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    中國陶瓷網(wǎng)訊（記者/董文娟、譚廣坪） 自2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議上就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。兩會之后，全國各地“限購”政策陸續(xù)公布，新一輪的限購潮到來。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有近20個(gè)城市公布了限購令。

    號稱史上最嚴(yán)限購令的頒布，能否對目前瘋狂上漲的房價(jià)起到遏制作用，能否真正讓房子回歸到居住功能？房事不僅牽動著廣大老百姓的喜怒哀樂，也牽動著建陶行業(yè)從業(yè)者的神經(jīng)。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容

    近日，本網(wǎng)記者專程采訪了被稱為"房地產(chǎn)平民代言人"的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，青島大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)金融研究院院長易憲容博士，期望能從專家視野為行業(yè)發(fā)展提供有益借鑒。

    熱漲歸因

    對于眾所熱議的房價(jià)高企不下，易憲容表示：2016年，熱點(diǎn)城市的房價(jià)增長太快，是其一大特性。

    諸如深圳、北京、上海、南京、合肥、蘇州等城市，漲幅超過1倍多。相較原本便居高的房價(jià)而言，可謂火上澆油、情勢更不明朗。

    總結(jié)歸因，易憲容卻給出了滿含預(yù)表性的答案：

    起初的政策導(dǎo)向 最后的房價(jià)高漲

    首先，出問題的并非上漲的房價(jià)，而是政府起初的政策。2014年9月30日、2015年3月30日，這兩次限購政策的出臺，很大層面鼓勵(lì)了過去已有住房的居民，釋放的是“只需付清房款，便可作為首套房去買”的信號。

    經(jīng)此之變，居民千方百計(jì)、踴躍購房的景象一時(shí)無二，其中就包含了不少借貸首付款的人。房價(jià)翻倍，也就成了必然的結(jié)果。

    然而，蘊(yùn)藏在過去政策指向之下，助推波瀾的，還有另一個(gè)關(guān)鍵的影響要素。

    過度寬松的信貸政策  炒房投資的大賺不賠

    除了政府為拉動經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)居民購房之外，人們享有著前所未有的信貸優(yōu)惠，是造就房價(jià)高漲至關(guān)重要的原因。

    我們要知道，當(dāng)下可是改革開放以來，利潤最低、按揭最低，甚至比同期理財(cái)產(chǎn)品收益還低的時(shí)候，價(jià)格機(jī)制的扭曲，讓炒房投資升騰上揚(yáng)，成為了一門穩(wěn)賺不賠的生意。

    那么，炒房成功的人，是不是都握持著大量的資本？事實(shí)上并不是。

    他們在炒房初期根本沒錢，只是憑借現(xiàn)有的信貸政策，拼命借錢。利用杠桿博弈，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長。

    此間，首付貸基本沒有利潤風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)上漲越快，杠桿越高，風(fēng)險(xiǎn)隨之更低，盈利也就越快。投資者只會考慮，能否擁有高額的利潤空間，至于房產(chǎn)價(jià)格的合理性，當(dāng)然就不在其思忖的范疇。

    因而，最大也是最后的風(fēng)險(xiǎn)落向，自然推到了銀行頭上。一旦房價(jià)調(diào)整，投資者付不起房貸，逃離市場就行了。壞賬和風(fēng)險(xiǎn)，到頭來還是轉(zhuǎn)嫁到了銀行。

    不得不說，我們這次房價(jià)的上漲，完全是央行貨幣政策過度寬松的結(jié)果，是政府鼓勵(lì)大家借錢的結(jié)果，而不是我們居民本身多有錢。

    一言以蔽之，就是信貸政策過度寬松，于是人們拼命借錢去炒房投資，房價(jià)被越炒越高，如此循環(huán)往復(fù)的過程。

    總的來說，只要最新的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變、信貸政策收緊，炒房這門生意就不難退潮和冷清。好比把北京現(xiàn)在的首付，一下提到60%或80%，銀行利率一動、杠桿率一縮小，估計(jì)就沒人炒了。

    舉措調(diào)整

    政策核心：回歸居住功能 價(jià)格統(tǒng)一定位

    對于政府來講，新一輪出臺的限購限貸政策，目的是為了限制炒作。

    它有兩個(gè)核心概念，一是要把住房回歸到居住功能。如果按照這樣的發(fā)展方向，中國房地產(chǎn)發(fā)展三十年到五十年都沒問題。

    二是未來房地產(chǎn)市場要統(tǒng)一定位，這意味著房價(jià)要調(diào)整回歸，特別是一線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年中國住房銷售面積達(dá)到15.7億平米，銷售金額達(dá)到近12萬億，創(chuàng)歷史最高。

    易憲容分析，政策要求去庫存，但房產(chǎn)商早幾年拿地還未開發(fā)的，2016年也開始開發(fā)了，實(shí)際上，庫存越來越多。表面上，這能拉動經(jīng)濟(jì)增長。僅房地產(chǎn)這一塊，不帶關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，所帶動的經(jīng)濟(jì)增長占GDP的50%左右。政府其實(shí)也害怕泡沫破滅，不想讓房地產(chǎn)發(fā)展突然間停下來，可以看到，政府出臺的政策就是模棱兩可。

    因此，讓住房回歸到居住功能，是解決當(dāng)前中國房地產(chǎn)所有問題的根本之道。

    只有中國住房市場價(jià)格，回歸到消費(fèi)者有支付能力購買的價(jià)格水平上，房地產(chǎn)才能從投資賺錢的工具變?yōu)榫幼〉墓ぞ摺?/span>

