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    浙江省衢州市9日出臺樓市“限購令”。此前，浙江臺州出臺了全國首個二三線城市“限購令”。至此，浙江省11個地級市中已有杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、臺州、衢州等8個城市實行限購。到目前為止，距離住建部要求各省住建廳將需要采取必要限購措施城市名單上報的8月20日已經(jīng)將近一個月時間，然而僅有臺州與衢州發(fā)布了限購令，其他城市依然悄無聲息。

    二三線城市限購始末

    7月12日，國務院常務會議明確表示：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的今年1~6月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)顯示1~6月漲幅排名靠前的城市，二、三線城市占據(jù)主體。6月份，在70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0.3%的有13個，均為二、三線城市，同比漲幅在5%以上的城市有31個，除了廣州之外，這些城市幾乎全部屬于二、三線城市，而襄樊、岳陽、常德、惠州、韶關(guān)等未出臺限購政策的城市漲幅均超過6%。

    8月18日，國家統(tǒng)計局公布的7月份70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲城市39個，環(huán)比上漲城市個數(shù)自1月份持續(xù)下滑，比6月份減少5個，平均上漲幅度為0.22%，漲幅亦現(xiàn)下滑；新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌城市14個，比6月增加3個，平均跌幅0.16%，跌幅未出現(xiàn)擴大現(xiàn)象。7月，商品住宅價格環(huán)比持平城市17個。同時，新建商品住宅價格當月同比上漲城市68個，價格下跌的城市1個(三亞，下跌1.1%)，價格持平的城市1個（杭州）。上漲城市的平均漲幅為4.68%，維持5月、6月水平。

    7月，全國大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲幅度最大前10位中，前6位為均未實施限購的二三線城市，同比漲幅前10位中的5個為未限購的二三線城市。按照17日住建部公布新增限購城市名單5項建議標準，此類城市極有可能納入新一輪限購名單。

    ■這5項建議標準分別是

    1、6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；

    2、6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；

    3、1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；

    4、位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；

    5、存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

    同時，住房城鄉(xiāng)建設部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實際情況，對具體標準進行適當修改。

    住建部發(fā)布各地列入新增限購城市名單的5項建議標準后，已要求各地方政府先自查上報。此外，相關(guān)部門也已和有關(guān)地方政府進行過約談。對于遲遲未出的限購城市名單，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林向媒體表示，有關(guān)二三線樓市限購，不是住建部指定，而是督促地方發(fā)布自己二三線樓市限購政策和措施。住建部相關(guān)負責人說，各地會于9月初開始陸續(xù)發(fā)布限購政策。因此從時間節(jié)點上來看，不少媒體與專家都認為9月出臺新限購政策的可能性很大。

    熱“限價”冷“限購”

    在7月12日國務院常務會議提出房價上漲較快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策之后，7月21日，河北省廊坊市啟動了樓市“限價令”，廊坊市部分開發(fā)商收到房管局發(fā)出的房價控制目標參考性建議——新建普通商品住房價格最高不得高于9000元／平方米。

    緊接著7月下旬，河北秦皇島市政府約談開發(fā)商，傳遞商品住房的銷售價格上限約為7000元/平方米的信息；山東煙臺市8月2日也出臺“限價”規(guī)定，要求部分新建商品住房銷售均價漲幅不能超過5%。而近日，廣東省韶關(guān)市住建局也正忙于約談一些開發(fā)商，要求開發(fā)商控制新建住房漲價幅度。原因就是“因為韶關(guān)市房價引起了國家相關(guān)部門和社會的高度關(guān)注。”極有可能被列入限購名單之中。

    廣州市社科院研究員彭澎說：“這種限價方法規(guī)避了被納入限購名單的風險，可以說是限購大限逼迫下的緩兵之計。”

