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　　歷年9月都是開發(fā)商分享盛宴的日子，但今年卻遭遇史上最慘淡的“黑九”。上周恒指暴跌高達(dá)9.2%，創(chuàng)出金融危機(jī)爆發(fā)以來最大單周跌幅。其中受綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)遭銀監(jiān)會調(diào)查消息等負(fù)面?zhèn)髀劺p身的地產(chǎn)股最為慘重，綠城中國全周暴跌28.5%，碧桂園跌26%緊隨其后，雅居樂地產(chǎn)跌近兩成，保利香港、華潤置地、中海外的跌幅也在17%左右。

　　“金九已死”：據(jù)不完全統(tǒng)計，9月，全國樓市銷量再度出現(xiàn)顯著下滑。全國主要城市9月以來新房周均銷售量環(huán)比下降25%。其中，一線城市下降31%，二線城市下降22%，三線城市下降23%。更可怕的是，伴隨著銷售量下降的，還有變相下降的房價，雖然明確宣稱價格直降的鮮有，比如層出不窮的特價房，比如個別樓盤一次性優(yōu)惠高達(dá)12%等。也有零星的直降200等語，不過，這些也還都很難打動當(dāng)下的購房者，無論是剛需還是改需都像是在等某種機(jī)會。銷售量與價格雙降并沒有帶動成交量的回升，市場觀望情緒反加重了。

　　在筆者看來，即將到來的所謂“銀十”估計也很難有大的改變，除非價格出現(xiàn)大的松動，但開發(fā)商一時還難以有高臺跳水或壯士斷腕的決心。現(xiàn)在的地產(chǎn)市場的確有些沉悶，開發(fā)商與購房者實際上都在互探虛實，出售都比較謹(jǐn)慎，而這種態(tài)度的蔓延反而加重了市場觀望情緒。在房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不斷累積下，“銀十”自然不容樂觀。

　　讓筆者看淡“銀十”的還有大開發(fā)商目前的窘境。十大龍頭房企中有6家在7月份的銷售金額出現(xiàn)環(huán)比下跌，包括萬科、中海等跌幅都在30%以上，中報顯示萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)四大巨頭存貨分別同比增長53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。預(yù)計三四季度入市房源還將大幅增加。據(jù)萬科公告顯示，其8月實現(xiàn)銷售面積96.0萬平方米，銷售金額104.8億元，環(huán)比分別上升22.8%和15.4%，同比分別增長5.0%和減少12.6%，這意味著萬科8月的平均銷售價格或已然有所下調(diào)。同時，恒大地產(chǎn)疑以“7折購房”為名，進(jìn)行大范圍內(nèi)部認(rèn)購違規(guī)曲線融資，資金充足程度成疑。此外，富力地產(chǎn)亦因銷售不佳削全年目標(biāo)20%。

　　另一方面，截至9月12日，北京市的可售期房住宅和未簽約現(xiàn)房住宅的庫存總量已經(jīng)突破11萬套大關(guān)，達(dá)到11.22萬套。如果按照9月上旬北京市商品房住宅簽約1459套計算，目前北京市的11.2萬套庫存消耗需要超過25個月。同時，上海的商品住宅成交情況也非常低迷，若后續(xù)市場持續(xù)疲軟，則住宅庫存至少要用18個月才能消化完。而深圳的樓市庫存也攀升至高位，按照9月份以來的成交速度，消化這些庫存則需要13個月。

　　筆者認(rèn)為，滯銷的新房增量延長去庫存時間。伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項目開工、新盤陸續(xù)推出上市。事實上，在目前的存貨基礎(chǔ)上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。在如今房價已經(jīng)下降或松動的情況下，開發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開發(fā)，就意味著可能將承受損失。因此，接下來，往往會有新的土地開工建設(shè)，新的樓盤陸續(xù)開盤上市銷售，形成新增房源。

　　此外，入市二手房房源也會分搶市場。投資投機(jī)者手中握有大量房源，可隨時拋向市場套利。將來二手房房源可能成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場。這自然會增加市場供應(yīng)總量，而需求總量如果不能及時增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結(jié)果就會進(jìn)一步改變供求形勢，加大市場供大于求的壓力。

　　上述現(xiàn)象非常值得關(guān)注!由于“限貸”、“限購”等調(diào)控措施，大批投機(jī)性需求流出一線城市，自住性需求持觀望態(tài)度乃至棄購，導(dǎo)致樓市有效需求不足，成交量大跌。同時，在政府限時開工的律令下，房企不得不開工增加供給，形成了大量存貨，而滯銷的新房增量與入市的二手房源又不斷延長去庫存的時間。種種因素綜合起來，導(dǎo)致了目前房企銷售額跌存貨大增的局面，再加上資金鏈壓力，現(xiàn)在連大開發(fā)商也有些盯不住了。在未來兩三年，如果調(diào)控政策的力度不放松，國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)房價逐漸下行。（坤略）