    尤為值得一提的是，住房產(chǎn)品的性質(zhì)，與其他產(chǎn)品的性質(zhì)有著天然的區(qū)隔，主要體現(xiàn)在這三方面：

    第一，它有政治屬性，政府制度要保證每一個(gè)人的基本居住條件，讓居住權(quán)牽附人權(quán)。

    第二，它有社會屬性，整個(gè)社會人群中的每一個(gè)人的能力是不一樣的，政府要為弱者提供社會保障。

    第三，它同時(shí)也兼具著經(jīng)濟(jì)屬性，可以用作投資。住房的屬性，一定得用制度界定清楚，房地產(chǎn)市場才能持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，經(jīng)濟(jì)也不會依然利用行業(yè)的炒作來發(fā)展。

    界定住房市場性質(zhì) 投資和消費(fèi)不能混為一體

    易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場要回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就要用一個(gè)好的稅收杠桿，對居住與投資迥異的用途性質(zhì)，來作一個(gè)嚴(yán)格的界定。

    目前，國家的房地產(chǎn)政策，還未能把投資與消費(fèi)區(qū)分開。我國房產(chǎn)市場與歐美國家存在著較大的不同，政府管控著租金、土地等核心要素，直接導(dǎo)致了這些要素并非由市場自由定價(jià)，但其產(chǎn)品卻成為了自由定價(jià)的重要部分。

    出價(jià)高的投資者，到最后成為了最大的受益者；真正擁有住房剛需的普通居民，變成了買不到房，苦不堪言的弱勢群體。

    所以，住房市場的用途性質(zhì)，一定得界定清楚，投資和消費(fèi)不能混為一體。例如，將住房市場分成三塊，由政府提供的保障用房，比例不超10%；投資用地，高檔住房、豪宅、信托產(chǎn)品等，比例占20%。

    剩下的70%，只用作居住。即便你要賣也沒有關(guān)系，政府通過稅收將其收回來，限制賣房。你賣，政府來收購，讓你賺不到錢。這樣一來，投資炒房的市場，自然就空轉(zhuǎn)無法進(jìn)行了。

    趨勢預(yù)判

    熱度延展三四線城市 泛家居行業(yè)銷售堪比去年同期水平

    對于爭議不斷的房地產(chǎn)稅，易憲容表示，它能實(shí)施成功的核心，在于保證稅收的公平公正。房價(jià)問題，實(shí)則就是一個(gè)利益重新分配、利益調(diào)整的機(jī)制，對于與國家政策緊密聯(lián)結(jié)的中國住房市場，我們要讓大家的利益盡量平衡。

    歸根結(jié)底，房地產(chǎn)稅最核心的問題，并不在于能否調(diào)控房價(jià)，而在于是否可以出臺一個(gè)公平公正的政策，真正讓整個(gè)住房市場，向良性健康的方向發(fā)展。

    問及未來房產(chǎn)市場的走勢，易憲容認(rèn)為：面向央行現(xiàn)有寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的銷售，將向周邊推進(jìn)，延展至三四線城市。盡管房價(jià)可能無法并肩熱點(diǎn)城市，但其銷售面積將會占80%-90%以上。若大體政策沒有變動，趨勢可能在未來兩三年，還會繼續(xù)持續(xù)。

    高掛品牌大旗 破舊立新的大數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)

    至于大勢之下的泛家居行業(yè)，將隨著房地產(chǎn)市場的變化而變化，在今年的銷售預(yù)計(jì)還能達(dá)到去年的水平。

    除了觀望國家政策變化，泛家居企業(yè)要在中央對房地產(chǎn)市場的重新定位中，形成有序的競爭，造就體系性的好品牌和好產(chǎn)品，未來巨大的生長空間，必定高掛品牌的大旗。

    尤其對于建陶行業(yè)而言，一定要把整個(gè)產(chǎn)業(yè)的大數(shù)據(jù)整合。通過對大數(shù)據(jù)的挖掘，大力引進(jìn)世界最新的環(huán)保、生產(chǎn)等先進(jìn)技術(shù)。利用先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)降低成本、縮短供應(yīng)鏈條，最后構(gòu)造環(huán)保型、創(chuàng)新型的品牌產(chǎn)品體系，遠(yuǎn)離“兩高一低”的困局，匹配政府實(shí)業(yè)振興所需。與此同時(shí)，陶瓷行業(yè)需要把市場需求的數(shù)據(jù)整合起來，打破傳統(tǒng)思維，形成新的發(fā)展業(yè)態(tài)。

    作為被40多萬網(wǎng)民推舉的“中國底層九大意見領(lǐng)袖”， 易憲容對中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的智識灼見，明若觀火、體察洞明，屆時(shí)將于

   4月7-8日

   2017年中國建筑衛(wèi)生陶瓷“十大品牌榜”終將揭曉，落地活動亦同步舉行。

   4月7日，由中國陶瓷網(wǎng)組織的建陶企業(yè)家代表團(tuán)隊(duì)，將以VIP內(nèi)部接待待遇，至京東集團(tuán)新總部進(jìn)行參觀，與走在“云時(shí)代”前端的京東人進(jìn)行深度交流。

   4月8日，第七屆中國房地產(chǎn)與泛家居行業(yè)跨界峰會暨2017年度中國建筑衛(wèi)生陶瓷十大品牌頒獎(jiǎng)盛典將于北京•人民大會堂舉行。

   原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 易憲容

   國家科技支撐項(xiàng)目主持人、京東集團(tuán)電商云事業(yè)部總經(jīng)理 任成元

   歐神諾陶瓷股份有限公司董事長、中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會副會長 鮑杰軍

   當(dāng)任主講嘉賓，于峰會一論時(shí)代風(fēng)云變遷、大造英雄林起時(shí)勢。