    “因為限購殺傷力大過限價。”《21世紀經(jīng)濟報道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)李一戈認為，限夠是從源頭、從需求方面限制居民家庭購買數(shù)量進行直接限制，這對當?shù)卣M、投資、稅收都有影響，當然，更重要的影響體現(xiàn)對土地市場這一塊。假如限購的直接效果就是成交量的大幅度下滑，成交量下來，開發(fā)商回籠資金就少了，對市場判斷就會猶豫起來，就不敢去拿地。土地收益下降是地方政府最害怕的，業(yè)界雖然呼吁了很多次要改變現(xiàn)有的土地財政的現(xiàn)狀，但是畢竟需要比較長的時間才能改變這個現(xiàn)狀。從短期來看，地方政府不愿意看到土地收入大幅度劇烈下滑。

    在土地財政的現(xiàn)實面前，寧“限價”不“限購”已然是一些地方政府應對樓市調(diào)控的趨利心態(tài)，相較于限購令給土地財政造成的實質(zhì)性影響，選擇出臺限價令達到“限價保量”效果。在中央房地產(chǎn)調(diào)控高壓態(tài)勢下，樓市價格微跌、成交量不跌，對地方的房產(chǎn)交易稅收和土地市場影響不大，也許是一些地方政府最希望保持的狀態(tài)。

    但“至于未來究竟限價城市多一些，還是限購城市多一些，還有待觀察。”李一戈說。

    “限購令”擴容猜想

    不少媒體在8月17日的“5項建議標準”出臺后都猜測會有哪些城市出現(xiàn)在限購名單中。

    ※根據(jù)標準1

    6月國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的。

    【分析】6月全國統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，同比漲幅超過5%的非限購城市達15個：秦皇島漲幅8.6%、丹東漲幅8%、牡丹江漲幅7.5%、洛陽漲幅8.2%、岳陽漲幅7.5%，均屬于漲幅前列的城市。贛州、常德、煙臺等二三線城市6月房價同比漲幅也在5%以上，且連續(xù)3個月同比漲幅超5%。

    ※根據(jù)標準2

    6月新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的。

    【分析】北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，目前來看雖然沒有明確的指數(shù)標準，但全國大部分二三線城市同比去年底的價格均有較明顯上漲，其中部分城市上漲幅度較高。漲幅較高的二三線城市數(shù)量可能接近20個。

    ※根據(jù)標準3

    1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的。

    【分析】根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，秦皇島、哈爾濱、徐州、濟寧、銀川、濰坊、北海、柳州等17個城市今年上半年商品住宅成交量同比上漲幅度在20%以上。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在非限購城市中，成交量以上漲為主。50個未“限購”二三線城市中，今年上半年有26個城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為11個，下滑的僅13個。同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇、浙江和江西，而其余12個省的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。

    ※根據(jù)標準4

    位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的。

    【分析】中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，未“限購”城市中最少有14個城市外地人購房比重超過20%，外地人購房比重占10~20%之間的城市為12個，剩余24個城市的外地人購房比重小于10%。14個外地人購房比重超過20%的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南文昌、山東威海；另一類是受益于大城市擠出效應的城市，如河北的燕郊、廊坊，廣東的中山、東莞。

    ※根據(jù)標準5

    存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

    【分析】北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強稱，此條標準不能量化。

    中原地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)稱，根據(jù)新標準，兩家房屋經(jīng)紀機構(gòu)對全國二三線城市住房價格進行監(jiān)測，預計可能有30~35個二三線城市被列入新增限購城市名單。

    鏈家地產(chǎn)提供的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，秦皇島、哈爾濱、濰坊、威海、柳州、煙臺、揚州、東莞、珠海、宜昌、錦州、洛陽、桂林、常德等14個城市滿足兩項以上限購標準，另有約18個城市（贛州、丹東、惠州、韶關(guān)、襄陽、牡丹江、岳陽、濟寧、銀川、中山、嘉興、北海、廊坊、保定、香河、鎮(zhèn)江、連云港、汕頭）在單一標準衡量中位于前列。

