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     9月19日，國務院總理溫家寶主持召開常務會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作。

      會議提出四項確保保障性安居工程順利、如期推進的政策措施，涉及財政金融支持、規(guī)劃編制指導以及監(jiān)管審核要求。此外，還著重強調(diào)公租房在整個住房保障體系中的定位、標準和金融支持問題，要求各地要逐步實現(xiàn)廉租房與公租房統(tǒng)籌建設、并軌運行。

      就在輿論熱衷探討擴大版的住宅限購名單何時出臺、以何種方式出臺時，中央釋放出的房地產(chǎn)調(diào)控“下半場”信號，是繼續(xù)督戰(zhàn)保障房建設。此信號雖讓部分輿論感覺“缺少噱頭”，但卻意味深長，預示著宏觀調(diào)控正在向中國房地產(chǎn)的癥結(jié)問題深入，以“抑制需求”為主的行政性調(diào)控，將逐步向“增加供給”的市場化調(diào)控回歸。

      如果僅用一個詞來概括中國住房市場面臨的主體問題，那便是“供應短缺”。過去30年間，中國以世所罕見的速度進行城市化的加速過程。平均每年約2000萬的農(nóng)民進城，造成了龐大的人口遷徙和流動，也使中國城市的住房供應問題成為“全球最難”。

      1998年，國家廢除計劃經(jīng)濟體制下的住房實物分配制度，確立以“貨幣化分配、市場化供應”為主體的房改思路。但遺憾的是，在“市場”加速的同時，“政府”卻出現(xiàn)失靈，把本應由自身承擔的低收入人群住房保障職責也一并甩給市場。于是，在商品房繁榮的背景下，中國一些大城市的低收入人群卻被擠出商品住宅市場，淪為“房奴”、“蝸居”或“蟻族”，社會階層出現(xiàn)分化端倪。

      “房改”20余年的成敗得失，促使本屆政府痛定思痛，逐步明確要解決中國住房供應格局的大問題，關鍵是要形成“雙輪驅(qū)動”：一手要抓房地產(chǎn)市場調(diào)控，一手要抓保障性安居工程建設。唯有如此，扭曲的房地產(chǎn)市場才能逐步回歸理性和健康，最終邁向“住有所居”的目標。

      正是基于“雙輪驅(qū)動”的大構(gòu)思，可以看出當前房地產(chǎn)調(diào)控所呈現(xiàn)的政府干預邏輯：首先，上半場是抑制需求——既然不能無限制的供應，那就得抑制無限制的需求，實施商品住宅的限購政策，通過行政規(guī)約，使有限的供應先滿足自住、改善性住房需求，將投資、投機性購房需求排除在外。

      現(xiàn)在看來，調(diào)控的上半程收效頗佳：限購政策確實已使一些房價持續(xù)高熱的城市出現(xiàn)了“剎車”跡象。北京、上海、廣州、深圳、南京和杭州，今年以來商品住宅的交易量正逐步萎縮，商品房價格至少是在漲幅上呈逐步收緊態(tài)勢。個別房價虛高區(qū)域，如北京市通州區(qū)，部分樓盤已出現(xiàn)尺度較大的打折降價跡象。應該看到，這種交易量的萎縮是積極的。

      問題的關鍵在于調(diào)控的“下半場”，即增加供給——如果今年既定的1000萬套保障房開工計劃全部落實，預計未來兩到三年內(nèi)，將約有4億平方米（以公租房戶型標準每套40平方米計算）的住宅供應進入市場。4億平方米的供應規(guī)模，接近過去3年全國每年商品住宅總成交量（約8.63億平方米）的一半。其改變市場總體供應格局的力量不容小覷，對中低檔次商品房的需求分流、價格下拉作用亦毋庸置疑。

