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      “控漲”之弊

      為什么會出現(xiàn)房價“控漲”反成“挺漲”的鬧??？在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，蓋因當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍舊未觸及到“根本”。

      自2011年年初房地產(chǎn)調(diào)控以來，陽光一百置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總裁范小沖看到市場出現(xiàn)三種變化，卻都是令其“看好后市”的理由：一是投資投機性購房比例受到抑制，但居民購房意愿并未改變；二是地方政府房價控制目標(biāo)公布后，樓市觀望氣氛趨淡，看漲預(yù)期升溫；三是受限購政策“房票”時代影響，購房者行為漸生變化，沖動型購房需求減少，終極置業(yè)、一步到位的購房者增加。

      國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣也根據(jù)長期觀察得出結(jié)論：“當(dāng)前推動房價上漲的因素和環(huán)境并沒有改變。調(diào)控力度并不像輿論宣傳的那么大。”但在他看來，相比去年，今年調(diào)控力度已明顯加碼，體現(xiàn)為提高存款準(zhǔn)備金率、加息等一系列貨幣政策的運用。“用溫家寶總理的話說，這是在‘消除房價物價上漲的貨幣基礎(chǔ)’”。

      我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉最近則到許多省會城市出差，他看到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)成交量普遍下滑的同時，也發(fā)現(xiàn)這些城市仍在大量的拆遷舊城，建設(shè)新城，基礎(chǔ)設(shè)施提升迅速，眾多一線品牌房地產(chǎn)商蜂擁拿地，這種盛況讓他絲毫看不到未來房價有下降的可能。

     “房地產(chǎn)調(diào)控到今天，如果不觸及一些根本性問題，比如說民間資本投資渠道的問題，中央和地方財政稅收關(guān)系的問題，政府、企業(yè)和個人收入分配調(diào)整的問題，調(diào)控基本上仍是死胡同，房價也不可能降下來。”胡景暉說。

      一些對當(dāng)前調(diào)控持積極、樂觀判斷的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，當(dāng)前的房價調(diào)控目標(biāo)是“以政策換時間”，是帶有“臨時交通管制”性質(zhì)的過渡性舉措，旨在為未來三五年內(nèi)保障房的大舉入市爭取時間。

      住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，2011年是“市場和保障”兩種住房供應(yīng)機制銜接的關(guān)鍵之年。在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，“限購”等房價調(diào)控政策的推出，實際上恰恰意味著（政府）要在短期內(nèi)完成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改革。

      然而，僅作為權(quán)宜之計的過渡性調(diào)控政策，其短期性、局限性頗為明顯?！敦斀?jīng)國家周刊》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前諸多調(diào)控措施均遭遇市場層面的破解和化解。

      以要求提供社保、個稅記錄的住宅限購政策為例，目前已在諸多城市催生了“黑市”交易。廈門市業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)?shù)匾粡堃荒昶诙悊?，黑市交易價格為2萬元，有些高端樓盤甚至隨買附贈。北京市一家大型房產(chǎn)中介公司的多位經(jīng)紀(jì)人也向記者承諾，交5萬元費用，可協(xié)助辦理5年期的社保、個稅補繳材料，從而變相獲取購房資格。

      限購政策還將大量購房需求擠向非限購城市。一些三四線城市地產(chǎn)商從中找到商機。在4月9日北京市春季房展會上，《財經(jīng)國家周刊》記者在現(xiàn)場看到，160多家參展商中，來自北京周邊的河北省保定市、涿州市以及山東省煙臺市、威海市的旅游度假型地產(chǎn)項目成了展會上的主角。這些項目的銷售人員頻繁叫賣的口號，即“不受限購影響”。

      業(yè)內(nèi)人士告訴記者，各地實施住宅限購以來，樓市資金轉(zhuǎn)向非限購城市、商業(yè)地產(chǎn)和海外購房的趨勢明顯加重。上述北京春季房展會上，來自海外20多個國家的樓盤推廣格外吸引眼球。

      另一項遭到破解的調(diào)控措施，是“一房一價”政策。據(jù)此前發(fā)改委要求，各地將于今年5月1日起全面實行 《商品房明碼標(biāo)價規(guī)定》。該政策核心是約束開發(fā)商隨意漲價行為，規(guī)定樓盤開盤前要先申報預(yù)售價格并備案，漲價須重新申請。但在一些先行城市的實踐中，政策效果并不理想，開發(fā)商采取“先報高價申請備案、再二次定價打折出售”的方式，輕松規(guī)避了管控。

