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全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長鐘彬作《房地產(chǎn)發(fā)展形勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型》演講  

    謝謝大家！今天跟大家一起分享房地產(chǎn)商會(huì)關(guān)于目前形勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的途徑，現(xiàn)在給大家介紹一下PPT主要精神是聶會(huì)長的想法，因?yàn)槁檿?huì)長在美國他對于當(dāng)前的研判也代表我們商會(huì)的的主張，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢如果四句話概括的話，這樣四句話第一市場進(jìn)入糾結(jié)；調(diào)控進(jìn)入深水；行業(yè)重新定位；企業(yè)面臨重整；市場進(jìn)入糾結(jié)大家已經(jīng)顯而易見，孟會(huì)長講的什么時(shí)候拐點(diǎn)很多預(yù)測反而都不準(zhǔn)確，但是我們看到我們在全國進(jìn)行了調(diào)研，實(shí)際上整個(gè)價(jià)格已經(jīng)非常松動(dòng)了包括在北京，我們看到通州的房子最極端的例子直降一萬，包括廣東碧桂園房子一次性就犧牲30億由于降價(jià)因素，其實(shí)價(jià)格已經(jīng)發(fā)生了變化；調(diào)控進(jìn)入深水，如何調(diào)往哪里調(diào)其實(shí)也是眾說紛紜，行業(yè)重新定位就是我們今天在這樣一個(gè)市場糾結(jié)調(diào)控進(jìn)入深水的情況下，行業(yè)應(yīng)該如何重新定位，企業(yè)應(yīng)該定位這都是我們大家關(guān)心的話題；評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控依據(jù)是什么呢？我們認(rèn)為首先是看到了中國經(jīng)濟(jì)基本情況，中國房地產(chǎn)其實(shí)不是中國房地產(chǎn)本身他完全有一個(gè)中國經(jīng)濟(jì)大的基本面，下半年的調(diào)控效果其實(shí)我們也是非常關(guān)注我們貨幣政策，最后調(diào)控我們認(rèn)為還取決于兩個(gè)大的方向，一個(gè)政府非常關(guān)心投資走勢；第二，保障房完成進(jìn)度怎么樣。為什么會(huì)這樣說呢？因?yàn)橹袊{馬車?yán)瓌?dòng)，投資、出口、消費(fèi)，出口已經(jīng)重大挫折完全靠投資有問題，我們把房地產(chǎn)投資專項(xiàng)保障房的投資，保障房很大的功能其實(shí)我們GDP貢獻(xiàn)也是投資方面。

    我們看一下二季度的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP同比增長9.6%，城鎮(zhèn)居民可支配收入和扣除價(jià)格因素實(shí)際增長7.6%，CPI6.4、PPI7.1都非常高，六月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況總體來看其實(shí)已經(jīng)趨于緩和了，真的趨緩而且漲幅在擴(kuò)大，我們看到一些價(jià)格的時(shí)候可能我們應(yīng)該更加動(dòng)態(tài)，更長遠(yuǎn)的一個(gè)角度來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)就像當(dāng)年08年一降包括投資這樣是跳水的，二季度全國主要檢測城市和地價(jià)總水平依然在增加，土地價(jià)格增幅在兩倍于新建商品房房價(jià)的增幅，目前來講我們穩(wěn)定政策主要是為了穩(wěn)定市場，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)低于同期的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如果能夠穩(wěn)定當(dāng)前的態(tài)勢今年調(diào)控目標(biāo)就可期，我們看看各個(gè)部委的意見其實(shí)差距很大的，我們今年六月也在我們的海南，我們召開了房地產(chǎn)商會(huì)三家會(huì)議，在會(huì)議上我看看我們很多部委跟我們做了一個(gè)閉門會(huì)同樣形態(tài)大家看法我想也會(huì)有不同的看法研判不太一樣。穩(wěn)定現(xiàn)在政策逐步出現(xiàn)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策幾個(gè)前提，第一通脹壓力不在上升貨幣政策繼續(xù)積壓二三線城市房價(jià)不能上漲，保障房按期完成，如果做不到這幾條調(diào)控下回加劇，我們看看09年到11年房地產(chǎn)總體情況，實(shí)際上任何一個(gè)時(shí)期欲讓人毀滅首先讓他瘋狂，08年我們房地產(chǎn)重大挫折房地產(chǎn)商會(huì)不斷呼吁出臺(tái)新的政策拯救房地產(chǎn)拯救經(jīng)濟(jì)，很快迎來了我們高潮2010年這個(gè)時(shí)候商會(huì)看到很大危機(jī)，行業(yè)不會(huì)允許這樣下去的，我們看到整個(gè)2010年下手達(dá)到5萬億以上，銷售面積達(dá)到10億平方米以上，我們這個(gè)前六個(gè)月份為什么一定調(diào)控呢？前六月份我們銷售面積達(dá)到4.44億平米，銷售金額已經(jīng)達(dá)到24589億元，在如此調(diào)控的情況下達(dá)到這個(gè)情況所以他是很高的。

