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    溫州的冬天并沒(méi)有想象中那么寒冷。這座南方城市的冬季潮潤(rùn)而陰寒。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的“2012年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，納入監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的浙江杭州、寧波、溫州和金華四城市住宅價(jià)格繼續(xù)在70個(gè)城市中領(lǐng)跌。

    事實(shí)上，不管漲或者跌，溫州樓市一直都被釘在“榮辱榜”的前列。

    跌幅將近20%

    一家華南最大的開發(fā)商在溫州迅速調(diào)整了策略。

    炒房客云集的城市中，購(gòu)房者的需求和他們以往碰到的客戶，并不相同。

    和他們想象中不同的是，大戶型的房子，開出來(lái)的價(jià)格，要比小戶型的還要便宜一些，總價(jià)多少，是這些溫州客戶更為計(jì)較的。

    他們先開了一批180平方米的精裝修戶型，均價(jià)達(dá)到26000~27000元/平方米。結(jié)果銷售不佳，成為業(yè)內(nèi)飯桌上的一個(gè)經(jīng)典案例。

    知恥而后勇。第二期主打毛坯房源，價(jià)格變成了21000元/平方米。這才接了一點(diǎn)地氣。

    這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)沒(méi)辦法打。就在他們項(xiàng)目附近的一個(gè)綠城的樓盤，開盤價(jià)也只有不到20000元/平方米。更何況，綠城在溫州還有眾多忠實(shí)客戶群。

    這是不一樣的溫州。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)顯示，與2011年11月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有41個(gè)。浙江納入監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的四個(gè)城市占據(jù)價(jià)格下降前四位，其中溫州以下降13.2%位列第一，杭州下降8.5%，寧波下降7.9%，金華下降7.3%。而如果以2010年價(jià)格為基準(zhǔn)，溫州的新建商品住宅價(jià)格下降達(dá)到17.7%。

    溫州天浩置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，溫州的房?jī)r(jià)，跟去年同期相比，大概跌幅有20%左右。

    一些購(gòu)房者放棄了某樓盤簽約買房的計(jì)劃，原因是和開盤時(shí)相比，該項(xiàng)目的價(jià)格比周邊樓盤要高出3000元/平方米。

    這樣的“跳水價(jià)”在溫州此起彼伏。代表溫州市場(chǎng)最高價(jià)格水平的綠城鹿城廣場(chǎng)，2010年巔峰時(shí)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近10萬(wàn)元/平方米，如今有些戶型成交價(jià)甚至還不到5萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格被媒體形容為“腰斬”。“雖然10萬(wàn)的戶型和5萬(wàn)的大不相同，并沒(méi)有很大的可比性，但是還是在一定程度上說(shuō)明下跌的程度。”業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

    與此同時(shí)，杭甬溫在二手住宅價(jià)格上也領(lǐng)跌全國(guó)。與2011年11月相比，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格下降的城市有49個(gè)。其中，溫州以下降9.9%位列下跌城市首位，寧波、金華、杭州分別下跌5.2、4.5、4.3個(gè)百分點(diǎn)，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

    土地交易冷淡

    溫州土地市場(chǎng)也迅速降溫。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，溫州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個(gè)月，分別都有超過(guò)15宗地塊推出。

    溫州天浩置業(yè)的報(bào)告顯示：在樓市持續(xù)調(diào)控的背景之下，溫州的土地市場(chǎng)上半年幾乎交了白卷。而住宅用地收獲了一個(gè)“鴨蛋”。直到9月份，溫州市區(qū)土地市場(chǎng)才迎來(lái)了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區(qū)政府幾經(jīng)談判才收獲的成果。

    根據(jù)年初溫州市國(guó)土資源局的消息，2012年，溫州市區(qū)擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝，商服用地36宗、1739畝，共2800多畝商品房建設(shè)用地，從目前來(lái)看，前11個(gè)月，溫州市區(qū)共出讓商品房建設(shè)用地21宗、758.5358畝，商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝，只完成了全年土地出讓計(jì)劃的兩成。

    消息人士透露，現(xiàn)在溫州土地出讓的很少，開發(fā)商要去和政府談，比如這塊土地開發(fā)的時(shí)間、價(jià)格、規(guī)劃的指標(biāo)等要素，雙方達(dá)成協(xié)議后，才會(huì)推出土地，這在某種程度上避免了零成交。

