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      “控漲”之弊

      為什么會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)“控漲”反成“挺漲”的鬧?。吭诒姸鄻I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，蓋因當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍舊未觸及到“根本”。

      自2011年年初房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，陽(yáng)光一百置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖看到市場(chǎng)出現(xiàn)三種變化，卻都是令其“看好后市”的理由：一是投資投機(jī)性購(gòu)房比例受到抑制，但居民購(gòu)房意愿并未改變；二是地方政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)公布后，樓市觀望氣氛趨淡，看漲預(yù)期升溫；三是受限購(gòu)政策“房票”時(shí)代影響，購(gòu)房者行為漸生變化，沖動(dòng)型購(gòu)房需求減少，終極置業(yè)、一步到位的購(gòu)房者增加。

      國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣也根據(jù)長(zhǎng)期觀察得出結(jié)論：“當(dāng)前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素和環(huán)境并沒(méi)有改變。調(diào)控力度并不像輿論宣傳的那么大。”但在他看來(lái)，相比去年，今年調(diào)控力度已明顯加碼，體現(xiàn)為提高存款準(zhǔn)備金率、加息等一系列貨幣政策的運(yùn)用。“用溫家寶總理的話說(shuō)，這是在‘消除房?jī)r(jià)物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)’”。

      我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉最近則到許多省會(huì)城市出差，他看到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)成交量普遍下滑的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)這些城市仍在大量的拆遷舊城，建設(shè)新城，基礎(chǔ)設(shè)施提升迅速，眾多一線品牌房地產(chǎn)商蜂擁拿地，這種盛況讓他絲毫看不到未來(lái)房?jī)r(jià)有下降的可能。

     “房地產(chǎn)調(diào)控到今天，如果不觸及一些根本性問(wèn)題，比如說(shuō)民間資本投資渠道的問(wèn)題，中央和地方財(cái)政稅收關(guān)系的問(wèn)題，政府、企業(yè)和個(gè)人收入分配調(diào)整的問(wèn)題，調(diào)控基本上仍是死胡同，房?jī)r(jià)也不可能降下來(lái)。”胡景暉說(shuō)。

      一些對(duì)當(dāng)前調(diào)控持積極、樂(lè)觀判斷的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，當(dāng)前的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是“以政策換時(shí)間”，是帶有“臨時(shí)交通管制”性質(zhì)的過(guò)渡性舉措，旨在為未來(lái)三五年內(nèi)保障房的大舉入市爭(zhēng)取時(shí)間。

      住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，2011年是“市場(chǎng)和保障”兩種住房供應(yīng)機(jī)制銜接的關(guān)鍵之年。在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來(lái)，“限購(gòu)”等房?jī)r(jià)調(diào)控政策的推出，實(shí)際上恰恰意味著（政府）要在短期內(nèi)完成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改革。

      然而，僅作為權(quán)宜之計(jì)的過(guò)渡性調(diào)控政策，其短期性、局限性頗為明顯?！敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前諸多調(diào)控措施均遭遇市場(chǎng)層面的破解和化解。

      以要求提供社保、個(gè)稅記錄的住宅限購(gòu)政策為例，目前已在諸多城市催生了“黑市”交易。廈門(mén)市業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)?shù)匾粡堃荒昶诙悊?，黑市交易價(jià)格為2萬(wàn)元，有些高端樓盤(pán)甚至隨買附贈(zèng)。北京市一家大型房產(chǎn)中介公司的多位經(jīng)紀(jì)人也向記者承諾，交5萬(wàn)元費(fèi)用，可協(xié)助辦理5年期的社保、個(gè)稅補(bǔ)繳材料，從而變相獲取購(gòu)房資格。

      限購(gòu)政策還將大量購(gòu)房需求擠向非限購(gòu)城市。一些三四線城市地產(chǎn)商從中找到商機(jī)。在4月9日北京市春季房展會(huì)上，《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，160多家參展商中，來(lái)自北京周邊的河北省保定市、涿州市以及山東省煙臺(tái)市、威海市的旅游度假型地產(chǎn)項(xiàng)目成了展會(huì)上的主角。這些項(xiàng)目的銷售人員頻繁叫賣的口號(hào)，即“不受限購(gòu)影響”。

      業(yè)內(nèi)人士告訴記者，各地實(shí)施住宅限購(gòu)以來(lái)，樓市資金轉(zhuǎn)向非限購(gòu)城市、商業(yè)地產(chǎn)和海外購(gòu)房的趨勢(shì)明顯加重。上述北京春季房展會(huì)上，來(lái)自海外20多個(gè)國(guó)家的樓盤(pán)推廣格外吸引眼球。

      另一項(xiàng)遭到破解的調(diào)控措施，是“一房一價(jià)”政策。據(jù)此前發(fā)改委要求，各地將于今年5月1日起全面實(shí)行 《商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。該政策核心是約束開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)行為，規(guī)定樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前要先申報(bào)預(yù)售價(jià)格并備案，漲價(jià)須重新申請(qǐng)。但在一些先行城市的實(shí)踐中，政策效果并不理想，開(kāi)發(fā)商采取“先報(bào)高價(jià)申請(qǐng)備案、再二次定價(jià)打折出售”的方式，輕松規(guī)避了管控。