    那么銀根跟地根我們前來我們受什么影響，我們很大是受貨幣供應(yīng)量影響，我們廣義貨幣供應(yīng)量在09年是上漲了30%，2010年漲了20%，今年增長的目標(biāo)是16%，事實(shí)上很多的專家他們認(rèn)為高速增長的貨幣供應(yīng)鏈增長速度其實(shí)催生我們的通貨膨脹的預(yù)期以及我們資產(chǎn)泡沫，所以他講目前我們的問題是什么？印鈔太多了。這是我們廣義貨幣量，我想不用去解釋02年一季度一直到2010年二季度我們貨幣不斷的增加這是我們大的背景，所以要去調(diào)控這個(gè)大背景首先是貨幣不是我們狹義房地產(chǎn)行業(yè)。

    看一下銀根和地根，記得房地產(chǎn)商會(huì)我們有一個(gè)報(bào)告，這個(gè)報(bào)告我們中國房地產(chǎn)市場報(bào)告，我們做過一個(gè)曾經(jīng)非常有意思的課題，地價(jià)在整個(gè)我們成本當(dāng)中的比重是多少，我們這個(gè)表里面嚴(yán)重顯示出來04年到10年為什么地價(jià)高，地方政府最大收益者，土地受讓金占地方土地收入70%，只有房價(jià)高地價(jià)才會(huì)高，但是地價(jià)高所以為什么別人講這是合理的，地方政府有更多的的資金才有更多的的資源，才有更多資金從事他想做的基礎(chǔ)設(shè)施居民改善也好，就像你講保障房，保障房絕大部分資金依然需要地方政府出，他們有什么錢來出呢？我們地方政府都是吃飯財(cái)政就是賣地的錢。

    我們看98年到09年我們看到的是商品住宅指數(shù)跟住宅交易指數(shù)地價(jià)領(lǐng)跑房價(jià)而且越跑越快，拉差距越來越大，所以一切用數(shù)據(jù)來說話，現(xiàn)在我們會(huì)非常擔(dān)心出現(xiàn)一個(gè)鐵三角，鐵三角是房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府和銀行。土地出讓金形成的鐵三角，2010地方政府土地出讓償債余額2.54萬億拿這個(gè)做抵押貸款，尤其08年地方財(cái)政以后，這塊地抵給銀行，我政府還款來源是拍賣收益2.54萬億，開發(fā)商貸款1萬億，我們估計(jì)2011年突破4萬億，一旦土地出讓金下滑，現(xiàn)在很多地方救災(zāi)這個(gè)位置徘徊，如果形成銀行賴帳可見地價(jià)同樣跌不得，我們房價(jià)降沉我們扛得住，地方政府唯一能夠還錢就是土地，最近我們商會(huì)有一個(gè)很顯著的情況就是買地，他所有看跌，過去以為房價(jià)還會(huì)漲，地價(jià)漲能夠接受，我未來預(yù)期會(huì)更好，土地和國外的資本市場對接以后，現(xiàn)在海外的資本市場國內(nèi)根本不允許這樣做，我們必須看未來的房子，首先能不能賣得掉，第二個(gè)才是房價(jià)。我們這個(gè)時(shí)候第一調(diào)整購買力，第二要買便宜的，所以如果便宜的地下去以后當(dāng)年銀行利息給你多少錢，現(xiàn)在突然下降那么多，怎么樣還我錢呢？我想現(xiàn)在最緊張不是開發(fā)商是地方政府，比地方政府更緊張的其實(shí)是銀行。

