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精瑞中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張雪舟做演講

    各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓：

    大家早上好，很高興能夠在海南跟大家相聚進(jìn)行探討這樣一個(gè)家居的高峰論壇，其實(shí)我想我們名字叫做家居，所以剛才包括孟會(huì)長(zhǎng)和鐘秘書長(zhǎng)都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行很詳細(xì)的分析，而且大家感覺(jué)到現(xiàn)在有一個(gè)很大的調(diào)控變化，但是如果我們把這個(gè)視野從商品住宅的市場(chǎng)放大到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)我想形勢(shì)可能不像剛才兩位講那么悲觀，其實(shí)鐘秘書長(zhǎng)看到我們房地產(chǎn)投資每年百分之幾十速度遞增，這個(gè)房地產(chǎn)投資在整個(gè)商會(huì)02、03年做過(guò)一個(gè)分析，整個(gè)商品住宅的市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中占的比例其實(shí)很小，可能大概到30%這個(gè)樣子，其中包括政府設(shè)施、工業(yè)還有我們整個(gè)3600萬(wàn)套保障體系這個(gè)其實(shí)都是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分。我們?cè)谧暮芏嗥髽I(yè)實(shí)際上目前定位為家居這樣我們主要客戶是商品住宅市場(chǎng)，但是實(shí)際上我們這么大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這些房子開(kāi)發(fā)完了不可能是空殼無(wú)論工廠、商業(yè)建筑、保障房旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)，這些房子將來(lái)入住都需要大量裝飾裝修材料，我個(gè)人對(duì)這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)我們上下游如果我們能夠走出這樣一個(gè)家居完全純粹面向商品住宅市場(chǎng)這樣一個(gè)范疇的話我想這個(gè)市場(chǎng)還是非常非常大，所以這個(gè)里面不光我們房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型，我想整個(gè)上下游之間同樣面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型就是我們市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)象是不是應(yīng)該更加的多元化。下面借著鐘秘書長(zhǎng)講的轉(zhuǎn)型，為什么講綠色地產(chǎn)，這個(gè)話題講很多年，我們國(guó)家政策導(dǎo)向前年哥本哈根大會(huì)之前才真正提上一個(gè)日程，去年形成政府的方針，而且大概本周前半周，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)把節(jié)能減排目標(biāo)已經(jīng)強(qiáng)制了，這項(xiàng)工作可能對(duì)于我們整個(gè)行業(yè)綠色地產(chǎn)發(fā)展不再是引導(dǎo)性了，先進(jìn)性很多企業(yè)可做可不做，或者好企業(yè)可以做一般小企業(yè)可以忽略不計(jì)的問(wèn)題，現(xiàn)在可能成為整個(gè)國(guó)家行動(dòng)推動(dòng)的事情，綠色的概念實(shí)際上從我們上下游的產(chǎn)業(yè)都有不同的理解，我們探討一下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)到底什么樣的發(fā)展模式。

