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    與過(guò)去10年不同的是，郁亮給出了房地產(chǎn)行業(yè)的最新定位：房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)是城市的配套產(chǎn)業(yè)，隨著城市的發(fā)展而延伸。而“為普通人蓋好房子”、“蓋有人住的房子”，是萬(wàn)科未來(lái)10年對(duì)產(chǎn)品的繼續(xù)堅(jiān)持。

    更多的放權(quán)與合作

    “萬(wàn)科變得更健康了，別的都沒(méi)有變。”談及萬(wàn)科最近幾年的作為，郁亮說(shuō)。

    但一些微妙的變化已經(jīng)或正在發(fā)生：萬(wàn)科已經(jīng)不再做常規(guī)的計(jì)劃。

    郁亮說(shuō)，萬(wàn)科不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)公司，每個(gè)月會(huì)調(diào)整未來(lái)3個(gè)月的經(jīng)營(yíng)安排，每個(gè)季度會(huì)研究過(guò)去和未來(lái)12個(gè)月的安排，但只是指導(dǎo)性的，沒(méi)有硬性計(jì)劃。

    市場(chǎng)變化太快。當(dāng)2004年萬(wàn)科做第三個(gè)10年發(fā)展規(guī)劃的時(shí)候，并不知道2010年以后的行政限購(gòu)；公司計(jì)劃2014年銷(xiāo)售達(dá)到千億，卻提前4年在2010年就實(shí)現(xiàn)了。

    萬(wàn)科向一線公司大放權(quán)。萬(wàn)科目前的架構(gòu)是總部、區(qū)域、一線三層架構(gòu)，總部從280人減到180人，區(qū)域人數(shù)很少，定位成幫忙、總顧問(wèn)、教練的角色，更加充分地放權(quán)給一線公司。

    另外一個(gè)明顯的變化來(lái)自于拿地方式的轉(zhuǎn)變。自2008年以后，萬(wàn)科開(kāi)始大規(guī)模一對(duì)外合作。過(guò)去四年萬(wàn)科在資本市場(chǎng)沒(méi)有融到一分錢(qián)，但實(shí)現(xiàn)了千億，一個(gè)重要變化是依賴于合作來(lái)實(shí)現(xiàn)更多的市場(chǎng)份額。即使被卷入香河與成都土地風(fēng)波，萬(wàn)科依然沒(méi)有準(zhǔn)備改變合作拿地的策略。

    “合作的障礙在于信任感，而萬(wàn)科在行業(yè)中信任度最高，最透明，即使不相識(shí)也沒(méi)問(wèn)題，我們所有賬目都是公開(kāi)的，合作方愿意派財(cái)務(wù)總監(jiān)沒(méi)關(guān)系，我們的要求只有一個(gè)，按章納稅。所以跟萬(wàn)科合作，交易成本最低。”郁亮說(shuō)。

    萬(wàn)科董事會(huì)主席王石曾表示，在合作當(dāng)中，無(wú)論萬(wàn)科的合作對(duì)方是大還是小，萬(wàn)科的問(wèn)題萬(wàn)科承擔(dān)，因?yàn)閷?duì)方的問(wèn)題，而萬(wàn)科承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科也不會(huì)去推卸屬于自己的責(zé)任。

    “蓋好房子”仍是核心

    “萬(wàn)科今天很大了，面對(duì)未來(lái)會(huì)怎么樣？首先是行業(yè)怎么定位的問(wèn)題。”郁亮稱(chēng)，一個(gè)城市從住宅到商業(yè)的出現(xiàn)、再到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)作為城市發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)的定位，更合適一點(diǎn)。

    自2010年起，萬(wàn)科正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬(wàn)科未來(lái)的開(kāi)發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品將占據(jù)80%的比重，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)。除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬(wàn)科還參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。

    但萬(wàn)科始終將住宅開(kāi)發(fā)作為核心。郁亮認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)10年或者15年，住宅仍有很多機(jī)會(huì)，但集約化程度會(huì)越來(lái)越高。

    如何“為普通人蓋好房子”？如何建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力？萬(wàn)科將技術(shù)研發(fā)放在首位。正如王石講到中國(guó)住宅發(fā)展商的故事：全世界砍伐的木材70%運(yùn)到中國(guó)，其中相當(dāng)數(shù)量消耗在住宅建筑工地，而城市化進(jìn)程更多的木材在消耗，傳統(tǒng)的施工手段不可能持續(xù)。

    為此，萬(wàn)科傾力培育自己工業(yè)化生產(chǎn)的能力。2007年，萬(wàn)科投入能節(jié)省85%木材消耗的住宅產(chǎn)業(yè)化工藝，率先建筑綠色住宅，2011年度，達(dá)到住建部綠色三星標(biāo)準(zhǔn)的萬(wàn)科一家占到近一半。

    2012年10月26日，繼東莞的住宅工業(yè)化基地之后，萬(wàn)科“北京市綠色建筑示范區(qū)”奠基，萬(wàn)科在此將展開(kāi)所有涉及建筑與環(huán)境問(wèn)題的課題研究與研發(fā)。

    郁亮認(rèn)為，未來(lái)10年，房地產(chǎn)業(yè)將變成一個(gè)利潤(rùn)平均化的行業(yè)，就像制造業(yè)那樣，賺錢(qián)不再那么容易。“現(xiàn)在有土地資源的限制，如果農(nóng)村集體土地可以流轉(zhuǎn)，那變成制造業(yè)就確定無(wú)疑了。”

    “迷”ROE增長(zhǎng)

    2012年，萬(wàn)科的增速成為備受關(guān)注的話題，并且常常被拿來(lái)與同行比較。

    客觀上來(lái)看，萬(wàn)科已過(guò)了快速發(fā)展階段，進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展時(shí)代，正如一個(gè)人，青春期長(zhǎng)個(gè)子階段已過(guò)去了，進(jìn)入成熟階段。

    2012年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售增速慢于保利，截至11月，萬(wàn)科全年銷(xiāo)售1257億，保利銷(xiāo)售920億，相較于去年，保利與萬(wàn)科的差距在縮短，而保利今年進(jìn)入千億陣營(yíng)，基本已確定。

    郁亮坦承，過(guò)去幾年很多同行發(fā)展比萬(wàn)科快，對(duì)此要客觀看待。他說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，規(guī)模不再是萬(wàn)科追求的目標(biāo)，而是可持續(xù)的增長(zhǎng)。

    郁亮稱(chēng)，萬(wàn)科已不在乎銷(xiāo)售任務(wù)導(dǎo)向，而是要看有效增長(zhǎng)。

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率，郁亮認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，房企的毛利率會(huì)呈下降趨勢(shì)。邊際利潤(rùn)遞減，是行業(yè)必須面對(duì)的事情。