    我們認(rèn)為房價(jià)上漲地價(jià)下降是不現(xiàn)實(shí)，這個(gè)最終引發(fā)金融問題，所以現(xiàn)在重新審慎現(xiàn)有土地出讓制度，我們對存量我們剛剛講到了我們房地產(chǎn)跟廣義貨幣，我們地根跟銀根的關(guān)系，我們出讓金房產(chǎn)稅這些都是我們這個(gè)行業(yè)最關(guān)心的問題，如果對所有存量住宅征稅稅率1.5，加上商業(yè)征稅稅率持續(xù)下去有望達(dá)到出讓金，我們的土地出讓金一次性收取了70年，土地出讓金是充分議價(jià)的出讓金，如果業(yè)主采取限制逐年收的出讓金，而且政府一年一次性收70年，出去土地出讓金也是70年征收，因?yàn)檫@樣匹配所以土地出讓金征收方式額度用途大為改善。我們這個(gè)行業(yè)我認(rèn)為需要重新定位了，我們發(fā)現(xiàn)非常有意思，我們把十一五規(guī)劃和十二五規(guī)劃做了比較，中間非常多的細(xì)微變化，我們靠投資拉動(dòng)階段房地產(chǎn)是居民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，08年到09年我們最高的時(shí)候貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77。現(xiàn)在靠什么呢？現(xiàn)在靠保障房，解決保障房的問題，預(yù)期說房子問題更多保民生保穩(wěn)定要?jiǎng)?wù)，通脹形勢不樂觀，經(jīng)濟(jì)增速下降不能太大，僅靠出口內(nèi)需拉動(dòng)不夠，怎么辦呢？房地產(chǎn)內(nèi)需拉動(dòng)，房地產(chǎn)拉動(dòng)是靠保障房，比方說一些央企和國企也發(fā)保障房的債，這個(gè)時(shí)候我們擔(dān)心你是去市場化，還是導(dǎo)致去民營化。我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)2011年要做保障房拉動(dòng)GDP一個(gè)百分點(diǎn)投入1.3萬億靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，這是我們保障房全方位重要的抓手。

    行業(yè)如何重新定位呢？國民經(jīng)濟(jì)三駕馬車如何調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)，投資拉動(dòng)逐步下降，產(chǎn)業(yè)調(diào)整力度下降，城鎮(zhèn)化內(nèi)涵調(diào)整城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，我們這個(gè)避免落入中等化國家的陷井，這個(gè)變化是什么？過去我們老說我們是火車頭現(xiàn)在不是了，現(xiàn)在我們是投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展承載著，我們承載著更多的產(chǎn)業(yè)，我們承載更多的的其他產(chǎn)業(yè)與新興的產(chǎn)業(yè)整合，這樣對于我們就業(yè)，對于我們這個(gè)稅收會(huì)產(chǎn)生更多的直接持續(xù)的影響。有三個(gè)方面：第一城鄉(xiāng)發(fā)展的存在，比如說城市運(yùn)營、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化，像新世界、河?xùn)|廣場做城市的核心區(qū)，這些都是城市綜合體城市運(yùn)營成為城市發(fā)展載體，我們認(rèn)為地方政府歡迎這樣的。還有新興產(chǎn)業(yè)比如說做開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)，最近剛剛一個(gè)企業(yè)八月份合并并購重組上市就是“孔雀城”這是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，但是核心不在房地產(chǎn)他做產(chǎn)業(yè)園，最后拿這個(gè)做承載，包括我們很多項(xiàng)目。我們整個(gè)城市核心競爭力都在不斷的增強(qiáng)，還有就是內(nèi)需性消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)的的存在，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)全面推薦，我們最近討論的話題就是老年綠色社區(qū)該如何做，把老年服務(wù)業(yè)放進(jìn)去讓我們房地產(chǎn)行業(yè)更好的承載。

