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　　針對目前鄭州市房屋維修資金 （又稱房子養(yǎng)老金）使用過程中使用難、業(yè)主權(quán)益難保障等問題，昨日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局在鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)上公布 《鄭州市房屋專項維修資金使用管理實施細則（征求意見稿）》（以下簡稱《細則》）。與老辦法相比，在維修資金使用過程中增加了業(yè)主代表進行監(jiān)督，并設(shè)置了公開招投標機制和維修費用監(jiān)管機制。如果您對《細則》有好的意見的和建議，可于6月2日前將您的看法發(fā)送至郵箱：wxjj67889259@163.com。

　　【費用分攤】明確維修費用按面積分攤

　　頂層的屋頂漏水，維修費用不應(yīng)由頂層住戶埋單，同樣的道理，4樓的業(yè)主外墻滲水，也不是4樓業(yè)主一家的事兒。房屋維修資金是按單個門洞或整棟樓為單位開設(shè)分賬戶的，屋頂、外墻也屬于公共部位，雖然是一家受的影響最大，但應(yīng)該全體掏錢維修，這筆維修費用如何分攤呢？《細則》明確，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分攤辦法，相關(guān)業(yè)主有約定的從其約定；沒有約定的，根據(jù)房屋類型進行分攤：商品房屋之間，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；已售公有住房之間，按照相關(guān)樓幢建筑面積按比例分攤；已售公有住房與商品房屋之間，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)，再按房屋類型進行分攤；未售出房屋，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者公有住房售房單位按照未售出房屋的建筑面積分攤。

　　不過，這筆“養(yǎng)老錢”也不是哪兒都能用。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備還在保修期的，由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，由相關(guān)單位承擔(dān)。因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用，由當(dāng)事人承擔(dān)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的費用也不能用房子的“養(yǎng)老金”。

　　【申請人】維修房改房 社區(qū)可開證明

　　鄭州市民張先生住的是建于上世紀70年代的房改房，現(xiàn)在企業(yè)早就倒閉了，相當(dāng)于公有住房售房單位不存在了。由于外墻滲水，張先生多次申請維修資金都沒申請下來，最后還是自己花錢維修了事。“主要是沒有這方面的政策，限制了公房業(yè)主申請使用維修資金。”鄭州市房屋維修基金管理中心（以下簡稱管理中心）書記任振祥介紹，《細則》增加了一條規(guī)定，使用從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金，原公有住房售房單位不存在時，在出具社區(qū)居民委員會的相關(guān)證明后，可由其他申請人申請。

　　任振祥說，目前，大量房改房早已進入維修期，可由于不少公有售房單位已經(jīng)不存在，導(dǎo)致這部分維修資金成為“死錢”。“為老房維修開辟通道，鼓勵、方便業(yè)主使用維修資金”。

　　【監(jiān)管】業(yè)主代表全程參與、監(jiān)督

　　鄭州市民趙先生在建筑行業(yè)工作，去年年初他居住的小區(qū)使用維修資金，對小區(qū)道路進行了整修，整個事情都是物業(yè)公司操辦的，但最后趙先生發(fā)現(xiàn)，后來公示的維修費用明顯高出很多，且道路的質(zhì)量也不行，業(yè)主們怨聲載道，認為房子的“養(yǎng)老金”被濫用了，業(yè)主的權(quán)益沒有得到保障。

　　針對這一問題，《細則》提出，業(yè)主或物業(yè)公司申請使用維修資金時，房屋專項維修資金列支范圍內(nèi)需要業(yè)主代表的參與和監(jiān)督。業(yè)主代表可以是業(yè)主委員會委員，也可以在列支范圍內(nèi)隨機抽選，但名單應(yīng)當(dāng)公示，業(yè)主代表總?cè)藬?shù)不能少于3人，涉及多幢樓的，每幢樓應(yīng)不少于1人。

　　申請人應(yīng)當(dāng)制訂維修資金的使用方案，內(nèi)容包括維修項目清單、維修工程預(yù)算情況、施工方案及實施時間、主要材料的規(guī)格品牌、維修施工單位的比選方式、工程驗收及決算方式、維修資金的列支范圍等，并在小區(qū)進行公示征求業(yè)主意見。征求意見可以采用召開業(yè)主大會討論、書面征求業(yè)主意見、網(wǎng)上或短信投票等方式進行，結(jié)果也應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公示。

