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      未來幾個月，保障房大規(guī)模集中建設(shè)的熱潮將至。仿佛在迎接一場盛宴，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各路利益分食者正在摩拳擦掌。

      在一個建材行業(yè)推介會上，一些生產(chǎn)高檔墻面磚、仿古磚的陶瓷企業(yè)的老板告訴筆者，眼下正謀劃著新辟生產(chǎn)線，研發(fā)與保障房品位、格局適銷對路的產(chǎn)品。

      走走停停多少年的“住宅產(chǎn)業(yè)化”又開始被舊事重提。一些顫顫巍巍的老專家們又出來呼吁，“工廠里造房子”的夢想，其實可以先在保障房上實踐。

      那些昔日非20%以上利潤不取的房地產(chǎn)大鱷，現(xiàn)在也開始坐下來認真研究，怎么樣讓配建的保障房項目毛利潤突破3%；行業(yè)標(biāo)桿萬科集團的當(dāng)家人甚至揚言，哪怕保障房僅賺1塊錢，對股東有個交代，我也做。

      半個月以前，筆者在黑、吉、遼東北三省兜了一大圈，想親身到田地里體驗一下各地保障房“春播”的實情。所見情景令我感慨：保障房項目大都被列為當(dāng)?shù)氐拿裆こ讨住?ldquo;天字號工程”、“市委書記工程”。
      一位基層干部告訴筆者，其實他很看不慣保障房作為“政績工程”來宣揚。“這是政府的民生欠賬。欠債還錢，天經(jīng)地義，干嘛還那么高調(diào)？！”

     （ 一）

      一個令人費解的現(xiàn)象是，在“1000萬套”保障房指標(biāo)壓力下，一些地方政府還要選擇“自加壓力”。

      2011年全國兩會期間，某省發(fā)改委主任告訴筆者，今年中央下達給該省的保障房建設(shè)任務(wù)是83萬套。省委省政府“自加壓力”，將年度開工目標(biāo)上調(diào)為105萬套，相當(dāng)于全國任務(wù)的十分之一。

      據(jù)測算，105萬套保障房所需建設(shè)資金約為1160億元。而公開數(shù)據(jù)顯示，2010年全年，該省的地方財政收入才首次突破千億元。這意味著，該省一年不吃不喝，也完不成上述保障房建設(shè)任務(wù)。

      既然如此，為何還要“自虐”？某省會城市房管部門負責(zé)人道出了實情。

      2011年，省里下達給該市的保障房建設(shè)任務(wù)是5600套；而該市在政府工作報告中則向全體市民承諾，年度建設(shè)1萬套保障房；這一數(shù)字到了具體的執(zhí)行部門，又被加碼成年度開工1.5萬套。

      上述負責(zé)人坦陳：之所以要安排一個遠遠大于實際計劃的開工數(shù)字，是因為擔(dān)心原計劃在落實過程中出現(xiàn)意外，被“打折”執(zhí)行。因而，出于“廣種薄收”的考慮，他認為“安排1.5萬套，總能保障1萬套的落”。

      該市財政部門曾擔(dān)心，大規(guī)模“加碼”保障房建設(shè)計劃可能會使建設(shè)資金捉襟見肘。但房管部門卻認為，保障房建設(shè)任務(wù)的加碼，并非意味著資金也要同時加碼。“一個項目可以在今年先開工，然后根據(jù)資金進度緩慢推進，順延到下一年也沒關(guān)系”。

      筆者在走訪調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，有個別市、區(qū)級政府為完成保障房建設(shè)指標(biāo)刻意“湊數(shù)”，將產(chǎn)權(quán)性質(zhì)模糊的回遷房、企事業(yè)單位自建的福利房以及公務(wù)員住房，也都填充至年度保障房建設(shè)目標(biāo)中，使數(shù)字虛浮。某市今年計劃新建的4萬余套保障房指標(biāo)中，回遷房占了一大半。而這部分回遷房對應(yīng)的是否為中低收入人群，政府并未作出說明。

