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 　　11月12日，東莞松山湖，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]國(guó)家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)化基地。穿上緊身的騎行服，這位中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企的總裁身材勻稱(chēng)，指著幻燈片上的最近一張媒體給他“頗為豐滿(mǎn)”的肖像素描，郁亮笑著調(diào)侃道：“我有這么差形象嗎?”

 　　“不光我瘦，萬(wàn)科也很瘦。”郁亮說(shuō)，2012年萬(wàn)科的發(fā)展策略是過(guò)冬，冬天策略。雖然手握300多億的現(xiàn)金，但萬(wàn)科依然認(rèn)為在未來(lái)的一年內(nèi)仍是現(xiàn)金為王為上，“相機(jī)里面有很多模式，情景模式、人像模式，我們現(xiàn)在是冬天模式。宏觀調(diào)控初見(jiàn)成效，但更多人樂(lè)見(jiàn)的是大見(jiàn)成效。這是我的判斷。當(dāng)然，選擇冬天模式也意味著要放棄一些東西，例如，如果2012年是春天的話(huà)，我們可能失去一些機(jī)會(huì)，但是相比較風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得這樣做還是值得的。”

　　不是拐點(diǎn)的下半場(chǎng)

　　記者：調(diào)控以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)也愈演愈烈，是不是拐點(diǎn)已至?

　　郁亮：現(xiàn)在我也聽(tīng)到不少同行有很多的抱怨，還在留戀過(guò)去的好日子，覺(jué)得現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)不好做之類(lèi)的，但過(guò)去的美好歲月應(yīng)該嗎?正常嗎?你這么去想，你就不會(huì)留戀了。未來(lái)，第一你不要去跟過(guò)去比，第二我們跟制造業(yè)比還是不錯(cuò)的，第三，我們的行業(yè)前景仍然是不錯(cuò)的，畢竟中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)國(guó)內(nèi)居民最大的消費(fèi)市場(chǎng)，仍然存在，正常的剛性需求、主流需求還是存在的。

　　溫總理在最近的講話(huà)中提到房?jī)r(jià)不合理，該調(diào)整的還是要調(diào)整，居民正常的住房需求還是要支持的。我們沒(méi)理由對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期悲觀，只不過(guò)我們是用上下半場(chǎng)來(lái)區(qū)分，下半場(chǎng)跟上半場(chǎng)不一樣了，那么這個(gè)球場(chǎng)上踢球的運(yùn)動(dòng)員的踢法也要換了，要改變的是這個(gè)東西。

　　記者：到了下半場(chǎng)還不是拐點(diǎn)?

　　郁亮：下半場(chǎng)我們?yōu)槭裁礇](méi)用拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是表示一個(gè)趨勢(shì)的開(kāi)始，現(xiàn)在很多人希望萬(wàn)科用拐點(diǎn)的言論，2008年我們說(shuō)過(guò)一次，現(xiàn)在不說(shuō)了。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得并沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)，行業(yè)仍然是一個(gè)往上走的趨勢(shì)，所以房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有拐點(diǎn)的問(wèn)題，如果真的出現(xiàn)拐點(diǎn)，萬(wàn)科早就改行做別的東西去了。下半場(chǎng)，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的黃金歲月不在了，我覺(jué)得黃金歲月仍然存在，只不過(guò)過(guò)去那種不正常的狀態(tài)是不在了，富得流油那種狀況是不在了，做你該做的事情，仍然是有機(jī)會(huì)的。

　　比如說(shuō)你過(guò)去指望有好產(chǎn)品就可以賣(mài)掉，賣(mài)高價(jià)，這個(gè)邏輯現(xiàn)在已經(jīng)不成立了，因?yàn)槲磥?lái)市場(chǎng)一定是剛需為主的市場(chǎng)需求，各種政策規(guī)范、手段會(huì)比較完整齊全，不太容易出現(xiàn)過(guò)去那種一放就亂、一亂就收、一收再打的局面，每種政策的退出一定會(huì)有替代政策才會(huì)退出，一定會(huì)是有序的進(jìn)行未來(lái)政策安排，所以這個(gè)時(shí)候需要探索新的做法了。

　　記者：商業(yè)地產(chǎn)是不是適應(yīng)下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)型選擇?

