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    與過去10年不同的是，郁亮給出了房地產(chǎn)行業(yè)的最新定位：房地產(chǎn)行業(yè)應是城市的配套產(chǎn)業(yè)，隨著城市的發(fā)展而延伸。而“為普通人蓋好房子”、“蓋有人住的房子”，是萬科未來10年對產(chǎn)品的繼續(xù)堅持。

    更多的放權與合作

    “萬科變得更健康了，別的都沒有變。”談及萬科最近幾年的作為，郁亮說。

    但一些微妙的變化已經(jīng)或正在發(fā)生：萬科已經(jīng)不再做常規(guī)的計劃。

    郁亮說，萬科不是計劃經(jīng)濟公司，每個月會調整未來3個月的經(jīng)營安排，每個季度會研究過去和未來12個月的安排，但只是指導性的，沒有硬性計劃。

    市場變化太快。當2004年萬科做第三個10年發(fā)展規(guī)劃的時候，并不知道2010年以后的行政限購；公司計劃2014年銷售達到千億，卻提前4年在2010年就實現(xiàn)了。

    萬科向一線公司大放權。萬科目前的架構是總部、區(qū)域、一線三層架構，總部從280人減到180人，區(qū)域人數(shù)很少，定位成幫忙、總顧問、教練的角色，更加充分地放權給一線公司。

    另外一個明顯的變化來自于拿地方式的轉變。自2008年以后，萬科開始大規(guī)模一對外合作。過去四年萬科在資本市場沒有融到一分錢，但實現(xiàn)了千億，一個重要變化是依賴于合作來實現(xiàn)更多的市場份額。即使被卷入香河與成都土地風波，萬科依然沒有準備改變合作拿地的策略。

    “合作的障礙在于信任感，而萬科在行業(yè)中信任度最高，最透明，即使不相識也沒問題，我們所有賬目都是公開的，合作方愿意派財務總監(jiān)沒關系，我們的要求只有一個，按章納稅。所以跟萬科合作，交易成本最低。”郁亮說。

    萬科董事會主席王石曾表示，在合作當中，無論萬科的合作對方是大還是小，萬科的問題萬科承擔，因為對方的問題，而萬科承擔了風險，萬科也不會去推卸屬于自己的責任。

    “蓋好房子”仍是核心

    “萬科今天很大了，面對未來會怎么樣？首先是行業(yè)怎么定位的問題。”郁亮稱，一個城市從住宅到商業(yè)的出現(xiàn)、再到產(chǎn)業(yè)結構升級、轉型，房地產(chǎn)作為城市發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)的定位，更合適一點。

    自2010年起，萬科正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗，并進軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品將占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)。除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。

    但萬科始終將住宅開發(fā)作為核心。郁亮認為，這個行業(yè)10年或者15年，住宅仍有很多機會，但集約化程度會越來越高。

    如何“為普通人蓋好房子”？如何建立自己的核心競爭力？萬科將技術研發(fā)放在首位。正如王石講到中國住宅發(fā)展商的故事：全世界砍伐的木材70%運到中國，其中相當數(shù)量消耗在住宅建筑工地，而城市化進程更多的木材在消耗，傳統(tǒng)的施工手段不可能持續(xù)。

    為此，萬科傾力培育自己工業(yè)化生產(chǎn)的能力。2007年，萬科投入能節(jié)省85%木材消耗的住宅產(chǎn)業(yè)化工藝，率先建筑綠色住宅，2011年度，達到住建部綠色三星標準的萬科一家占到近一半。

    2012年10月26日，繼東莞的住宅工業(yè)化基地之后，萬科“北京市綠色建筑示范區(qū)”奠基，萬科在此將展開所有涉及建筑與環(huán)境問題的課題研究與研發(fā)。

    郁亮認為，未來10年，房地產(chǎn)業(yè)將變成一個利潤平均化的行業(yè)，就像制造業(yè)那樣，賺錢不再那么容易。“現(xiàn)在有土地資源的限制，如果農(nóng)村集體土地可以流轉，那變成制造業(yè)就確定無疑了。”

    “迷”ROE增長

    2012年，萬科的增速成為備受關注的話題，并且常常被拿來與同行比較。

    客觀上來看，萬科已過了快速發(fā)展階段，進入穩(wěn)健發(fā)展時代，正如一個人，青春期長個子階段已過去了，進入成熟階段。

    2012年，萬科的銷售增速慢于保利，截至11月，萬科全年銷售1257億，保利銷售920億，相較于去年，保利與萬科的差距在縮短，而保利今年進入千億陣營，基本已確定。

    郁亮坦承，過去幾年很多同行發(fā)展比萬科快，對此要客觀看待。他說，房地產(chǎn)發(fā)展進入下半場，規(guī)模不再是萬科追求的目標，而是可持續(xù)的增長。

    郁亮稱，萬科已不在乎銷售任務導向，而是要看有效增長。

    對于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率，郁亮認為，長期來看，房企的毛利率會呈下降趨勢。邊際利潤遞減，是行業(yè)必須面對的事情。