      業(yè)內(nèi)人士介紹，回遷房雖是有一定保障作用的政策性住房，但本質(zhì)上說并不是保障房。“所謂保障房，保障的對象一定是兩困人群，即收入來源困難和住房困難的人群”，而回遷房好多面對的并非是兩困人群，而是多房戶。至于將福利房、公務(wù)員住房也計入保障房范疇，在這位業(yè)內(nèi)人士看來，則“純粹是與民爭利”。

      盡管一個高調(diào)的保障房目標(biāo)數(shù)字可以明確地方政府的民生立場，但有專家認為，過多強調(diào)開工數(shù)字，忽視竣工數(shù)字，可能會導(dǎo)致未來保障房政策執(zhí)行力度偏弱。因而，約束保障房竣工指標(biāo)比加碼開工指標(biāo)更具現(xiàn)實意義。

      （二）

      另一個令人費解的現(xiàn)象是：一方面，不斷加碼的樓市調(diào)控口口聲聲要限價、限購；然而，地方上的現(xiàn)實卻是，保障房建設(shè)資金來源，還是要依賴商品房價格的上漲。這一“悖論”，恐怕在當(dāng)下的改革、調(diào)控框架下始終“無解”。

      在東北三省，通過棚戶區(qū)改造解決保障房建設(shè)的資金和土地問題，正成為一些城市推進保障房事業(yè)的現(xiàn)實路徑。

      根據(jù)某省會城市政府部署，棚改將作為推進保障性住房政策的一個重要載體。2000套廉租房、1萬套公租房和4000套經(jīng)適房的年度建設(shè)指標(biāo)，“都要在棚改中解決”。這意味著，政府首先要通過棚改項目“賺錢”，然后將賺來的錢用于保障房建設(shè)。

      這套保障房建設(shè)模式，被總結(jié)概括為“政府主導(dǎo)、市場化運作”。簡單說，就是用棚改中整理出來的土地，歸集一部分建設(shè)資金；或是用棚改項目中產(chǎn)生的商品房開發(fā)收益，反哺保障房建設(shè)。

      該市第一個棚改項目成功檢驗了上述模式的“效率”。該項目土地拆遷、補償安置成本高達6.5億元。政府企業(yè)接盤后，現(xiàn)在旁邊畫出一塊地進行商品房開發(fā)，所獲收益為9億元，扣除成本，還有2億元盈余。

      當(dāng)然，并非所有棚改項目都能“賺錢”。目前正在著手拆遷的另一個棚改項目經(jīng)初步測算，94萬平方米的拆遷、建設(shè)面積，“可能要賠近5億元”。而彌補的方案，似乎除了增加商品房開發(fā)面積外，別無他法。

      負責(zé)人告訴筆者，以“棚改”為載體的保障房建設(shè)，最難的工作就是“算賬”。每個棚改項目運作成功與否，關(guān)鍵是看其中的商品房銷售收益，能否覆蓋征地回遷的成本。然而，這部分成本往往不可控，一旦遇到漫天要價的“釘子戶”，整個算盤就要失準(zhǔn)。

      為此，該市在棚改工作推進中，有一道別樣的風(fēng)景，就是棚改與“打黑”同時進行。后者的重點，是對“釘子戶”仔細甄別，區(qū)分“基礎(chǔ)群眾”與“官商勾結(jié)”、“黑惡勢力”。“對于那些私搭濫建、借著拆遷要挾政府的人，嚴懲不貸”。

      雖然，“以商品房開發(fā)反哺保障房建設(shè)”，本意上是通過市場化操作模式分解保障房建設(shè)資金壓力，但在具體操作中，也在主觀上具有推高房價、地價的內(nèi)在壓力。因而有業(yè)內(nèi)人士認為，去年一段時期該市房價漲幅曾居于全國前列，與當(dāng)?shù)卮笠?guī)模實施棚改不無關(guān)系。