　　郁亮：對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，我們是為了更好地做住宅而做商業(yè)，很多發(fā)展商說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控，好像現(xiàn)金流很多，但你想想，這么多的現(xiàn)金流是你先用錢(qián)堆到一起才有現(xiàn)金流，很多人光看到好的一面，它實(shí)際上是有利有弊的。我們的定位是為社區(qū)配套商業(yè)，我們需要跟城市同步發(fā)展，現(xiàn)在很多地已經(jīng)很少是純住宅用地了，都有一些商業(yè)的配套用地在里面，如果商業(yè)這塊不會(huì)做，那我們住宅也會(huì)做得不好。萬(wàn)科不會(huì)去做純商業(yè)。

　　2012萬(wàn)科要過(guò)冬

　　記者：萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)下半場(chǎng)?

　　郁亮：萬(wàn)科上半場(chǎng)我們堅(jiān)持為普通人蓋好房子，下半場(chǎng)我們加了一句，我們不光為普通人蓋好房子，我們還要蓋有人住的房子。兩年前，萬(wàn)科開(kāi)始提出向中國(guó)制造業(yè)學(xué)習(xí)，30年前中國(guó)制造業(yè)一塌糊涂，20年前中國(guó)制造業(yè)也是被人罵，電視機(jī)又貴又不好，現(xiàn)在全世界都消費(fèi)中國(guó)制造業(yè)的產(chǎn)品了，我們這個(gè)行業(yè)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，賺取應(yīng)該賺取的合理利潤(rùn)，大家也不會(huì)罵我們。但是你留戀過(guò)去的做法，一定是有問(wèn)題的。

　　記者：2012年萬(wàn)科的發(fā)展策略是什么?

　　郁亮：2011年行業(yè)關(guān)鍵詞是調(diào)控。這是黨中央國(guó)務(wù)院的號(hào)召、全國(guó)媒體的呼吁還有全國(guó)人民的心愿。這是毫無(wú)疑問(wèn)的。2012年萬(wàn)科的發(fā)展策略是過(guò)冬，冬天策略。冬天模式怎么要求?第一，現(xiàn)金為王，這很重要，要拿到錢(qián)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)率更重要。第二，賣(mài)樓更積極點(diǎn)，你不能有存貨，不能囤地，該開(kāi)發(fā)的要盡快開(kāi)發(fā)，該賣(mài)的房子你要積極地賣(mài)出去，第三，要更謹(jǐn)慎地買(mǎi)地，買(mǎi)地是最費(fèi)錢(qián)的，買(mǎi)錯(cuò)地跟買(mǎi)錯(cuò)股票是一樣的，虧起來(lái)不得了，所以絕不能買(mǎi)錯(cuò)地。我們說(shuō)了，萬(wàn)科不做地王。第四，我們的管理等都要圍繞冬天來(lái)運(yùn)營(yíng)，該節(jié)流的要節(jié)流，比如車(chē)輛，原來(lái)打算要更改，就先別更換了，過(guò)了冬天再說(shuō);一些會(huì)議的標(biāo)準(zhǔn)，可以往低再調(diào)一調(diào)。第五，也是最重要的，冬天，把身體練好。

　　記者：您判斷調(diào)控會(huì)持續(xù)多久?

　　郁亮：我不知道，冬天不是我們來(lái)定義的。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題嗎?不全是。我不去想調(diào)控會(huì)否結(jié)束，什么時(shí)候結(jié)束的問(wèn)題。冬天還沒(méi)過(guò)去，想春天的事情有什么用呢?這會(huì)妨礙你做好過(guò)冬準(zhǔn)備的。

　　上次調(diào)控任務(wù)沒(méi)完成，所以這次打得更痛一點(diǎn)，我覺(jué)得這次調(diào)控跟上次是一回事，通過(guò)這次調(diào)控來(lái)現(xiàn)實(shí)它，唯獨(dú)不一樣的地方在哪?政府的保障性用房放到一個(gè)非常重要的位置。也就是政府跟市場(chǎng)兩個(gè)層面共同解決居住問(wèn)題，這是此前調(diào)控沒(méi)有的，這是最大的分別。

　　記者：萬(wàn)科會(huì)否因?yàn)橄迌r(jià)而不去做裝修?

　　郁亮：我們不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)而不去做裝修，裝修是未來(lái)的趨勢(shì)之一。所以我們跟相關(guān)部門(mén)提建議的時(shí)候說(shuō)，希望限價(jià)的時(shí)候能考慮到裝修的因素，裝修房應(yīng)該是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商去做的，在我的接觸中，確實(shí)有些城市是在考慮裝修房因素的，現(xiàn)在也有辦法來(lái)解決這些問(wèn)題，比如我們來(lái)提供裝修服務(wù)，我分開(kāi)兩個(gè)合同來(lái)簽都是有可能的。但是在限價(jià)的時(shí)候能夠考慮裝修的因素，我覺(jué)得這樣做可能會(huì)更合理一些。

　　積極定價(jià)將是長(zhǎng)期策略

　　記者：銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)收緊，萬(wàn)科其他融資模式有什么?

