)化內涵，是試圖解決城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟，通過改善綜合環(huán)境，完成產(chǎn)業(yè)轉移和農(nóng)業(yè)反哺， 就地穩(wěn)定農(nóng)民，減少城市特別是大城市壓力，建立起城鄉(xiāng)平衡和諧經(jīng)濟模式，大興土木的主要機會主要是在基礎設施布網(wǎng)上，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。就如李克強副總理提示的，推進城鎮(zhèn)化，是要走工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的路子。

    由于實施城鎮(zhèn)化，將會把大量農(nóng)村流動人口穩(wěn)定在城鎮(zhèn)，所謂的未來3億農(nóng)民進城，幾乎注定會成想當然邏輯，這同樣會對城市化房地產(chǎn)是一種潛在的擠壓，因為進入城市的人口可能會大量減少，城市化人口增加的高峰期已過去。

    就大部分地域來說，中國城市化過程中已已生成的住宅資源，透支了二十年發(fā)展空間。據(jù)相關調查，現(xiàn)在一線以下城市住宅開發(fā)已嚴重過剩，繼鄂爾多斯和溫州房價大跳水后，如貴陽、唐山、邯鄲、中山、連云港等大批城市，面臨漫長的去庫存和消化存量過程，比如連云港，和南京相比，其經(jīng)濟總量、人口數(shù)量、2011年商品房成交量分別相當于南京的23%、55%及55%，但土地成交面積已是南京的117%。而一線城市住宅所謂的短缺，隨著空置率被逼迫得以釋放，在人口增加趨勢開始下滑和對房地產(chǎn)投資抑制的背景下，也很難拐頭向上。

    中國城市化過程中大批量產(chǎn)生的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，已不再被需要，有品牌綜合優(yōu)勢的大房地產(chǎn)商將全面兼并中小房地產(chǎn)商，并走更加專業(yè)化的道路，其市場幅度向全國蔓延，大部分傳統(tǒng)的中小房地產(chǎn)商的黃金日子已過完。干的早的，賺的已是盆滿缽滿，該收手了，而現(xiàn)在正在套中的，大部分注定會是白忙一場。

    城鎮(zhèn)化中的房地產(chǎn)政策將更加透明，如果農(nóng)民的土地補償大幅度提高，城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)開發(fā)因操作難度加大而變的緩滯，這種滯緩，本質上也并不會影響城鎮(zhèn)居民住房改善，如果城鎮(zhèn)化的土地改革能夠配套，多種形式的自我改善將成為未來的主流;如果反腐敗不得不加大力度擠出空置房，現(xiàn)在絕大部分城市也真不會再缺房。

    城鎮(zhèn)化不需要“切糕”房地產(chǎn)，城市化的房地產(chǎn)滯銷“切糕”貴不貴，有幾人心里真的不清楚，除了不計后果的貨幣大增發(fā)導致貨幣大貶值，除了人民群眾收入真的短時期又翻番了，沒有邊際的改善住房也都是自找苦吃，而投機暴利的機會，更將一去而不復返。85歲的“煙王”褚時健的話應該引起我們的思考：“房地產(chǎn)現(xiàn)在賺錢最多，時間最長，干房地產(chǎn)的都掙大錢了?，F(xiàn)在工資掙一塊，房子給兩塊，總是要出問題。”

    中國傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)商，隨著城鎮(zhèn)化的推進，或有90%被消滅，這是社會的進步，房地產(chǎn)商越多，房地產(chǎn)商賺錢越多，經(jīng)濟的市場化越遠。