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    今年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了被稱為“史上最為嚴(yán)厲”的調(diào)控政策 “國(guó)八條”。隨后，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院通過(guò)對(duì)一季度各級(jí)市場(chǎng)的分析，發(fā)現(xiàn)政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。如今，上半年已經(jīng)結(jié)束，整體市場(chǎng)運(yùn)行情況如何？政策成效是否進(jìn)一步體現(xiàn)？未來(lái)走勢(shì)又會(huì)怎樣？對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院在調(diào)控基調(diào)與后續(xù)政策、上半年及二季度全國(guó)各級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)、政策與市場(chǎng)趨勢(shì)三個(gè)層面上進(jìn)行了闡述和分析。

    第一部分，調(diào)控政策的基調(diào)與梳理

    （一）總體基調(diào)

    雖然“國(guó)八條”出臺(tái)后的諸多跡象表明政策已取得一定短期成效，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看政策的根本目標(biāo)是為了逐漸平衡住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，為了給長(zhǎng)期調(diào)控爭(zhēng)取更多寶貴時(shí)間，“限貸”“限購(gòu)”等短期政策暫時(shí)不會(huì)輕易松綁。此外，保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管等長(zhǎng)期政策也正在朝著預(yù)定的方向完善與穩(wěn)固。

    （二）政策梳理

    二季度新出政策主要是各部委及地方政府對(duì)“國(guó)八條”政策的積極跟進(jìn)，對(duì)各項(xiàng)細(xì)則的深入落實(shí)。通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，二季度政策內(nèi)容主要體現(xiàn)在通過(guò)各種形式鼓勵(lì)支持保障房建設(shè)；各地嚴(yán)格按照“國(guó)八條”要求出臺(tái)年度供應(yīng)計(jì)劃以落實(shí)土地供應(yīng)；在一、二手房的銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等幾方面。另外，面對(duì)持續(xù)加大的通脹壓力，央行年內(nèi)連續(xù)六次提高存款準(zhǔn)備金率以收緊金融信貸。

    第二部分，全國(guó)二季度各級(jí)市場(chǎng)分析

    本部分從一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)四個(gè)方面進(jìn)行全方位解讀。

    為了更好的總結(jié)各城市的成交特征，根據(jù)各城市出臺(tái)限購(gòu)城市的嚴(yán)厲程度，將監(jiān)控城市分為以下三類進(jìn)行梳理：

    一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

    限購(gòu)政策嚴(yán)厲的二線城市：主要指限購(gòu)范圍覆蓋全市、限購(gòu)門檻高、無(wú)明確限購(gòu)截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無(wú)錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

    限購(gòu)政策不太嚴(yán)格的二線城市：主要指限購(gòu)范圍僅限主城區(qū)、限購(gòu)門檻低、有明確限購(gòu)截止期限的城市，包括長(zhǎng)沙、青島、昆明、濟(jì)南、貴陽(yáng)、成都、長(zhǎng)春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈陽(yáng)。

    （一）一級(jí)市場(chǎng)：除限購(gòu)較松的二線城市之外，上半年多數(shù)城市土地成交明顯放緩

    根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年一線城市、限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市住宅用地成交面積同比明顯下降，降幅分別達(dá)到13.5%、44.0%；而限購(gòu)較松的二線城市同比上漲23.3%。二季度一線城市、限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市、限購(gòu)較松的二線城市成交量環(huán)比均出現(xiàn)下滑，其中，限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市成交面積環(huán)比下降最為顯著，降幅高達(dá)38.5%；成交均價(jià)方面，一線城市、限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市、限購(gòu)較松的二線城市環(huán)比均呈下降態(tài)勢(shì)。通過(guò)二季度供需情況分析發(fā)現(xiàn)，需求方面來(lái)看，企業(yè)拿地速度有所放緩，十大標(biāo)桿房企今年上半年新增土地儲(chǔ)備面積3971萬(wàn)平方米，同比下降23%。供應(yīng)方面來(lái)看，進(jìn)入二季度政府推地更為謹(jǐn)慎。一線城市、限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市、限購(gòu)較松的二線城市住宅用地供應(yīng)量均大幅下降。

    （二）二級(jí)市場(chǎng)：上半年三類城市成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度下滑，二季度僅一線城市成交量環(huán)比回漲

    偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析表示，從各重點(diǎn)城市2011年上半年、各季度一手市場(chǎng)成交總體情況看：上半年全國(guó)各重點(diǎn)城市成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，達(dá)到23.0%至33.8%，同比則基本持平，漲跌幅均在10%以內(nèi)。一線城市二季度成交量有明顯的回漲，同比增長(zhǎng)23.7%，環(huán)比增長(zhǎng)16.4%；二線城市無(wú)論限購(gòu)是否嚴(yán)厲，二季度均出現(xiàn)成交量持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)，下跌幅度相當(dāng)，同環(huán)比均在10%至20%之間。從供需及政策力度方面分析成交原因發(fā)現(xiàn)：政策適應(yīng)能力強(qiáng)，供應(yīng)放量，需求充足促使一線城市成交回暖；供應(yīng)觀望，需求規(guī)模有限導(dǎo)致限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市成交尚未回暖；政策適應(yīng)力弱，需求規(guī)模不足導(dǎo)致限購(gòu)較松的城市成交走低。

    （三）三級(jí)市場(chǎng)：上半年重點(diǎn)城市二手成交量大幅下降，二季度價(jià)格開(kāi)始滯漲走跌

    根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年各主要監(jiān)控城市二手住宅市場(chǎng)量跌價(jià)升，各城市成交量環(huán)比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之間，同比來(lái)看，除上海增長(zhǎng)以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之間。成交均價(jià)各城市同比去年上半年、環(huán)比去年下半年均有上漲。二季度各主要監(jiān)控城市成交量環(huán)比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之間，同比來(lái)看，除上海增長(zhǎng)以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之間。成交均價(jià)各城市同比去年二季度、環(huán)比今年一季度均有上漲。其中，北京、天津同比漲幅超過(guò)15%，高于其他監(jiān)控城市。

    從當(dāng)前供、需形勢(shì)分析成交原因發(fā)現(xiàn)：從需求方面看，隨著調(diào)控的持續(xù)，二季度樓市的需求方心態(tài)改變，對(duì)價(jià)格下行預(yù)期增強(qiáng)，因此購(gòu)房決策更為慎重，成交達(dá)成更為困難；同時(shí)，由于一手住宅項(xiàng)目的集中放量，且一手住宅價(jià)格更低、交易稅費(fèi)更低、房貸成本更低，部分需求被分流。從供應(yīng)方面來(lái)看，受各城市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)影響，急于出手的二手業(yè)主在一季度已經(jīng)集中完成放量，目前市場(chǎng)尚存的二手房業(yè)主惜售心態(tài)更為嚴(yán)重，并且，限購(gòu)影響下，受限需求涌入租賃市場(chǎng)使租金價(jià)格上漲，部分二手房業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。

    （四）租賃市場(chǎng)：上半年整體租賃市場(chǎng)成交量季節(jié)性上漲幅度增大，租金穩(wěn)步上漲

    根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，

    二季度整體租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比、同比均顯著上漲，分別達(dá)到41%至30%，租金環(huán)比微漲2%，同比上漲10%。上半年成交量季節(jié)性上漲幅度增大，租金走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

    各重點(diǎn)城市成交量上漲幅度以及租金走勢(shì)有所不同，可分為“量漲價(jià)穩(wěn)”和“量漲價(jià)落”兩類：“量漲價(jià)穩(wěn)”型主要以天津、杭州兩市住宅租賃市場(chǎng)為代表；“量漲價(jià)落”型則主要以上海、南京兩市住宅租賃市場(chǎng)為代表。

    多因素促使住宅租賃市場(chǎng)需求膨脹，進(jìn)而推高季節(jié)性成交量上漲幅度：新增需求伴隨著城市發(fā)展穩(wěn)步增加；置換需求在宏觀經(jīng)濟(jì)影響下被動(dòng)增加。　　

    第三部分，政策及市場(chǎng)預(yù)測(cè)

    總體而言，政策與各級(jí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與4月初發(fā)布的偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的《2011年“國(guó)八條”政策及市場(chǎng)反應(yīng)專題研究》中的判斷基本一致，基于上半年及二季度的市場(chǎng)情況，對(duì)未來(lái)一段時(shí)期發(fā)展趨勢(shì)判斷如下：

    （一）政策走勢(shì)：舊有調(diào)控政策不會(huì)松綁，新的更嚴(yán)厲政策無(wú)需出臺(tái)

    偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析表示，目前購(gòu)房需求銳減，成交量大幅萎縮，僅僅是在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策影響下樓市表現(xiàn)出來(lái)的一種假象。其實(shí)，觀望等待的剛性購(gòu)房需求和改善型購(gòu)房需求依然旺盛；由于投資渠道匱乏，投資類需求依舊在窺視房地產(chǎn)市場(chǎng)，伺機(jī)入場(chǎng)。在供不應(yīng)求的矛盾無(wú)法得到根本扭轉(zhuǎn)的情況下，放松調(diào)控政策依舊面臨著樓市報(bào)復(fù)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)，因此短期內(nèi)全面放松當(dāng)前調(diào)控政策的可能性極小。而如果房?jī)r(jià)能夠延續(xù)6月份的下跌勢(shì)頭，那么在房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落的基礎(chǔ)上，成交量也有望逐步回暖，帶動(dòng)市場(chǎng)整體向好發(fā)展，故而再次出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控政策似乎也無(wú)需出臺(tái)。

    （二）一級(jí)市場(chǎng)：政府供地壓力尚存，下半年土地供應(yīng)放量在即

    對(duì)于地方政府土地儲(chǔ)備部門來(lái)講，迫于供地計(jì)劃要求及地方財(cái)政壓力，今年下半年土地供應(yīng)放量在即。隨著政府逐漸加快供地步伐，對(duì)全國(guó)布局的、有持續(xù)發(fā)展要求的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，下半年也有土地儲(chǔ)備的動(dòng)力。因此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，在供需兩方的共同作用下，下半年各線城市住宅用地成交將更加旺盛。其中，政策寬松的二線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒏踊钴S。

    （三）二級(jí)市場(chǎng)：成交量將出現(xiàn)回漲，因各城市需求特征不同，回漲速度與幅度會(huì)存在差異

    一線城市供應(yīng)持續(xù)放量，需求繼續(xù)跟進(jìn)，成交回漲，成交價(jià)格企穩(wěn)——由于一線城市需求充足，即便在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，仍然有足夠的需求能夠基本支撐放量項(xiàng)目的成交，從而推動(dòng)成交回漲；由于需求在當(dāng)前市場(chǎng)下傾向于性價(jià)比較高的項(xiàng)目，因此總體成交價(jià)格將有所調(diào)整并逐步企穩(wěn)。

    二線城市將逐步進(jìn)入供應(yīng)實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交回漲后企穩(wěn)，成交價(jià)格或出現(xiàn)小幅調(diào)整——隨著限購(gòu)政策的持續(xù)，供需雙方結(jié)束觀望，將引來(lái)供應(yīng)的實(shí)質(zhì)性放量與需求的階段式跟進(jìn)，從而使成交量回漲并企穩(wěn)。由于二線城市需求規(guī)模不及一線城市，有效需求將更在意項(xiàng)目性價(jià)比，成交價(jià)格或出現(xiàn)小幅調(diào)整。

    （四）三級(jí)市場(chǎng)：緊隨一手市場(chǎng)步伐，二手住宅市場(chǎng)將因價(jià)跌帶動(dòng)量漲

    偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析表示，2011年下半年，大批中低價(jià)新盤及保障房項(xiàng)目的逐步入市，將會(huì)對(duì)其周邊二手房業(yè)主定價(jià)產(chǎn)生影響，加上部分改善型購(gòu)房者由于需要賣掉舊房后才能有資格或有充足的資金再購(gòu)買新房，因此二手房業(yè)主與購(gòu)房者的議價(jià)空間變大，二手房成交均價(jià)或?qū)⒂兴抡{(diào)。隨著房源的增多，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)逐步回歸理性，將會(huì)有更多的首次置業(yè)者和改善型購(gòu)房者出手購(gòu)房，成交量也將穩(wěn)步回升。

    （五）租賃市場(chǎng)：成交量延續(xù)季節(jié)性上漲的勢(shì)頭，租金伴隨性上漲在所難免

    偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析表示，由于需求膨脹的兩方面因素的客觀存在，一方面社會(huì)資源集中的城市對(duì)外來(lái)人員的吸引力只會(huì)與日俱增，另一方面通脹壓力得到緩解之前，住宅租賃市場(chǎng)供需雙方價(jià)格預(yù)期的差異難于改善，置換需求將會(huì)更加活躍。可見(jiàn)，住宅租賃市場(chǎng)成交量走勢(shì)在延續(xù)季節(jié)性上漲的同時(shí)，受到租賃需求客觀性膨脹影響，上漲幅度或?qū)⑦M(jìn)一步升高。另外，受各類因素的作用，一段時(shí)期內(nèi)CPI還將持續(xù)攀高，全年通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，租金伴隨性上漲或?qū)⒃谒y免。