    北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，最后會不會是30個以上城市納入新名單，目前還不確定。因為標準并未確定房價具體漲幅多大會限購。

    《21世紀經(jīng)濟報道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)李一戈認為，會有十幾個城市加入限價或限購的行列，但因為主管部門沒有強有力的強制性措施跟地方政府要求，選擇權(quán)是在地方政府。當然，對于個別城市，住建部可能會用約談的方式對其做出要求。

    陳國強認為，新一輪限購可能導致投機投資性需求向更小的城市轉(zhuǎn)移，造成民間資金投資的惡性循環(huán)。

    “這房價調(diào)控就像發(fā)洪水一樣，一線城市限購，投資者就到二三線，二三線城市限購，就到四五線城市投資。”陳國強稱，目前全國民間資本充沛，投資者缺乏投資渠道，便將過多資金投注在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)調(diào)控有一定效果，但仍有局限性。

    也有部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，一些因投資投機比例過高、房價漲幅較大而可能被納入限購范圍的新一批二三線城市，在9月和10月量價齊跌的可能性較大。在新一輪限購政策出臺前，考慮到可能被“限購”，也有部分人會提前入市。此前有媒體報道，限購令擴大的消息發(fā)出后，最近很多城市已出現(xiàn)恐慌性購房。不具備買房資格的北漂族，也可能會提前在北京環(huán)周邊購房以應對限購令的擴大。

    然而，限購令虛無縹緲的身影是否真的會造成大范圍恐慌性入市，還是令觀望增加？

    限購疑云加重觀望

    三線城市限購令“靴子”遲遲未能落地，對市場的影響已由初期的“搶購”轉(zhuǎn)變成了濃厚的觀望情緒。在限購令“疑云”籠罩之下，購房者期待房價回調(diào)，房地產(chǎn)商則希望能夠盡快“出貨”。

    部分專家認為，目前國家的一系列調(diào)控政策已對抑制房價過快上漲起到明顯作用，但總體來看，多數(shù)城市房價仍有緩慢上漲趨勢，消除“疑云”穩(wěn)固調(diào)控成果，還需對部分房價過快上漲地區(qū)盡快實施限購，并繼續(xù)堅持加大保障房供給等系列調(diào)控措施。

    雖然８月中旬住房和城鄉(xiāng)建設部對外公布了各地列入新增限購城市名單的五項建議標準，但由于是各地自查，哪些城市將列入限購范圍至今仍不明朗。

    一些業(yè)內(nèi)人士認為，根據(jù)住建部的五條標準，山東省的煙臺、濰坊、淄博等城市都有可能實施限購令。但對于哪些城市將限購，目前省內(nèi)排查進展到什么程度，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳表示，目前尚無新情況，不愿意透露。

    在7月新一輪限購令傳出“風聲”后，一些城市不少新開樓盤的銷售出現(xiàn)“火爆”場面。在山東煙臺，7月底龍湖·葡醍海灣開盤當日九七折的優(yōu)惠活動使千余套房源全部售罄，認購金額達20億元。淄博、濰坊、濟寧等都有一些樓盤的開盤銷售狀況好于預期。

    然而，山東合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司市場研究部總監(jiān)許傳明認為，7月中旬剛傳出要增加限購城市時，確實出現(xiàn)了一批提前集中購買現(xiàn)象，主要是改善性住房購買者及部分投資者提前出手，但總體來看，近兩個月的銷售形勢并不樂觀。

    不少樓盤銷售代表也表達了類似看法，從接待的人數(shù)和最后下單的情況看，觀望情緒占了上風，“每天可能會接待七八撥客人，但連簽約意向都沒有一個。”煙臺某知名樓盤銷售代理工作人員說。

    不少業(yè)內(nèi)人士認為，限購加重了購房者的觀望情緒，剛性需求期待限購后房價可以下跌，外地投資者擔心后市價格走勢也不敢出手，只有那些改善性住房需求者會搶在限購前買房。