　　經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意使用方案后，才能使用維修資金。

　　維修單位要公開招標或比選

　　維修質(zhì)量如何，《細則》給出了答案?！都殑t》規(guī)定，維修施工單位可以通過招標或比選方式進行選擇。維修和更新改造費用在10萬元以上的項目，鼓勵通過公開、公平、公正的招標方式選擇施工單位，相關(guān)費用可以計入維修和更新、改造成本。

　　維修和更新改造費用低于10萬元的項目，申請人可以采取簡易的比選方式，從至少5家單位中選擇1家維修施工單位。招投標、比選的過程，必須有業(yè)主委員會和業(yè)主代表的參與和監(jiān)督。結(jié)果要經(jīng)業(yè)主委員會和相關(guān)業(yè)主代表簽字認可并公示。

　　此外，申請人也可以委托專業(yè)中介機構(gòu)對維修和更新、改造工程實施監(jiān)理及對工程造價進行審核，相關(guān)費用計入維修和更新、改造成本。

　　維修、更新、改造項目施工前，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂維修施工合同，明確約定維修工程的質(zhì)量保修內(nèi)容和期限。為保證維修施工單位履行質(zhì)量保修責(zé)任，維修施工合同中可以約定將維修費用總額的5%作為保修金予以留存，保修期滿后按合同約定程序劃轉(zhuǎn)維修施工單位。

　　工程完工后，竣工驗收報告要經(jīng)業(yè)主委員會和業(yè)主代表簽字認可，并予以公示。

　　【應(yīng)急通道】

　　七類情形允許先修再補

　　有些房屋的維修比較緊急，如果按規(guī)定等“雙三分之二”業(yè)主簽字，由于業(yè)主不在家或聯(lián)系不上，會造成拖的時間太長，可能會危及業(yè)主人身財產(chǎn)安全，對這種情況，《細則》增設(shè)了應(yīng)急通道。

　　任振祥介紹，發(fā)生以下七類危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，業(yè)主委員會可以先行組織維修；沒有業(yè)主委員會的，可以由相關(guān)業(yè)主推選的2名以上業(yè)主代表先行組織維修：

　　(一)屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的；

　　(二)電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的；定期檢驗時被責(zé)令停梯整改須立即維修的；

　　(三)高層住宅供水主管道嚴重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵等)泵體漏水、泵電機燒毀等，導(dǎo)致供水中斷的；

　　(四)樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

　　(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

　　(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的；

　　(七)其他嚴重影響使用安全和使用功能的。

　　業(yè)主委員會或業(yè)主代表不及時組織維修的，相關(guān)業(yè)主可向管理中心反映，由管理中心組織代修。

　　應(yīng)急維修事后監(jiān)管嚴格

　　應(yīng)急維修并不意味著可以濫用房子“養(yǎng)老金”。《細則》規(guī)定，緊急情況發(fā)生后，業(yè)主委員會或業(yè)主代表應(yīng)在第一個工作日告知管理中心，對應(yīng)急維修費用在1萬元以上的項目，管理中心會派人進行現(xiàn)場核查。應(yīng)急維修項目經(jīng)核準或備案后，按規(guī)定劃轉(zhuǎn)資金。

　　任振祥說，應(yīng)急維修費用在1萬元以上的項目，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)中介機構(gòu)對維修費用進行審核。應(yīng)急維修費用和列支情況，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公示。業(yè)主對房屋專項維修資金使用情況有異議的，可以要求申請人提供有關(guān)的費用清單、發(fā)票等進行核對。

　　申請人應(yīng)當(dāng)對申請使用房屋專項維修資金相關(guān)材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)。申請人隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　應(yīng)急維修完工后，業(yè)主委員會或業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)向房屋專項維修資金管理機構(gòu)申請核準或備案，并提交材料：

　　《鄭州市房屋專項維修資金使用申請表》《房屋專項維修資金使用方案》《公示證明》審價報告申請人有效身份證件(查看原件，留存復(fù)印件)經(jīng)辦人有效身份證件(查看原件，留存復(fù)印件)