    “這個(gè)市場(chǎng)還是很難做。”當(dāng)?shù)氐囊患议_發(fā)商對(duì)記者表示，雙方為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一些大的開發(fā)商，像華潤(rùn)，選擇和當(dāng)?shù)氐姆b龍頭森馬合作。

    土地市場(chǎng)顯得撲朔迷離，上述開發(fā)商表示，像江濱路18、19號(hào)地塊原先掛牌價(jià)19000元/平方米都不賣，但是后來(lái)以14900元/平方米的價(jià)格被成功摘牌。

    “這就是風(fēng)險(xiǎn)。”所以很多當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)企業(yè)就減緩拿地步伐，但隨著土地交易的冷淡以及地價(jià)的回歸，只有一些大的開發(fā)商還在繼續(xù)拿地。

    跑量進(jìn)入下一關(guān)？

    對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，更重要的是保存實(shí)力，“能進(jìn)入下一關(guān)再說(shuō)”。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，熬過(guò)了這個(gè)寒冬，就多了一線“守得云開見(jiàn)月明”的希望。

    這也是許多樓盤拼命跑量的重要原因。目前，中糧、綠城、萬(wàn)科等開發(fā)商都不約而同選擇了低價(jià)跑量的策略。“這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)辦法做，當(dāng)時(shí)的許多炒房客都不愿意再出手了。”一家開發(fā)商對(duì)記者表示，他們中的不少客戶都是溫州人，但是這一波行情并沒(méi)有參與進(jìn)來(lái)。

    溫州天浩置業(yè)有限公司一手部副總經(jīng)理向洋表示，以銷售價(jià)格為例，今年前11個(gè)月溫州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)26734元/平方米，較去年同期回落了8000多元/平方米，幅度達(dá)23%。房?jī)r(jià)逐漸回歸理性。

    不理性的背后就是斷了活路。以當(dāng)年轟動(dòng)一時(shí)的溫師院地塊為例，當(dāng)初的官網(wǎng)報(bào)價(jià)是56000~57000元/平方米，因?yàn)殚_盤期間的一系列優(yōu)惠，最終的實(shí)際成交均價(jià)只有46000元/平方米左右。這個(gè)開盤價(jià)，讓業(yè)內(nèi)人“心驚肉跳”，不僅低于市場(chǎng)預(yù)期，也低于成本價(jià)。

    事實(shí)上，連置信房產(chǎn)的董事姚汝林都公開表示，這個(gè)樓盤以成本價(jià)銷售，即樓面地價(jià)加上造價(jià)，損失了一些財(cái)務(wù)成本。

    這是連開發(fā)商都要快跑的時(shí)代，除了回籠資金，別無(wú)他法。

    這或許和下面這組數(shù)據(jù)有關(guān)。監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，11月26日~30日，溫州民間融資綜合利率指數(shù)為21.43%（即平均月息1.78分），環(huán)比下降0.56個(gè)百分點(diǎn)，其中，借貸服務(wù)中心、小貸公司、民間資本管理公司、社會(huì)直接融資的利率，平均月息分別為1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市場(chǎng)主體利率平均月息2.51分。

    這么高昂的民間利率，已經(jīng)讓炒房客沒(méi)有了喘息的空間，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資成本實(shí)在太高，這么高的代價(jià)，還不如低價(jià)跑量。

    有分析人士表示，年底溫州還有可能迎來(lái)一小波行情，這和歲末華僑陸續(xù)返鄉(xiāng)有很大關(guān)系。

    2012年前11月溫州市區(qū)新盤供應(yīng)量達(dá)到53個(gè)(包含一些尾盤項(xiàng)目和城建固有資產(chǎn)拍賣項(xiàng)目)，供應(yīng)量達(dá)87.25萬(wàn)平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市場(chǎng)供應(yīng)量也同樣收獲頗豐，前11個(gè)月住宅上市量達(dá)到83.52萬(wàn)平方米，是去年同期的2.38倍。出現(xiàn)這一情況，與今年房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)有關(guān)。

    如果不是這樣，能繼續(xù)在這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)上的開發(fā)商還有多少？