    因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系不會(huì)把所有內(nèi)容都講，一個(gè)是綠色低碳的概念，第二是房地產(chǎn)瓶頸展望。我們通用的概念我們講綠色權(quán)全生命周期，我們跟人民銀行做一個(gè)課題，我們商會(huì)做綠色低碳方面主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和運(yùn)行周期，但是央行提出因?yàn)榇硪粋€(gè)國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)，他要偏向于用金融手段支持國(guó)家的政策，這個(gè)理解綠色和低碳全生命周期更廣泛一點(diǎn)，包括前期的建筑材料生產(chǎn)運(yùn)輸，包括房屋在這個(gè)壽命到來(lái)之后的拆除和利用，這個(gè)可能涉及到我們?cè)谧暮芏嘟ú暮筒计菲髽I(yè)，當(dāng)然這項(xiàng)工作很難，我原來(lái)是從中國(guó)建材研究院畢業(yè)的，原來(lái)本專業(yè)搞陶瓷，后來(lái)只是誤入房地產(chǎn)行業(yè)，我們知道建材院做這種各種建材產(chǎn)品生命周期方面做很多很多的東西，但是由于我們國(guó)家這個(gè)行業(yè)的分類包括廠家實(shí)在太多，他們可能現(xiàn)在有一些三大主材現(xiàn)在已經(jīng)五百家數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)有了，但是更多建材還需要很多基礎(chǔ)性研究和工作。當(dāng)時(shí)08年奧運(yùn)會(huì)當(dāng)時(shí)一起做這個(gè)事情，當(dāng)時(shí)開(kāi)展做這個(gè)工作但是缺乏很多很多的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，目前我們這樣一個(gè)背景下我們可能現(xiàn)在能夠在房地產(chǎn)行業(yè)反映出來(lái)主要是這些，但是我們非常希望建材行業(yè)跟布品行業(yè)碳排放，他們?cè)诃h(huán)境認(rèn)證方面各類產(chǎn)品進(jìn)行碳排放的認(rèn)證，這個(gè)主題我想通用的是綠色生態(tài)三個(gè)主題，第一是節(jié)約資源保護(hù)環(huán)境這個(gè)是我們大主題；第二，既然是地產(chǎn)或者房地產(chǎn)，這個(gè)很重要的概念就是創(chuàng)造健康舒適的居住環(huán)境。第三，就是我們建筑或者建設(shè)整個(gè)生態(tài)的環(huán)境；我們目前糾結(jié)于前兩個(gè)第一環(huán)保第二健康居住環(huán)境，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家綠色建筑主要集中這個(gè)里面。因?yàn)榻ㄖ?、質(zhì)量功能性包括健康舒適度已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)高的水平，但是我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上這一塊還有一個(gè)相當(dāng)大的缺口要做，所以現(xiàn)在并不是簡(jiǎn)單的節(jié)能問(wèn)題，而是節(jié)能同時(shí)要很好的提升，這是商會(huì)我們01年當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)第一個(gè)關(guān)于生態(tài)社區(qū)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，09年我們做的減碳，目前國(guó)內(nèi)比較公認(rèn)碳排放技術(shù)框架體系。

    我們第一是健康舒適的環(huán)境。第二，上升目標(biāo)基礎(chǔ)上我們節(jié)約資源保護(hù)環(huán)境。第三天人合一，碳排放我們不多講了，這個(gè)有一點(diǎn)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，不完全是一個(gè)技術(shù)因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展中對(duì)于發(fā)展的博弈，目前發(fā)達(dá)國(guó)家在強(qiáng)勢(shì)當(dāng)中我們必須遵從這樣一個(gè)國(guó)際規(guī)則，我們今年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把十二五節(jié)能減排變成強(qiáng)制目標(biāo)，我們各個(gè)地方政府已經(jīng)簽了保證書或者目標(biāo)書，下一步可能分解到各個(gè)行業(yè)。央行這個(gè)課題實(shí)際上他們希望我們這個(gè)碳排放將來(lái)和金融政策掛鉤，所謂的央行我們現(xiàn)在確實(shí)國(guó)家綠色方面我們目前限制性政策高一點(diǎn)，但是做好之后什么獎(jiǎng)勵(lì)、什么政策、什么鼓勵(lì)，目前我們?nèi)珖?guó)沒(méi)有普惠性的政策，我們目前有示范性的，我們發(fā)改委建設(shè)部在一個(gè)能源示范每年一部分財(cái)政資金，但是這個(gè)是因?yàn)榭倲?shù)固定分配每一個(gè)省一點(diǎn)大家爭(zhēng)，導(dǎo)致?tīng)?zhēng)這一兩年公關(guān)成本可能拿到補(bǔ)貼還要高，我們金融上面能不能開(kāi)一個(gè)口子，我們契稅的優(yōu)惠現(xiàn)在已經(jīng)取消了，我們是不是低碳保留一些契稅優(yōu)惠，我們?cè)谙拶?gòu)的上面能不能有所松動(dòng)，我們把標(biāo)準(zhǔn)線一定嚴(yán)格拿準(zhǔn)，把我們房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)增加一些低碳指標(biāo)體系，當(dāng)然碳排放是央行應(yīng)對(duì)國(guó)際變化的重要指標(biāo)。

