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      時隔不過一年，在央企從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的問題上，國資委先后下達(dá)了一“退”一“進(jìn)”兩道指令。

      5月3日，在《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》）中，國資委對各中央企業(yè)提出要求：進(jìn)一步加大對保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。

      對于具體哪些央企可以或不可以“進(jìn)軍”保障房，《通知》中并未明確。僅對勘察設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、建材和礦區(qū)5類央企參建保障房的路徑給出了指導(dǎo)意見。

      與國資委的上述“進(jìn)令”遙相呼應(yīng)的，是去年3月18日該委下發(fā)的央企地產(chǎn)“退出令”。彼時，國資委明確表示，保留16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，其余78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企，將在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后，全部退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

      “退出令”的直接導(dǎo)火索，是2010年全國兩會結(jié)束當(dāng)天，北京一日內(nèi)誕生3個“地王”，皆為“央企制造”，引發(fā)輿論沸騰；另一個深層原因，是央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“集中度”逐年提高。2009年，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，地產(chǎn)總資產(chǎn)已達(dá)5616億元，年度銷售收入1899億元，雙雙超過總量的85%。

      在央企地產(chǎn)接到“退令”與“進(jìn)令”的一年間，國資委內(nèi)部經(jīng)歷高層人事更迭，王勇接替李榮融出任主任；同時，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷密集調(diào)控和深度結(jié)構(gòu)調(diào)整。2011年，中央政府將保障性住房年度建設(shè)計劃追加至1000萬套，相當(dāng)于2010年一年全國商品住宅的銷售總量。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整力度空前。

      實際上，央企地產(chǎn)的退與進(jìn)，在理論上不乏依據(jù)。一些經(jīng)濟學(xué)者很早就曾呼吁，央企就應(yīng)該逐步退出競爭性經(jīng)營領(lǐng)域，主動擔(dān)綱社會公共品投資。“賺錢的項目讓給民營企業(yè)去做，賠錢的公益性項目就應(yīng)該央企、國企來擔(dān)。”

      然而，這一被廣泛認(rèn)同的“國企改革方向”，現(xiàn)實中卻遇抵觸。目前，部分央企已完成股改或上市，股東意志、資本意志往往更能主導(dǎo)公司的投資決策。而國資委的“地產(chǎn)進(jìn)退令”，使央企均陷入一個抉擇困境：“賺錢的項目不讓做，賠錢的項目不愿做”。
 
      退地“夾生飯”

      北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋附近，一處建筑工地已在荒草間閑置一年多，至今仍無開工跡象。

      2010年3月15日全國兩會結(jié)束當(dāng)天，這塊地在保利地產(chǎn)、中國兵器裝備集團(tuán)（以下簡稱兵裝集團(tuán)）等數(shù)家央企的“圍獵”中飆升為北京市單價地王，樓面地價創(chuàng)下30197元/平方米的記錄。

      3天后，國資委頒布央企地產(chǎn)“退出令”。該地塊竟成“祭旗”之作。據(jù)悉，由于地塊投資方兵裝集團(tuán)位列78家退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企名單中，以至于該項目在繳納了3億元拿地保證金后，至今未能取得土地證。

      按照國資委的要求，此次央企退出房地產(chǎn)，應(yīng)以“市場化手段”為主要退出方式，即通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓。這種退出方式有別于過去的“行政劃轉(zhuǎn)手段”，后者曾在央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的歷史上數(shù)度推行，但因容易陷入利益糾葛而不盡理想。

      然而，“市場化”退出卻給兵裝集團(tuán)出了一道難題：如果項目賣貴了，則無人接盤；如果賣賤了，則有可能背負(fù)“致使國有資產(chǎn)流失”的嫌疑，接受國資委、中紀(jì)委和審計署等有關(guān)部門的盤問。

      公開資料顯示，兵裝集團(tuán)2010年全年營業(yè)收入高達(dá)2700億元。相比之下，上述薊門橋“地王”項目總資產(chǎn)“不過十幾億元”。為免貿(mào)然退出“因小失大”，按兵不動看來是最好的選擇。

      一年多來，兵裝集團(tuán)在半公開的狀態(tài)下曾數(shù)度洽談買家，但至今仍無定案。同時，地產(chǎn)公司的財務(wù)成本卻每天都在發(fā)生，比如3億元保證金的存款利息損失；公司管理人員除了“等待”幾無事情可做。

     雖然國資委去年底曾公開表示，78家央企已全部在規(guī)定時間上交了房地產(chǎn)退出方案，但在一位不愿具名的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人看來，“央企退出房地產(chǎn)成了一鍋‘夾生飯’。”

      目前，央企退出房地產(chǎn)的“姿態(tài)”可以分成三類：除少數(shù)如兵裝集團(tuán)一樣，項目處于停工擱置、苦等買家的狀態(tài)外，大多數(shù)央企都是在秘而不宣地完成在建項目，清盤后不再拿地。“表面上看，退出令似乎并沒有影響他們目前的開工、開盤”。

