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      最近參加了幾場房地產(chǎn)專項基金的募資路演，募集規(guī)模都在50億元以上，現(xiàn)場氣氛都比較熱烈，基金很快完成募集。在目前住宅房地產(chǎn)受到調(diào)控的影響進(jìn)而呈現(xiàn)低迷之態(tài)的時候，為什么這些地產(chǎn)基金的募集如此的受到熱烈追捧？作為與房地產(chǎn)緊密配套的建材市場而言，新裝修的需求才是建材產(chǎn)品消費(fèi)的直接拉動力量。因此，對于這個課題的深入認(rèn)識對于我們認(rèn)識未來的市場容量非常關(guān)鍵。

      在與基金募集方和基金出資人的交流中，我們大抵可以發(fā)現(xiàn)以下的路徑選擇，一個是大家為什么在受到嚴(yán)厲調(diào)控的情況下，依然對房地產(chǎn)市場如此看好？他們在調(diào)控的重壓下找到了什么樣的“法寶”或者新的路徑來繞開或者是完全避開此輪調(diào)控的影響？

      首先，我們無意研判或者預(yù)測開發(fā)商能否躲過這次號稱最嚴(yán)厲的政策調(diào)控帶來的所謂的市場低迷。明確我們的經(jīng)濟(jì)循環(huán)就是資本與資產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)換和不斷循環(huán)。在這里我們不談其他的因素，要率先搞清楚現(xiàn)在所謂的資產(chǎn)泡沫，到底是資本泡沫還是資產(chǎn)泡沫？如果資本呈現(xiàn)出泡沫化的傾向，那還是來點(diǎn)“干貨”的資產(chǎn)更加安全。

      實(shí)際上，在全球大宗商品市場迎來資本泡沫時代，進(jìn)而導(dǎo)致物價暴漲的同時，中國房地產(chǎn)市場依然成為全球最偏好的投資場所之一。特別是商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)越來越炙手可熱，逐步替代以往大家所認(rèn)為的住宅市場，正在成為資金避險的重要投資產(chǎn)品。資本尋求避險最根本的原因在于，大量供應(yīng)的貨幣，迫使他們必須去投資和投機(jī)，才不至于被瘋狂的資本貶值給吞沒。上周和一位投資界的黑馬公司項目負(fù)責(zé)人聊天的時候，對方告訴我，他們每天必須完成4000萬元的投資額度。要把手中的錢投出去！

      而在向來與中國因果互為關(guān)聯(lián)的美國，美聯(lián)儲發(fā)錢已經(jīng)上癮。極有可能實(shí)施第三輪定量寬松的貨幣政策，我們在明顯意識到資產(chǎn)價格泡沫和資源價格泡沫化的同時，不就是貨幣資本泡沫化的互為表里和互為因果嗎？全球物價暴漲的基礎(chǔ)不是資產(chǎn)和資源的泡沫，而是貨幣資本貶值的泡沫，這些貨幣泡沫，迫使資金在全球去尋找價格劇變所催生的良機(jī)，從而獲得超額的利潤，或者是為了保值，避免被濫印鈔票的各國央行一點(diǎn)點(diǎn)地吞噬。特別是背了一身債的美國，就想著靠印鈔票來轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，稀釋債務(wù)。著名國際金融專家陳志武稱，如果未來兩年美國國債評級遭下調(diào)，美國可能繼續(xù)采取美元貶值的辦法來應(yīng)對。實(shí)際上，美國一早已經(jīng)這樣做了，國債信用下調(diào)與否已經(jīng)不重要，美國賴賬已經(jīng)成為既定的事實(shí)。當(dāng)前全球的借債人，其實(shí)都在期盼著貨幣超量發(fā)行，用一大堆紙幣來掏空債權(quán)人實(shí)打?qū)嵉呢敻?，從而達(dá)到賴賬的目的。

      這直接給全球資產(chǎn)價格帶來了危機(jī)，特別是類似中國的新興經(jīng)濟(jì)體，更是成為金融核彈頭肆意摧毀的戰(zhàn)斗場。這給中國房地產(chǎn)市場從外部帶來了貨幣的壓力。特別是中國基礎(chǔ)貨幣發(fā)行，往往被外匯占款所累。數(shù)據(jù)研究表明，從總量上來看，我國的外匯資產(chǎn)之和（外匯占款+黃金占款+其他國外資產(chǎn)占款）為222399.56億元，而基礎(chǔ)貨幣和央票之和為226133.51億元，兩者非常接近，意味著外匯資產(chǎn)完全支配了基礎(chǔ)貨幣的發(fā)行，多余的貨幣被央行發(fā)行央票所對沖?；A(chǔ)貨幣發(fā)行太多，確實(shí)在某種程度上受制于現(xiàn)行的外匯儲備模式和貿(mào)易模式。這種外部的巨大力量，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)面臨著巨大的資金里外合圍的壓力。一方面，海外資本云集，正在抄底中國樓市，另一方面，中國各種游離于實(shí)體產(chǎn)業(yè)之外的巨額貨幣，也在房地產(chǎn)市場中如魚得水。

      在我國，房地產(chǎn)市場價格本身的變化，并不比貨幣供應(yīng)量的增長率高，中國房價20年也沒有上漲10倍，但是，中國物價20年上漲可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了20倍。在這種情況下，我們也許只看到相對物的變化，沒有看到量度的變化，這就很難得到量度現(xiàn)在，預(yù)測未來的準(zhǔn)確標(biāo)尺。雖然我們承認(rèn)貨幣供給過多，是導(dǎo)致房價上漲的重要因素之一，但是，我們并不否認(rèn)，中國市場化過程中貨幣化的貢獻(xiàn)。貨幣之于經(jīng)濟(jì)，如同石油之于工業(yè)。然而，其意義僅止于此，在我國各種各樣的物價泡沫中，還是能夠看到來自于貨幣供應(yīng)過多，帶來的水漲船高式的暗影。

      再者，地產(chǎn)老板們也很聰明。你有你的政策，我有我的辦法。于是，這些大量的資本投向了住宅以外類型的地產(chǎn)項目。比如以建設(shè)shopping mail或者是建設(shè)工業(yè)園地產(chǎn)，或者是建設(shè)各種主題類型的地產(chǎn)項目。比如隨著老齡化時代的來臨，專門開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的項目等等?？傊瑢τ诔鞘谢M(jìn)程中的滾滾洪流以及層出不窮的市場機(jī)遇，幾經(jīng)歷練的地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)是成精。作為配套的建筑陶瓷等建材產(chǎn)業(yè)而言，關(guān)注這個轉(zhuǎn)向背后的機(jī)會和空間更加重要。 （文/李鵬遠(yuǎn)）