    所以我們認(rèn)為單一商品房要轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)，以前我們講很多年沒有機(jī)會(huì)，現(xiàn)在政府市場行業(yè)逼著我們走，從開發(fā)銷售面專項(xiàng)銷售持有性并舉，當(dāng)年王石絕不做商業(yè)地產(chǎn)只做住宅，但是現(xiàn)在他在轉(zhuǎn)型，你再看一下新興進(jìn)來的龍頭華潤，像福星把福地香港退市全面推動(dòng)綜合性房地產(chǎn)，大型企業(yè)整合能力提升，中小企業(yè)加大企業(yè)集中度提高，為什么大型企業(yè)整合能力提升呢？最核心的是資金，你們拿便宜的地嗎，你能夠房地產(chǎn)貸款基本停止，按揭貸款不給你放你能扛得住資金鏈壓力嗎？企業(yè)整合是必要的，我們看看一方面我們行業(yè)形勢整合的時(shí)候我們大型企業(yè)在彎道超車，我們上下游企業(yè)我覺得你們可以建立一個(gè)更穩(wěn)健的關(guān)系，他們從財(cái)務(wù)上面都很好，你跟他們合作帶來一些商業(yè)機(jī)會(huì)，還有企業(yè)發(fā)展單純規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效益提升，現(xiàn)在很多企業(yè)以前靠速度靠規(guī)?，F(xiàn)在也在效益中轉(zhuǎn)型，尤其經(jīng)歷過08年房地產(chǎn)調(diào)控以后所有的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)實(shí)在在的。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型我們認(rèn)為齊心應(yīng)對渡過難關(guān)迎接挑戰(zhàn)，商業(yè)住宅單一模式我們認(rèn)為城鎮(zhèn)化方向基礎(chǔ)設(shè)施城市布局的變化極大影響城市未來模式，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)新的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有長遠(yuǎn)的發(fā)展良機(jī)，我在加州看個(gè)很大的太陽城帶動(dòng)極大的房地產(chǎn)發(fā)展，這個(gè)就是產(chǎn)業(yè)地動(dòng)，內(nèi)需性產(chǎn)業(yè)舉行更強(qiáng)的生命力，這個(gè)鏈條更長這個(gè)里面我也做一個(gè)廣告，我們商會(huì)現(xiàn)在正在致力于中國老年綠色社區(qū)，我們標(biāo)準(zhǔn)我們跟中國老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，還有美國的老年綠色協(xié)會(huì)我們建議能不能把陶瓷衛(wèi)浴更好的東西結(jié)合我們老齡里面去，因?yàn)樾枰亲o(hù)，需要更高端的產(chǎn)品，我們希望產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)家朋友能夠跟我們合作形成聯(lián)盟，有這樣的信息希望和我聯(lián)系。

    最后我想講房地產(chǎn)五大轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)我們講很多年如何轉(zhuǎn)，我們最近兩次房地產(chǎn)商會(huì)在全國政協(xié)的提案和我們的一些建議得到了我們副總理，得到我們賈慶林為什么政協(xié)主席的主席批復(fù)，地產(chǎn)民生化，如果做民生性住房政府一定支持你，我們?nèi)珖ど搪?lián)主席到房地產(chǎn)商會(huì)做調(diào)研，我們很快發(fā)起中國第一只住房公積金，包括國家李克強(qiáng)總理都做了皮實(shí)，凡是保障性的問題政府支持，保障房其實(shí)也有很多機(jī)會(huì)，保障房很多問題質(zhì)量問題、成本問題，能不能提供更好的的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的性價(jià)比特別好的產(chǎn)品。第二，地產(chǎn)的綠色低碳，因?yàn)樯虝?huì)一直是綠色低碳的這樣發(fā)展，中國節(jié)能減排房地產(chǎn)是最大的，你不節(jié)能減排中國怎么樣節(jié)能，地產(chǎn)走向綠色低碳是重要賣點(diǎn)也是一個(gè)趨勢。第三，房地產(chǎn)金融的屬性是非常顯著的，中國目前十年房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)過去了，其實(shí)有的時(shí)候沒有所謂中國國企只有普遍的國際規(guī)律，你看現(xiàn)在國外大多都是投資商開發(fā)商，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)商會(huì)成立了全國房地產(chǎn)基金投資聯(lián)盟，我們逐漸的的投資商是投資商開發(fā)商是開發(fā)商運(yùn)營商是運(yùn)營商，這個(gè)對于我們行業(yè)極其有好處，包括我們原來各位特別擔(dān)心電磁等問題，這個(gè)主題更加專業(yè)化。第四，就是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，地產(chǎn)一定承載產(chǎn)業(yè)，一定上面融入這個(gè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，帶來更多的就業(yè)、稅收和城市的可持續(xù)，最后地產(chǎn)的國際化，現(xiàn)在我們看到所有企業(yè)都在喊外，我們要的不是國際的資金，我們要國外的品牌，要國外的資源，要國外的經(jīng)驗(yàn)，我看我們福星集團(tuán)也是我們商會(huì)的核心會(huì)員，把歐洲著名的地中海俱樂部這是一個(gè)非常高端的奢侈品酒店帶到歐洲，我們各個(gè)企業(yè)都在做，國外的優(yōu)秀的品牌跟我們中國不斷的做結(jié)合，所以國際化一定是一個(gè)趨勢，房地產(chǎn)是萬民關(guān)注的熱點(diǎn)，過去現(xiàn)在我們判斷相當(dāng)長的未來，調(diào)控也會(huì)不同的方式繼續(xù)，房地產(chǎn)新政即將不斷的刷新，刷新過程最終迎來體制改革和我們房地產(chǎn)業(yè)整體健康發(fā)展。謝謝大家！