      此外，還有一些央企深陷“企業(yè)自有用地”的處置糾結(jié)中。78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，有許多是拿昔日的老舊工廠用地開發(fā)房地產(chǎn)的。如今要退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就將牽扯到原有工廠職工的安置補償問題。這被接盤者視為麻煩。

      此前，國資委內(nèi)部在總結(jié)央企退出房地產(chǎn)的幾大“難”時，排在首位的，就是“企業(yè)自有用地處置難”。
      不過，現(xiàn)在這類企業(yè)碰到一個“機會”：今年以來，以北京市為代表，一些地方城市紛紛提出鼓勵企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房的政策試點。某央企下屬的西南地產(chǎn)公司，過去多年一直利用自有用地開發(fā)保障房項目。這家公司目前正在盤算，“是不是可以借此申請不退出房地產(chǎn)？”
 
     “進(jìn)入”的困惑

      央企為“退出房地產(chǎn)”糾結(jié)之際，國資委又下達(dá)了“進(jìn)軍保障房”的動員令。然而，“進(jìn)”的困惑，似乎并不比“退”要少。

      2011年北京市兩會期間，北京市國有建筑業(yè)“龍頭”住總集團(tuán)董事長張貴林向市人大遞交了一份建議案，引發(fā)業(yè)界對保障房贏利模式的討論。

      住總集團(tuán)旗下開發(fā)的北京市經(jīng)濟適用房項目翠成馨園建設(shè)周期超過10年。至2009年，項目承建方已巨虧21.18億元。住總方面認(rèn)為，造成巨虧的主要原因，是政府對該保障房項目的定價機制“十年一貫制”，始終是3180元/平方米，枉顧10年間征地拆遷成本和原材料建安成本上漲的事實。

      實際上，張貴林所反應(yīng)的情況具有普遍性。公開資料顯示，近年來北京市多家國企均在保障房建設(shè)中遭遇虧損。如：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“遠(yuǎn)洋潤園”限價房項目，其建造成本已突破限定的銷售價格；首開集團(tuán)的回龍觀保障房項目虧損10億元；北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的朝陽新城項目虧損13億元。

      張貴林告訴筆者，在上述人大建議案中，他提議建立“保障房價格動態(tài)調(diào)節(jié)機制”。目前，北京市政府相關(guān)部門已就他的提議展開討論和調(diào)研。上述住總集團(tuán)的翠成馨園經(jīng)適房項目，目前也獲取了政府一定的稅費補償。

      2011年，住總集團(tuán)的保障房開工量將超過100萬平方米，集中分布于北京和天津地區(qū)。對于這100萬平方米保障房“新任務(wù)”的贏利模式，張貴林現(xiàn)在的考量方案是“全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化建設(shè)模式”。意思是從規(guī)劃設(shè)計、建筑施工到材料供應(yīng)、物流配送和售后的物業(yè)管理，全部由住總集團(tuán)下屬各分公司來完成。如此，可以將建設(shè)保障房的利潤率從單項的3%提高到綜合的10%。

     “全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化建設(shè)模式”也同樣受到保障房建設(shè)規(guī)模最大的央企中國冶金科工集團(tuán)（以下簡稱“中冶”）的標(biāo)榜。2010年，中冶集團(tuán)的保障房項目累計達(dá)到24個，總建筑面積564萬平方米。

      中冶集團(tuán)董秘康承業(yè)曾對媒體表示，公司能利用下屬產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，將保障房的毛利率做到11%：9個國家甲級設(shè)計院可以獲得1%的利潤；項目管理公司可節(jié)省2%的支出；施工單位項目部可獲得5%~6%的利潤。
      但在國內(nèi)較早從事保障房開發(fā)的央企保利地產(chǎn)看來，“如果企業(yè)站在投資回報的角度來看，期望通過保障房賺錢的想法是不現(xiàn)實的”。

      早在2007年，廣州市第一個限價房項目“保利西子灣”就是由該公司開發(fā)。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，從之前公司做的3個限價房項目來看，基本都是微利。胡在新說，“保障房利潤受到建設(shè)成本、市場環(huán)境和品質(zhì)要求等多方面因素的影響”，“參建保障房是對企業(yè)在成本控制、品質(zhì)把控和資金運作能力等方面的專業(yè)開發(fā)水平的綜合考驗”。

      保利地產(chǎn)目前在建、待建的保障房項目有3個。公司董事長宋廣菊曾表示，2011年將新增5個以上保障房項目。保利參與建設(shè)保障房的設(shè)想是：“只要不虧，就會去嘗試。”
 
      覬覦“自有用地”

      在退與進(jìn)之間，一些國企、央企敏感地發(fā)現(xiàn)了一處政策交集——申請利用“企業(yè)自有用地”建保障房。
      國資委要求央企參建保障房的《通知》下達(dá)后，一些央企在媒體的追問下倉促表態(tài)，或聲明愿意履行社會責(zé)任，或就贏利模式提出擔(dān)憂。但更多的央企則陷入觀望。觀望的一項核心內(nèi)容，就是各地有關(guān)“企業(yè)自有用地建設(shè)保障房”的相關(guān)配套政策。