      范小沖告訴記者，雖然不排除調(diào)控措施遭遇化解的現(xiàn)象，但“并非主流”；胡景暉則表示，“鉆政策空子”現(xiàn)象的存在，說明中國房地產(chǎn)調(diào)控還需與法制建設(shè)同軌，重點是加大違規(guī)者的懲罰力度。 

      漲價控制權(quán)

      除北京外，各地房價調(diào)控目標(biāo)似乎均傳達出“房價不會降”、但漲幅會控制的信號。問題是，地方政府如何控制房價的漲幅？

      多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，如果僅從“數(shù)字”上做文章，地方政府確實有許多控制房價漲幅的手段。比如：抑制市中心中高檔樓盤入市，加大郊區(qū)低價位樓盤供應(yīng)，把經(jīng)濟適用房、限價房和回遷房計入房價統(tǒng)計等等。

      據(jù)了解，目前在北京，政府已不給單價超過3.5萬元的樓盤發(fā)放預(yù)售證；武漢市美聯(lián)地產(chǎn)公司總經(jīng)理卞濤也告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，當(dāng)?shù)胤抗懿块T對高端項目、高價項目發(fā)放預(yù)售許可的審批時間明顯更長；無錫市某國有房企一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人也證實，當(dāng)?shù)卦诎l(fā)放預(yù)售許可證時，也對高價樓盤、別墅類項目格外吝惜，有些企業(yè)甚至因為審批流程過長蒙受損失。

     “最關(guān)鍵的問題是，地方政府自己確定的房價控制目標(biāo)，最后由誰來審核？”在我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉看來，如果都由地方政府自己來核算，那最后無非是“從文字游戲變成數(shù)字游戲”，沒有實際意義。

      然而，簡單說地方政府不想調(diào)控房價，也不盡客觀。記者在對多位地方官員的采訪中了解到，在“調(diào)控房價”和“建設(shè)保障房”兩個軍令狀面前，各地今年落實房地產(chǎn)調(diào)控確實面臨諸多“兩難”。

      今年全國兩會期間，黑龍江省發(fā)改委主任宋希斌在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時介紹，黑龍江省2011年計劃開工建設(shè)105萬套保障性住房，所需資金約為1160億元；而黑龍江省2010年全年的地方財政收入也不過1073.3億元。保障房建設(shè)資金籌集壓力非常大。

      宋希斌給記者算賬：計劃爭取中央補貼資金80多億元，全省各級政府拿出120億元，企業(yè)自籌、減免稅費600億元。最后還剩下300億元缺口，希望通過商業(yè)銀行貸款、個人和社會籌集來解決。

      宋表示，由于保障房用地全部實行無償劃撥，已使地方政府放棄很大一部分土地收益。再加上正值房地產(chǎn)調(diào)控，也將對各級政府財政稅收產(chǎn)生一定影響。保障房建設(shè)無疑是一場“攻堅戰(zhàn)”。

      湖南省婁底市市委書記林武也告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，婁底市目前對保障房資金的籌措，主要還是靠土地運作。中央收緊地方融資平臺、要求調(diào)控房價，無疑都會影響當(dāng)?shù)氐耐恋剡\作，對保障房的資金獲取構(gòu)成壓力。

      在華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強看來，“接下來日子最不好過的，不是開發(fā)商也不是銀行，而是地方政府。” “如果沒有保障性住房，地方政府可能覺得日子還過得下去。但現(xiàn)在不行了，七八月份如果還沒建的話，就要被問責(zé)。”

      此外，從宏觀層面來看，下一步導(dǎo)致房價上漲的某些不確定性壓力，也是地方政府所不能控制的。

      國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，未來房價走勢最不確定的因素，是“今年到底會投放多少信貸”。 信貸控制不住，房價就會上漲。

      王小廣告訴記者，決定信貸投放的一個最重要因素，是貨幣需求，即投資需求。“我現(xiàn)在越來越擔(dān)心，投資需求在十二五期間依然會很強烈。”

      而在任志強看來，今年房價上漲的另一個推力來自土地供應(yīng)。“去年國土部門要提供18萬公頃的土地，最后只完成了69%。開發(fā)商分到4萬公頃；今年土地供應(yīng)大概在10萬公頃左右，開發(fā)商能分到多少？估計也就是3萬公頃多一點。”任志強說，“這意味著明年不會有太多的房子（上市）。”（文/王玉光）