　　郁亮：我們這個(gè)行業(yè)跟餐飲業(yè)一樣的，吃飯的人少了，但是還是要吃飯的。銀行額度可能會(huì)少，但總要放一些出來(lái)的，放給你就可以了。但放給你的前提是你要有錢(qián)，所以現(xiàn)在是有錢(qián)就壯膽，你沒(méi)錢(qián)銀行是更不敢放給你的，你有足夠多的錢(qián)，才

　　能有貸到更多的錢(qián)，銀行是這個(gè)特點(diǎn)。

　　現(xiàn)在社會(huì)上有一批錢(qián)想來(lái)炒房地產(chǎn)，但是進(jìn)不來(lái)，這錢(qián)不是還在嗎?你能不能讓它從炒房子而轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)增加住宅供給呢?這個(gè)社會(huì)資本的來(lái)源很廣泛，包括信托、基金等。合作的模式也很多，比如土地的錢(qián)它付了，我們來(lái)開(kāi)發(fā)，大家一起分利潤(rùn)。對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，我們對(duì)股東負(fù)責(zé)，我們拿更少的錢(qián)來(lái)做更多的事情。

　　記者：房地產(chǎn)基金呢?

　　郁亮：如果有條件我們?cè)敢飧?。前提是政府批?zhǔn)我們搞。

　　記者：萬(wàn)科很多項(xiàng)目現(xiàn)在是聯(lián)合拿?

　　郁亮：我們主要是一分錢(qián)想分成兩半花。我們不想拿出那么多錢(qián)來(lái)拿地，那怎么辦?開(kāi)發(fā)賣(mài)樓是我們來(lái)做，把股份分給別人唄。這不光是過(guò)冬時(shí)候這么做，其實(shí)我們春天也是這么做。我們是打工掙工分的，干的活兒多才能賺的多嘛，股東是靠資本來(lái)賺錢(qián)，但是職業(yè)經(jīng)理人是干的活兒多，工分多，收入才多一點(diǎn)嘛。再說(shuō)股票市場(chǎng)我們5年沒(méi)融資了，不融資的情況下還要發(fā)展，可以通過(guò)合作發(fā)揮資金效率。聯(lián)合拿地是我們的一個(gè)長(zhǎng)期策略。

　　記者：萬(wàn)科現(xiàn)在的房?jī)r(jià)合理嗎?

　　郁亮：萬(wàn)科的定價(jià)策略是合理的。我們要求新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，一個(gè)月內(nèi)要賣(mài)出60%的房子，這個(gè)積極定價(jià)策略我們堅(jiān)持兩年左右的時(shí)間了。萬(wàn)科從今年年初開(kāi)始，始終堅(jiān)持積極定價(jià)的策略，我們要促進(jìn)成交的價(jià)格，老百姓接受價(jià)格的水平也是波動(dòng)的，你沒(méi)法靜止預(yù)測(cè)，而且每個(gè)項(xiàng)目情況都不一樣，每個(gè)地段都不同。

　　房?jī)r(jià)究竟跌多少才是合理?這真不知道怎么說(shuō)。有的城市規(guī)定，超過(guò)多少價(jià)位不許賣(mài)房子了，不許登記備案，不讓賣(mài)了，通過(guò)這個(gè)手段就把房?jī)r(jià)控制在合理水平上了嗎?你控制住了，未必是合理水平。這個(gè)事情很奇怪，預(yù)期價(jià)格合不合理也沒(méi)有論證，房?jī)r(jià)是個(gè)很復(fù)雜的事情，你沒(méi)法預(yù)測(cè)價(jià)格在什么位置上是有泡沫或者沒(méi)泡沫，深圳市區(qū)的房子很少，遠(yuǎn)郊相對(duì)多一點(diǎn)，過(guò)去時(shí)間漲幅過(guò)快，投資比例過(guò)高的地方，受影響會(huì)大一點(diǎn)，但有些地方根本沒(méi)房子供應(yīng)的，怎么降呢，沒(méi)法降。所以我們也關(guān)注二手房市場(chǎng)，這是個(gè)完全自由的市場(chǎng)，它的價(jià)格反映出一個(gè)均衡的水平，深圳有些地方，它的二手房從來(lái)沒(méi)跌過(guò)，房子不好，房?jī)r(jià)卻挺貴，算不算泡沫呢?不好說(shuō)，它有實(shí)在居住需求支撐。