      據(jù)悉，目前北京市幾十家國有企業(yè)均向相關(guān)部門提出利用企業(yè)自有用地建設(shè)保障房的申請方案。

      以北京住總集團(tuán)為例。該公司目前已申報5～6塊自有用地建保障房?？偼恋孛娣e超過20萬平方米，可形成建筑面積超過60萬平方米。這些地塊均為倉儲、物流和工廠等生產(chǎn)性工業(yè)用地。例如，其中一塊位于北京市東四環(huán)百子灣附近的地塊，前身是集團(tuán)下屬的混凝土攪拌廠。這些位于北京市四環(huán)至五環(huán)之間的工業(yè)地塊昔日看似偏僻，如今卻正是房地產(chǎn)住宅開發(fā)的熱點片區(qū)，區(qū)域內(nèi)商品房均價已突破2.2萬元/平方米。

      根據(jù)政府有關(guān)部門探討的建設(shè)方案，“企業(yè)自有用地”可以建成80%的限價房和20%的公租房。其中，限價房將有部分房源優(yōu)先供應(yīng)企業(yè)內(nèi)部困難住房戶；公租房產(chǎn)權(quán)為一部分為開發(fā)商持有，一小部分（約20%）無償交給政府。

      如果按照此前的慣例，限價房售價約比周邊商品房價格下浮10%～15%，則上述住總的5～6塊“企業(yè)自有用地”，理論上可形成數(shù)十億元的住房銷售收入。

      對于“企業(yè)用地建保障房”的操作流程，有業(yè)內(nèi)知情人士介紹，大致分為四個步驟：

      第一步是先有北京市國資委牽頭，各家國企分別申報，確定可用于建設(shè)的地塊宗數(shù)；

      第二步是找規(guī)劃部門變更用地性質(zhì)，將工業(yè)用地改為住宅用地，并嵌入城市總體用地規(guī)劃；

      第三步是報給國土部門進(jìn)行土地收儲。如果按照正常程序，地塊應(yīng)經(jīng)過招拍掛的市場方式出讓，但北京市出于鼓勵國企建保障房的考慮，對出讓方式采取非常規(guī)做法，即招標(biāo)、議標(biāo)，以保證企業(yè)能從二級市場拿回自己的土地；由于地塊是企業(yè)自己的，不涉及到交納拆遷安置補償費，政府僅根據(jù)地塊所在位置，收取相應(yīng)的土地出讓金。

      最后一個步驟，是向房管部門申報保障房建設(shè)指標(biāo)，納入城市保障房總體規(guī)劃。

      四步驟中，最難的一個環(huán)節(jié)是土地變性。“要與規(guī)劃部門反復(fù)磨合”。由于當(dāng)前土地管理日益嚴(yán)格，就單獨一個項目修改用地規(guī)劃的事情越來越難。

      據(jù)了解，參與“自有用地”建保障房申請的大軍中，央企也獨樹一幟，甚至“下手更早”。有業(yè)內(nèi)人士爆料：某制造業(yè)央企位于北京市六環(huán)外的一塊工業(yè)用地，早在幾年前就在申請變性，但至今仍未嵌入城市總體規(guī)劃。

      近日，更有媒體爆出，一些央企，如中國鐵建集團(tuán)，利用自有用地，為內(nèi)部職工自建保障房，再度引發(fā)輿論嘩然。

      5月12日，國土資源部召開新聞發(fā)布會，提出加強保障性安居工程用地管理的三“嚴(yán)”措施：“嚴(yán)禁擅自”利用農(nóng)村集體土地興建公租房、“嚴(yán)肅查處”小產(chǎn)權(quán)房和“嚴(yán)格規(guī)范”企業(yè)自有用地建設(shè)保障房。

      國土資源部土地利用司司長廖永林在回答筆者的提問時表示，對于北京市年初提出的保障房用地創(chuàng)新試點方案，國土部的態(tài)度是“積極研究”。

      至于企業(yè)利用自有用地興建保障房，廖永林強調(diào)應(yīng)從三個方面“嚴(yán)格規(guī)范”：一是準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，即符合城市規(guī)劃；二是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)對象必須合規(guī)；三是進(jìn)行土地性質(zhì)變更登記要依法。

      上述國土部的表態(tài)，無疑給央企、國企謀求“自有用地”建設(shè)保障房的沖動注射了一劑預(yù)防針。因而目前多數(shù)央企都在觀望后續(xù)配套政策的落地。

      一家按規(guī)定應(yīng)當(dāng)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企負(fù)責(zé)人坦然告訴筆者，這段時間他不斷去二三線城市看項目。他預(yù)計未來公司還會有機會繼續(xù)做地產(chǎn)，“可能是借道保障房”。

     這種判斷并非沒有先驗。就在不久前，國資委剛剛在16家房地產(chǎn)主業(yè)央企之外，特批了魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)5家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企，繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。（文/王玉光）