    這個(gè)里面就是我們一些技術(shù)內(nèi)容，我們綠色我們的的體系，我們選址的住區(qū)環(huán)境說(shuō)百了就是建筑之外的部分第二能源環(huán)境這個(gè)也是跟碳排放相關(guān)的建議，結(jié)構(gòu)的問(wèn)題我們能源系統(tǒng)效率問(wèn)題再生能源利用問(wèn)題，新能源的問(wèn)題，室內(nèi)環(huán)境就是聲光熱氣，水環(huán)境就是飲用水安全的問(wèn)題，最后一個(gè)材料與資源，這個(gè)可能跟大家密切相關(guān)，但是這個(gè)項(xiàng)目目前來(lái)說(shuō)還是不太完善，建材行業(yè)物品行業(yè)缺乏一些一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我們用綠色建材，哪些材料綠色建材，有沒(méi)有一個(gè)相對(duì)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，我們拿到更多是環(huán)保部環(huán)境標(biāo)識(shí)認(rèn)證，這個(gè)對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的認(rèn)證，但是這個(gè)材料在原材料的能耗方面在將來(lái)再生產(chǎn)。我們太陽(yáng)能大家公認(rèn)太陽(yáng)能一個(gè)再生資源，但是太陽(yáng)能生產(chǎn)過(guò)程中的能耗和使用過(guò)程當(dāng)中帶來(lái)再生能源到底哪一個(gè)大，太陽(yáng)能光電產(chǎn)品到底一個(gè)耗能還是帶來(lái)能源的角度的產(chǎn)品，這個(gè)里面都還存在一些爭(zhēng)論。碳排放方面我們目前能算還在運(yùn)行階段，建筑節(jié)能這個(gè)比較好，我們節(jié)省多少噸標(biāo)煤和多少噸電一乘出來(lái)了，我們碳排放可以吸收二氧化碳，我們綠化不簡(jiǎn)單綠化率，我們喬木灌木和草不同的，城市水處理是耗氧，化學(xué)耗氧量實(shí)際上是一個(gè)水處理行業(yè)二氧化碳無(wú)害，主要功能這個(gè)通過(guò)氧氣發(fā)生反映形成二氧化碳。交通這個(gè)是我們住區(qū)里面重要組成部分，尤其很多邊遠(yuǎn)地區(qū)城市基本上我們大量小汽車，我們節(jié)能材料帶電，我們現(xiàn)在非常希望納進(jìn)去，但是由于基礎(chǔ)材料數(shù)據(jù)的缺陷，只能三大主材方面做這個(gè)我們不詳細(xì)講了整個(gè)綠色權(quán)重。

    這個(gè)指標(biāo)大家可以看一下，我們綠色和低碳的關(guān)系，這個(gè)里面很多我想很多媒體或者很多一些概念都非常的標(biāo)準(zhǔn)，有的說(shuō)綠色等于低碳，或者低碳等于綠色，我們研究來(lái)說(shuō)這是我們自己研究報(bào)告，我們?cè)诰G色我們這個(gè)體系里面有一個(gè)五百份指標(biāo)體系，我們把這個(gè)一條一條拿下來(lái)，看看和碳排放的關(guān)系，我們分析一下綠色五百份體系里面，1%跟碳排放發(fā)生管理，有的50%的關(guān)系這個(gè)不一樣。碳排放減碳和低碳概念是綠色概念當(dāng)中一個(gè)重要組成部分，綠色重要概念保護(hù)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境，保護(hù)當(dāng)?shù)氐闹脖唬Ｗo(hù)當(dāng)?shù)氐脑鷦?dòng)植物這個(gè)可能跟碳排放沒(méi)有關(guān)系了，所以我想控制這個(gè)概念就是說(shuō)叫綠色和低碳是建材評(píng)價(jià)指標(biāo)，這個(gè)肯定政策經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一個(gè)成分指標(biāo)這個(gè)相輔相成的，減碳低量這個(gè)目前來(lái)說(shuō)更大的金融體系，碳交易市場(chǎng)由于各個(gè)會(huì)議沒(méi)有很好去年的峰會(huì)沒(méi)有明確的計(jì)劃，目前碳交易不斷的的停頓概念，碳貨幣這個(gè)事情未來(lái)一定成為一個(gè)大的國(guó)際上重要衡量指標(biāo)。

