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專家稱或增加30%可購(gòu)房人群

 “四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房。監(jiān)管層已召集幾大行開(kāi)會(huì)，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計(jì)該政策會(huì)較快出臺(tái)。”9月22日下午，關(guān)于房貸將放松的這一傳言，在市場(chǎng)上不脛而走。

  9月30日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》），指出“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。

首套房認(rèn)定正式放松，樓市松綁邁入新階段，以往“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房政策時(shí)代結(jié)束。
 

  首套房認(rèn)定范圍擴(kuò)大  或增加30%可購(gòu)房人群
 

  根據(jù)《通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

  “這次調(diào)整的亮點(diǎn)是，首套房的認(rèn)定更加明確，范圍有所擴(kuò)大，從而支持改善型住房需求。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠，而二套房貸首付比例不低于70%，無(wú)住房?jī)H有貸款或公積金提取記錄的也要不低于60%。

   中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，本次央行的松綁，雖然未提及降準(zhǔn)、降息，但松綁的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”（即在首套房的認(rèn)定上，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，而不看是否有過(guò)房貸記錄）。“對(duì)于目前市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群。”
 

  未限購(gòu)城市全面放開(kāi)  市場(chǎng)止跌或已明確
 

  《通知》明確，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。這也意味著，對(duì)于未限購(gòu)城市的家庭，購(gòu)買三套以上住房，也從“禁止貸款”走向“全面放開(kāi)”。之前的政策規(guī)定，商業(yè)銀行根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)，可暫停第三套及以上住房的貸款。

  據(jù)了解，今年許多城市都在松綁限購(gòu)政策，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)約有40個(gè)推出了松綁措施，但效果有限。

  最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。這次房貸政策調(diào)整，正是在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低的情況下出臺(tái)的。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。他分析，樓市基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫(kù)存積壓過(guò)于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌，庫(kù)存壓力小于20個(gè)月的基本都會(huì)出現(xiàn)再次上漲。后續(xù)地方政府預(yù)期還會(huì)在稅費(fèi)政策等方面松綁。從整體效果看，這一政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心有所提振，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度、實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)一兩次定向或者全面降準(zhǔn)，樓市將會(huì)很快反彈。