      回顧過去多年的房地產(chǎn)調(diào)控，一個顯見的現(xiàn)象是，中國的房地產(chǎn)調(diào)控往往是上半場很熱鬧，但卻失之“下半場”，最終成了雷聲大雨點小。從2003年開始，我國房地產(chǎn)漸漸進入密集的政策調(diào)控期，但遺憾的是，幾乎每輪調(diào)控都是先調(diào)控需求，最后卻減少了供應，致使每逢調(diào)控退出，房價復又反彈。而始終走不出“調(diào)控-空調(diào)”怪圈的關鍵因素，恰在于每當調(diào)控進行至下半場，總會有更為強烈的博弈和干擾，致使一些涉及對房地產(chǎn)進行系統(tǒng)修復的實質(zhì)問題難以觸及。

      目前，各方輿論對限購政策非議頗多，指責其有違市場經(jīng)濟本意，但就調(diào)控效果而言，似乎沒有比限購更高明的手段：當供求關系短期內(nèi)嚴重不平衡、不匹配時，政府干預似乎只能在需求側(cè)做文章。

      一些支持者更愿意將限購政策描述為“應對交通擁堵的臨時管制”，或是“出于對系統(tǒng)工程必要檢修時的臨時剎車、休克療法”。限購政策看來是直接的行政干預，但針對的卻是整個房地產(chǎn)市場的制度不健全和機制不完善。而這些不健全、不完善之處，能否借助限購爭取來的“窗口時間”，完成系統(tǒng)修復，將成為檢驗這一輪調(diào)控成敗的關鍵標準。

      具體來說，中國房地產(chǎn)需要進行的“系統(tǒng)修復”工程頗為復雜。

      首先是住房保障功能的“補位”。有人說，對中國過去20余年房改歷程中“政策扭曲”的唯一救贖，便是保障房。這也決定了未來5年，中國房地產(chǎn)領域最重要的“大事”，便是保障房建設：今年的建設目標是1000萬套，整個“十二五”期間則是3600萬套。這兩個數(shù)字的兌現(xiàn)，將決定中國房地產(chǎn)未來的市場格局及走向，將與一個國家的經(jīng)濟和社會發(fā)展方式轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略緊密契合。

      正如北京市副市長陳剛此前所言，政府手里至少要掌握30%~50%的政策性住房供應，才能調(diào)劑且平衡市場。目前來看，保障房將是決定中國房地產(chǎn)“大調(diào)控”的最大變量。

      上述9月19日溫家寶總理的講話部署，再次明示了中央力推保障房全面開工建設的政治決心。正如他此前所言：“有決心就會有信心”，“有決心就會有資金，就會有土地，就會有辦法”。如無外部干擾因素，未來房地產(chǎn)是否還會重蹈“調(diào)控-空調(diào)”覆轍，全看保障房這步棋。

      另一項系統(tǒng)“修復工程”——財政稅收體制改革同樣至關重要。此前早已有人指出，當前我國住房制度存在嚴重的稅收缺陷，具體表現(xiàn)就是對房產(chǎn)擁有者長期不征收保有稅和遺產(chǎn)稅，住宅轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅、所得稅稅率也照比國際慣例偏低，由此導致我國住宅財產(chǎn)擁有的嚴重不均等，拉大貧富差距，形成社會不公平的制度基礎。而地方財政長期依賴賣地收入，形成所謂土地財政，使地方政府在執(zhí)行中央調(diào)控政策時，始終脫離不了利益相關者、生意人的尷尬角色。

      因而，和住房保障體系建設一樣，財稅體制改革，也已成為當前房地產(chǎn)“大調(diào)控”不容回避的根源問題。

      此外，住房金融政策的不完善，個人住房征信信息系統(tǒng)的分散、割裂，以及對房價統(tǒng)計和監(jiān)測范圍的局限、房產(chǎn)交易管理的粗糙等等，均對房地產(chǎn)調(diào)控施加不利影響。尤其是住房立法的遲緩，更使得整個系統(tǒng)修復工程舉步維艱、處處碰壁。

      由此看來，現(xiàn)在顯然已到了一個微妙的“中場期”：房地產(chǎn)能否借助調(diào)控“上半場”贏得的時機和便利，鞏固并擴大戰(zhàn)果，完成“下半場”的深水區(qū)作業(yè)，實現(xiàn)系統(tǒng)工程的修復，將成為中國房地產(chǎn)能否順利完成“轉(zhuǎn)型”的關鍵看點。