    我們?cè)偕茉磳?duì)于整個(gè)建筑行業(yè)的減碳，我一再?gòu)?qiáng)調(diào)我們沒(méi)有把生產(chǎn)過(guò)程的減碳放進(jìn)去，如果這個(gè)放進(jìn)去可能建筑材料的減碳也會(huì)占到一個(gè)相當(dāng)大的比重，運(yùn)營(yíng)階段來(lái)說(shuō)可再生能源應(yīng)用可能占到超過(guò)50%的比重，我們現(xiàn)在再評(píng)一個(gè)我們看到一個(gè)住宅項(xiàng)目是不是綠色低碳很重要的一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)目前目前來(lái)說(shuō)其實(shí)有沒(méi)有大量的采用再生能源，再生能源在整個(gè)能源系統(tǒng)的比重5%、10%、或者15%一個(gè)重要的指標(biāo)，另外在座很重要一個(gè)密切相關(guān)我們商會(huì)在去年我們把綠色低碳的項(xiàng)目一個(gè)必要條件更加強(qiáng)調(diào)我們精裝修，我們以前大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)都是毛坯房，當(dāng)然這個(gè)我們01年精裝修作為綠色低碳一個(gè)必備條件，由于市場(chǎng)原因整個(gè)行業(yè)原因并沒(méi)有執(zhí)行，去年我們很多專家提出我們大背景下我們不能在這個(gè)毛坯房放任了，我們綠色過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)把精裝修成品住宅作為綠色低碳一個(gè)必備條件，毛坯房不要來(lái)申請(qǐng)我們綠色認(rèn)證，所以這個(gè)可能對(duì)大家一個(gè)好事情。另外我們今年把綠色低碳從整個(gè)住宅領(lǐng)域已經(jīng)擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)我們商業(yè)地產(chǎn)。我們截止今天為止我們國(guó)家三個(gè)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，一個(gè)最早國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)。第二我們商會(huì)一個(gè)綠色生態(tài)。第三，建筑部出臺(tái)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)還是引導(dǎo)性鼓勵(lì)性的，我拿到的數(shù)據(jù)截止去年底，全國(guó)大概達(dá)到這樣一個(gè)三個(gè)不論哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，目前大概總量都超過(guò)300項(xiàng)，就是這個(gè)十年三百個(gè)項(xiàng)目，大家知道我們國(guó)家房地產(chǎn)一年多少億的平米開(kāi)發(fā)量，十年300個(gè)項(xiàng)目這個(gè)非常非常小的比例，我們?yōu)槭裁纯偨Y(jié)這兩個(gè)方面為什么概念很好，國(guó)家政策也支持，我們企業(yè)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)做這個(gè)事情，這個(gè)比例還是相當(dāng)相當(dāng)?shù)暮茫铱偨Y(jié)了一下這個(gè)里面可能發(fā)現(xiàn)這樣幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)政策導(dǎo)向我們目前強(qiáng)制性政策為主，建立強(qiáng)制性達(dá)到審核，達(dá)不到不讓你建，缺少這樣的積極政策，做好事有沒(méi)有人獎(jiǎng)勵(lì)啊，剛才講可能有一些示范效應(yīng)，但是可能公關(guān)成本很高，我們想這兩年一直做提案希望一些輔助性政策能夠出臺(tái)。

