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　　2011年10月31日晚，珠海市政府發(fā)文稱，自11月1日起，珠海將實(shí)行限購政策，限購主要針對主城區(qū)(香洲區(qū))。限購令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。同時(shí)，報(bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格超過珠海市2011年度房價(jià)控制目標(biāo)(11285元/平方米建筑面積)的，價(jià)格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　消息實(shí)在是太突然了!三季度后，房地產(chǎn)調(diào)控政策效力全面顯現(xiàn)。市場普遍預(yù)期“限購令”的執(zhí)行范圍將維持現(xiàn)有規(guī)模，珠海此時(shí)出臺“雙限令”怎么不讓人覺得意外?而且其中的“限價(jià)令”甚至將價(jià)格精確至個(gè)位數(shù)，這在今年上半年已經(jīng)出臺“限價(jià)令”的608個(gè)城市中從未有過!

　　為何珠海會被限購?筆者認(rèn)為，一方面是過高的房價(jià)降低了珠海的城市競爭力，阻礙了珠海的戰(zhàn)略發(fā)展;另一方面是為了對沖區(qū)域發(fā)展帶來的房價(jià)利好因素，防止未來房價(jià)繼續(xù)過快上漲。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度珠海商品成交量為165.05萬平米，同比仍然保持上升;2011年1到9月份，商品房月度成交均價(jià)只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均價(jià)，其余月份價(jià)格同比增速仍然維持在20%以上的高水平。珠海2011年全年均價(jià)漲幅控制在11%以下的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

　　除此之外，珠海近年的房價(jià)漲幅一直位居廣東省前列，僅2010年珠海房價(jià)漲幅就超4成，目前珠海的房價(jià)僅次于廣州深圳，遠(yuǎn)高于同屬珠三角區(qū)域的佛山、中山、東莞和惠州等城市。過高的房價(jià)將導(dǎo)致珠海對人才的吸引力下降，最終在珠三角的城市競爭中喪失優(yōu)勢。據(jù)中國社科院2010年度《城市競爭力藍(lán)皮書》顯示，2010年度珠海的城市競爭力排名已經(jīng)落于佛山、東莞、中山之后，毋庸置疑，高房價(jià)是導(dǎo)致珠海城市競爭力下降的重要原因之一?？梢哉f，珠海市政府出乎預(yù)料地出臺“雙限令”，是為珠海市長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展走的重要的一步棋。

　　顯然，此時(shí)出臺“雙限令”也是珠海市政府為將來可能出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱打的一張防御牌。受橫琴島規(guī)劃獲批、珠港澳大橋建設(shè)等區(qū)域性利好因素影響，投資者預(yù)期未來珠海房價(jià)還有很大的上漲空間。而珠海的房地產(chǎn)市場是典型的投資型市場，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺顯示，2011年上半年，在珠海購房的人群中，非本地籍貫的購房者占居95%以上。珠海市政府此時(shí)推出“雙限令”也有利于防患于未然，打一張防御牌，遏制將來可能出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱。

　　珠海雙限令將對樓市產(chǎn)生何種影響?筆者認(rèn)為，珠海限購令與限價(jià)令并行出臺，在限購城市中尚屬首例，反映出在當(dāng)?shù)胤績r(jià)持續(xù)走高的形勢下，政府予以調(diào)控的迫切性和堅(jiān)決性。從出臺時(shí)機(jī)來看，按往年11、12月份珠海的成交都會迎來一波高峰，此時(shí)調(diào)控政策的出臺著力點(diǎn)更加準(zhǔn)確，對樓市的作用效果也將顯著。另外，自8月，珠海便常列在“限購猜測名單”前位，市場預(yù)期政策出臺只是早晚問題，當(dāng)?shù)胤科蠡疽炎龊脩?yīng)對準(zhǔn)備，因此，珠海調(diào)控不太會引起當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)波巨變;從政策力度來看，珠海單純限購力度并未毗及一線城市，甚至弱于部分二三線城市，但配合相對強(qiáng)硬的限價(jià)手段，短期內(nèi)對于抑制房價(jià)快速上漲會起到顯著疊加作用，也為長期調(diào)控走向預(yù)留了政策空間，這種調(diào)控方式或被其他城市所借鑒。

　　在筆者看來，雖然限購持續(xù)接近一年，但由于限購政策和執(zhí)行力度的差異，二三線城市的限購效果遠(yuǎn)不如一線城市的明顯。例如石家莊、長沙、烏魯木齊等8個(gè)城市價(jià)格都較去年上漲7%以上。這些房價(jià)漲幅顯著的城市，將引發(fā)年底前限購政策的從嚴(yán)執(zhí)行，或從資格審核、納稅證明等方向進(jìn)行微調(diào)，但已經(jīng)出臺限購的城市，再次調(diào)控的空間小，房價(jià)下降的壓力反而更大。

　　事實(shí)上，自臺州首發(fā)限購令后，新一輪二三線城市限購進(jìn)入一段時(shí)間的沉寂，后續(xù)政策發(fā)布城市，如丹東、韶關(guān)等均以限價(jià)為主，佛山還出臺過曇花一現(xiàn)的限購“松綁令”，市場各方面對于限購政策是否還會如期降落的猜疑增加。隨著珠海的調(diào)控“利劍”最終強(qiáng)力降落，再次增強(qiáng)國內(nèi)消費(fèi)者宏觀調(diào)控不放松的信心，在持續(xù)觀望和政策從嚴(yán)的制約下，年底樓市成交回暖難度增大;同時(shí)也會在全國各地在售項(xiàng)目進(jìn)入“降價(jià)潮”的基礎(chǔ)上，為房價(jià)快速、合理回落再添加一道“催化劑”。（文/坤 略）