    對于不僅是部分二、三線城市的房價上漲較快，且許多經(jīng)濟發(fā)展并不出眾的縣城房價也出現(xiàn)了快速上漲的現(xiàn)象，一些行業(yè)分析人士和專家認為，在差別化房貸政策、限購令、加大保障性住房建設、提高二手房出讓成本等一系宏觀調(diào)控政策下，總體來看，一些經(jīng)濟發(fā)展較快的二、三線城市房價正在溫和上漲，對這些城市的樓市調(diào)控政策需要更加清晰，防止購房者持續(xù)觀望，開發(fā)商短期以價換量，從而使得這些城市的樓市調(diào)控陷入一場“拉鋸戰(zhàn)”。

    陶企的應對

    自今年開年以來，部分陶瓷企業(yè)歷經(jīng)了電荒、房地產(chǎn)限購導致的終端銷售蕭條、銷售淡季提前到來、庫存爆倉等一系列不利因素后處于深深的憂慮中。從2010年開始的一線城市房地產(chǎn)調(diào)控，到今年對房地產(chǎn)下游行業(yè)的影響越來越明顯。陶瓷業(yè)內(nèi)稱整個行業(yè)進入了比2008年更為寒冷的“冬季”，更有甚者稱之為“冰凍期”。有的企業(yè)銷量下降了近50%，有的企業(yè)從年初開始就一直在虧損。

    去年針對一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策一出臺，記者就曾走訪了不少企業(yè)談論他們的應對措施。在當時來看，整個行業(yè)尚比較樂觀，因為一線城市的市場在一定程度上已經(jīng)處于較為飽和的狀態(tài)，更多的企業(yè)將重心放在了二線、甚至三四線城市。加上國家提出“建材下鄉(xiāng)”政策的驅(qū)動，越來越多企業(yè)聚焦三四線城市。

    在國家城鎮(zhèn)化進程的指導下，二三四線城市的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，成交量、價格也在不斷上升。在繼一線城市的調(diào)控之后，國務院在7月份提出了在部分二三線城市出臺限購令，盡管目前出臺限購令的城市只有兩個，其他都尚未明確是否出臺或內(nèi)容如何，但這仍令二三線城市的房地產(chǎn)市場成交量受到影響。也給大部分重點市場在二三線城市的陶瓷企業(yè)蒙上了陰影。

    而從本報即將完成的全國陶瓷磚產(chǎn)能調(diào)查情況來看，國內(nèi)的陶瓷磚產(chǎn)能巨大，且不少產(chǎn)區(qū)企業(yè)的主要目標市場都在二三四線城市，競爭激烈。在內(nèi)憂外患的情況下，不同企業(yè)選擇了不同的應對方法。

    對于部分定位高端的品牌來說，繼續(xù)做好一二線城市市場是其主要目標，而在一二線城市中，品牌知名度與影響力成為了消費者購買產(chǎn)品的重要因素。“在這樣的情況下買房、裝修的業(yè)主都是較為有實力的，他們對品牌的要求更高。”歐神諾、東鵬、金意陶等行業(yè)知名品牌都在終端有較好的表現(xiàn)，無論在零售還是家裝渠道都依然保持不小的增長。“這與我們一直堅持做品質(zhì)、做品牌息息相關(guān)。”歐神諾大客戶經(jīng)理譚宜頌說。

    除此之外，不少企業(yè)在零售慘淡的同時，加大了參與工程項目的力度，鼓勵并支持經(jīng)銷商在當?shù)貭幦⑴c更多的工程項目，以此促進出貨量和銷售量。當然，暫時還不在限購令規(guī)定范圍內(nèi)四五線市場、農(nóng)村市場也聚集了陶瓷企業(yè)關(guān)注的目光。而調(diào)整產(chǎn)品以適應這些市場的需求也成為了陶企目前面臨的選擇。（記者/唐鈁）