    第二個(gè)重要原因就是我們傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，當(dāng)然這個(gè)這些年一直講，我們傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)買地建房出售，所以房子綠色對(duì)于整個(gè)全社會(huì)成本降低這個(gè)是綠色是使用階段，使用階段跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，賣出去是業(yè)主的事情，采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等都是業(yè)主的事，這樣綠色投資與收益主題是分離的，開(kāi)發(fā)商投資做這些再生能源做外保護(hù)做整個(gè)新能源系統(tǒng)，綠色建筑通常比傳統(tǒng)的建筑建安成本可能增加5%到10%的建安成本，這個(gè)是開(kāi)發(fā)企業(yè)甲方來(lái)做，但是收益層可能節(jié)能、節(jié)水生活品質(zhì)提高這個(gè)是小業(yè)主這兩個(gè)主題是分離的，分離商業(yè)上面來(lái)講一定類同不會(huì)很多，一定不會(huì)主動(dòng)做但是不排除很多企業(yè)做開(kāi)發(fā)的品牌，招商地產(chǎn)朗詩(shī)還有很多的企業(yè)做一個(gè)開(kāi)發(fā)模式，這種企業(yè)量畢竟還是少，我們研究看看突破口在哪里，因?yàn)楫吘惯@個(gè)概念非常好，而且對(duì)于行業(yè)一個(gè)好事情，對(duì)于我們上下游企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)包括對(duì)消費(fèi)者都是一個(gè)好事情但是我們必須找到一個(gè)更好突破口，最主要的突破口還是看政策，我們強(qiáng)制性政策我們向美國(guó)要求奧巴馬刺激經(jīng)濟(jì)第一條所有聯(lián)邦建設(shè)必須進(jìn)行認(rèn)證，我們國(guó)家要求所有政府投資比如說(shuō)3600萬(wàn)套保障房必須經(jīng)過(guò)綠色認(rèn)證這個(gè)有一點(diǎn)難度，因?yàn)橹栏鞯胤奖Ｕ戏砍杀緣毫Ρ容^大，公租房的不可能蓋毛坯房一定精裝修，因?yàn)楣夥苛喟胱〔豢赡芙o業(yè)主自己裝修不可能的，3600萬(wàn)套保障房國(guó)家既然主導(dǎo)我們應(yīng)該有一個(gè)綠色理念做，另外一個(gè)我們開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)化的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)在轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)有泡沫但是我們企業(yè)有轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型會(huì)發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)代表性酒店、商場(chǎng)、寫字樓，現(xiàn)在一般開(kāi)發(fā)都要包含一大塊商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，模式不再是買地然后賣掉很多開(kāi)發(fā)企業(yè)就是商業(yè)化持有，這個(gè)里面兩個(gè)原因資產(chǎn)上市，把房子賣了當(dāng)時(shí)SOHO潘石屹第一輪上市失敗就是純正開(kāi)發(fā)，全部賣掉了只剩下錢，然后有一些不斷的增值資產(chǎn)最后也持有性的物業(yè)，這個(gè)光有土地光有賣房子沒(méi)有資產(chǎn)價(jià)值的，所以我們第一是持有，我們酒店每年運(yùn)行投資收益實(shí)際上是放緩，但是投資資產(chǎn)的升值從另外一個(gè)渠道進(jìn)行升值，所以講持有性物業(yè)所有企業(yè)做，持有性物業(yè)成本是我們甲方再掏，我們綠色投資和綠色收益這筆帳算不過(guò)來(lái)，因?yàn)橹黝}持有性物業(yè)上可以算過(guò)來(lái)，我們前期精裝修我們投資一部分再生能源投資一部分節(jié)能環(huán)保這個(gè)帳我們國(guó)外談綠色開(kāi)發(fā)實(shí)際上大家不交我們?cè)黾佣嗌俳ò渤杀径菐啄昊厥掌?，建設(shè)這個(gè)綠色價(jià)值之后幾年通過(guò)這個(gè)綠色成本降低收回來(lái)，這個(gè)我們跟持有性物業(yè)這個(gè)開(kāi)發(fā)商一般愿意做，跟普通商品住宅這個(gè)帳很多人算不清楚。

    老年地產(chǎn)也是我們商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)特殊形態(tài)，老年地產(chǎn)大部分國(guó)際性運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也是持有性的，另外老年地產(chǎn)老年人生存對(duì)于生活質(zhì)量要求可能比普遍的要高，所以健康居住環(huán)境和健康節(jié)能環(huán)保方面老年地產(chǎn)上面會(huì)是一個(gè)比較大的突破口，我們商會(huì)今年跟中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和美國(guó)的老年住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同制定中國(guó)綠色養(yǎng)老社區(qū)的體系，我們前提你要做綠色養(yǎng)老社區(qū)的認(rèn)證前提必須進(jìn)行綠色住區(qū)的認(rèn)證達(dá)到綠色基礎(chǔ)上再談養(yǎng)老，否則我們認(rèn)為不是符合發(fā)展方向的。

    時(shí)間關(guān)系后面的關(guān)于一些比較詳細(xì)的解釋和建筑物的工作不展開(kāi)了。但是我想剛才講到我們現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)方面我們對(duì)上游產(chǎn)業(yè)我們建材物品碳排放方面有相當(dāng)大的缺口，非常希望我們上下游兄弟協(xié)會(huì)結(jié)合起來(lái)，我們盡快把這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善起來(lái)，我們央行希望十二五節(jié)能結(jié)果，樓建下來(lái)到底從拉礦山開(kāi)始一直到樓消防到底多少能耗，央行非常非常希望了解，我們通過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)呼吁多的企業(yè)參與我們其中來(lái)，不管我們房地產(chǎn)企業(yè)包括我們上下游企業(yè)整個(gè)行業(yè)低碳發(fā)展能夠更加堅(jiān)持更加科學(xué)穩(wěn)步前進(jìn)，最終帶來(lái)整個(gè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。謝謝大家！