      但在當(dāng)?shù)卣块T看來，政府的責(zé)任是做好保障房。“保障房做好了，就不怕商品房房價上漲”。

      （三）

      在保障房銜枚疾進的時期，“重建設(shè)、輕管理”的弊端正在浮現(xiàn)。在一些地方城市，政府辛苦建設(shè)的保障房正在淪為一部分人的“牟利房”。

      某市最大的保障性住房小區(qū)，是當(dāng)?shù)卣疄榍藙颖Ｕ戏渴聵I(yè)而實施的示范性工程。目前，該小區(qū)3181套保障房已竣工并交付使用。其中包括1360套廉租房和1821套經(jīng)濟適用房。

      然而，有周邊居民反應(yīng)：一些不具備廉租房、經(jīng)適房申領(lǐng)資格的人“混”進了該小區(qū)，成為“冒名”的業(yè)主。“小區(qū)內(nèi)經(jīng)常能看見奔馳、寶馬等高檔轎車出入”。

      筆者曾在該小區(qū)暗訪。并未發(fā)現(xiàn)爆料人所說的奔馳、寶馬。小區(qū)內(nèi)，工人們忙于對道路進行最后的鋪設(shè)，搬運家具和裝修施工人員頻繁出入。一些自稱是小區(qū)居民的業(yè)主對我的詢問也頗為謹慎。

      在一棟經(jīng)濟適用房的高層塔樓內(nèi)，我從1層爬到10層，發(fā)現(xiàn)一個細節(jié)：其中僅有不到10家住戶有入住痕跡（如門上貼了春聯(lián)，或是正在裝修），其余絕大部分房屋連門上的塑封包裝都沒有拆卸。對于一個已有一年多交房期的小區(qū)來說，這樣的“空置”確實少見。

      進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在該市當(dāng)?shù)匾恍┓课葜薪榈木W(wǎng)上門店中，經(jīng)濟適用房竟被公然叫賣。一套55平方米、房齡為1年的經(jīng)濟適用房叫價為21萬元。據(jù)此測算，該套房單價3818元/平方米，已超過經(jīng)適房最初定價的2倍多。

      根據(jù)房源信息中提供的電話號碼，筆者與一位張姓經(jīng)紀人取得聯(lián)系。她在電話中稱，上述經(jīng)適房的業(yè)主夫妻是當(dāng)?shù)毓珓?wù)員，房子掛靠在老人名下。如果有購買意向，可先交納20萬元房款并入住，約一年后，原業(yè)主協(xié)助辦理更名及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，再繳納1萬元尾款。“如果辦不了更名，返還全款及利息，公務(wù)員可擔(dān)保。”
      根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬面向城市中低收入人群銷售的政策性住房，對購買對象有嚴格的限定。目前，大多數(shù)城市都禁止經(jīng)適房5年內(nèi)上市交易，即便交易，也要將至少20%的收益交還給政府。

      公開信息顯示，上述城市自去年8月起，兩次放寬經(jīng)濟適用房申購條件，首先將殘疾人等6類特殊人群納入保障范圍，后又將準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由人均月收入低于500元放寬到800元，并且將經(jīng)適房的上市交易時間由5年縮短到3年，政府不再收取收益。

      筆者了解到，對于一些保障房建設(shè)資金壓力較大的地方政府而言，經(jīng)濟適用房是完成保障房任務(wù)的最佳選擇。因為經(jīng)適房快建快銷，資金回籠快且能循環(huán)利用，比之資金回收緩慢的公租房和廉租房，又沒有后續(xù)管理的麻煩。

      今年全國兩會期間，上海代表團有近半數(shù)人大代表反對政府建設(shè)經(jīng)濟適用房，認為其“受益面窄，尋租空間大”。但政府部門堅持要建，出示理由，恰是經(jīng)適房在保障房建設(shè)過程中的“融資”優(yōu)勢。

      然而，經(jīng)濟適用房“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)實，很快就讓一部分投機人士找到了快速致富的通道，經(jīng)適房竟又淪為“牟利房”。（文/王玉光）