      范小沖告訴記者，雖然不排除調(diào)控措施遭遇化解的現(xiàn)象，但“并非主流”；胡景暉則表示，“鉆政策空子”現(xiàn)象的存在，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控還需與法制建設(shè)同軌，重點(diǎn)是加大違規(guī)者的懲罰力度。 

      漲價(jià)控制權(quán)

      除北京外，各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)似乎均傳達(dá)出“房?jī)r(jià)不會(huì)降”、但漲幅會(huì)控制的信號(hào)。問(wèn)題是，地方政府如何控制房?jī)r(jià)的漲幅？

      多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，如果僅從“數(shù)字”上做文章，地方政府確實(shí)有許多控制房?jī)r(jià)漲幅的手段。比如：抑制市中心中高檔樓盤(pán)入市，加大郊區(qū)低價(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)，把經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和回遷房計(jì)入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)等等。

      據(jù)了解，目前在北京，政府已不給單價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元的樓盤(pán)發(fā)放預(yù)售證；武漢市美聯(lián)地產(chǎn)公司總經(jīng)理卞濤也告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)對(duì)高端項(xiàng)目、高價(jià)項(xiàng)目發(fā)放預(yù)售許可的審批時(shí)間明顯更長(zhǎng)；無(wú)錫市某國(guó)有房企一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人也證實(shí)，當(dāng)?shù)卦诎l(fā)放預(yù)售許可證時(shí)，也對(duì)高價(jià)樓盤(pán)、別墅類項(xiàng)目格外吝惜，有些企業(yè)甚至因?yàn)閷徟鞒踢^(guò)長(zhǎng)蒙受損失。

     “最關(guān)鍵的問(wèn)題是，地方政府自己確定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，最后由誰(shuí)來(lái)審核？”在我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉看來(lái)，如果都由地方政府自己來(lái)核算，那最后無(wú)非是“從文字游戲變成數(shù)字游戲”，沒(méi)有實(shí)際意義。

      然而，簡(jiǎn)單說(shuō)地方政府不想調(diào)控房?jī)r(jià)，也不盡客觀。記者在對(duì)多位地方官員的采訪中了解到，在“調(diào)控房?jī)r(jià)”和“建設(shè)保障房”兩個(gè)軍令狀面前，各地今年落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)面臨諸多“兩難”。

      今年全國(guó)兩會(huì)期間，黑龍江省發(fā)改委主任宋希斌在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)介紹，黑龍江省2011年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)105萬(wàn)套保障性住房，所需資金約為1160億元；而黑龍江省2010年全年的地方財(cái)政收入也不過(guò)1073.3億元。保障房建設(shè)資金籌集壓力非常大。

      宋希斌給記者算賬：計(jì)劃爭(zhēng)取中央補(bǔ)貼資金80多億元，全省各級(jí)政府拿出120億元，企業(yè)自籌、減免稅費(fèi)600億元。最后還剩下300億元缺口，希望通過(guò)商業(yè)銀行貸款、個(gè)人和社會(huì)籌集來(lái)解決。

      宋表示，由于保障房用地全部實(shí)行無(wú)償劃撥，已使地方政府放棄很大一部分土地收益。再加上正值房地產(chǎn)調(diào)控，也將對(duì)各級(jí)政府財(cái)政稅收產(chǎn)生一定影響。保障房建設(shè)無(wú)疑是一場(chǎng)“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

      湖南省婁底市市委書(shū)記林武也告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，婁底市目前對(duì)保障房資金的籌措，主要還是靠土地運(yùn)作。中央收緊地方融資平臺(tái)、要求調(diào)控房?jī)r(jià)，無(wú)疑都會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐恋剡\(yùn)作，對(duì)保障房的資金獲取構(gòu)成壓力。

      在華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來(lái)，“接下來(lái)日子最不好過(guò)的，不是開(kāi)發(fā)商也不是銀行，而是地方政府。” “如果沒(méi)有保障性住房，地方政府可能覺(jué)得日子還過(guò)得下去。但現(xiàn)在不行了，七八月份如果還沒(méi)建的話，就要被問(wèn)責(zé)。”

      此外，從宏觀層面來(lái)看，下一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的某些不確定性壓力，也是地方政府所不能控制的。

      國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)最不確定的因素，是“今年到底會(huì)投放多少信貸”。 信貸控制不住，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。

      王小廣告訴記者，決定信貸投放的一個(gè)最重要因素，是貨幣需求，即投資需求。“我現(xiàn)在越來(lái)越擔(dān)心，投資需求在十二五期間依然會(huì)很強(qiáng)烈。”

      而在任志強(qiáng)看來(lái)，今年房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)推力來(lái)自土地供應(yīng)。“去年國(guó)土部門(mén)要提供18萬(wàn)公頃的土地，最后只完成了69%。開(kāi)發(fā)商分到4萬(wàn)公頃；今年土地供應(yīng)大概在10萬(wàn)公頃左右，開(kāi)發(fā)商能分到多少？估計(jì)也就是3萬(wàn)公頃多一點(diǎn)。”任志強(qiáng)說(shuō)，“這意味著明年不會(huì)有太多的房子（上市）。”（文/王玉光）