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      在住宅類(lèi)房地產(chǎn)遭遇限貸、限購(gòu)和限價(jià)調(diào)控之后，被擠出的樓市資金會(huì)溢向哪里？目前業(yè)內(nèi)較為一致的觀察結(jié)論是商業(yè)地產(chǎn)。

      今年前8個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)40%，超過(guò)同期住宅投資增速，增幅創(chuàng)近10年來(lái)最高記錄。商業(yè)地產(chǎn)投資潮涌的現(xiàn)象備受輿論關(guān)注。然而由于其不如住宅那樣切近民生問(wèn)題，至今還鮮有政策層面矚目。

      業(yè)內(nèi)分析人士指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的泡沫跡象已顯而易見(jiàn)，各種風(fēng)險(xiǎn)因素正在累加，加之此前的沉疴痼疾，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)正在發(fā)酵。

      今年5月，北京市下發(fā)文件，嚴(yán)禁將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止將整體辦公區(qū)分割出售，8月底，多家銀行收到監(jiān)管部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)提示，要求對(duì)近期炒作升溫的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺(jué)。

      這些政策風(fēng)聲，會(huì)否演變成對(duì)商業(yè)地調(diào)控的前奏？

      轉(zhuǎn)商沖動(dòng)

      “轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”成為2011年國(guó)內(nèi)眾多一線住宅開(kāi)發(fā)商的集體舞蹈。

      就連一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開(kāi)發(fā)著稱(chēng)的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科集團(tuán)，也不能免俗：今年7月，萬(wàn)科旗下深圳公司推出“萬(wàn)科廣場(chǎng)”購(gòu)物中心品牌、“萬(wàn)科大廈”寫(xiě)字樓品牌和“萬(wàn)科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。

 萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮今年數(shù)次公開(kāi)表示，未來(lái)5年，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。

      早在上世紀(jì)90年代，萬(wàn)科曾因放棄多元化、力主標(biāo)準(zhǔn)化震撼業(yè)界。當(dāng)時(shí)的一項(xiàng)“革命”創(chuàng)舉，便是賣(mài)掉旗下商業(yè)地產(chǎn)，回歸住宅產(chǎn)業(yè)化之路；20年后的今天，萬(wàn)科卻走向了自己當(dāng)年確立的相反方向。

      這讓一位業(yè)內(nèi)人士想起了萬(wàn)科創(chuàng)始人王石當(dāng)年的話：“如果有一天萬(wàn)科不做住宅，我即使躺在棺材里也會(huì)舉雙手反對(duì)。”

      而在萬(wàn)科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商，也紛紛側(cè)目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。保利地產(chǎn)甚至計(jì)劃未來(lái)五年，將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例增大至30%。金地集團(tuán)則提出未來(lái)10年，用商業(yè)地產(chǎn)“再造一個(gè)金地”。

      中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平將當(dāng)前房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象概括為三類(lèi)：主動(dòng)轉(zhuǎn)型、被動(dòng)轉(zhuǎn)型和盲動(dòng)轉(zhuǎn)型。三種轉(zhuǎn)型雖然動(dòng)機(jī)各不相同，但均與近年來(lái)住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控密切相關(guān)。

      而在住宅開(kāi)發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來(lái)新一輪“大干快上”的投資狂潮。

      上海的一家大型房地產(chǎn)集團(tuán)，去年全國(guó)開(kāi)工在建的酒店項(xiàng)目才不過(guò)七八個(gè)，但明年據(jù)說(shuō)將接近100個(gè)。這些酒店項(xiàng)目，大都是該集團(tuán)在各地購(gòu)置住宅用地時(shí)，被迫承諾要為地方政府配建的“城市地標(biāo)性工程”。

      沈陽(yáng)是目前被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)投資“最瘋狂城市”。在沈陽(yáng)市青年大街南段，當(dāng)?shù)卣?guī)劃的“金廊工程”迄今為止已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計(jì)，其中規(guī)劃和在建的大型購(gòu)物中心（MALL）等商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過(guò)40個(gè)。這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一座城市經(jīng)濟(jì)總量和人口的承載能力。因?yàn)?ldquo;如果按照客觀規(guī)律辦事，一條街上有一兩個(gè)購(gòu)物中心就足夠了”。

      由于商業(yè)項(xiàng)目集中過(guò)剩，導(dǎo)致沈陽(yáng)目前商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。典型的例證是，濟(jì)南市的人口和經(jīng)濟(jì)總量均比沈陽(yáng)差，但商業(yè)地產(chǎn)的租金水平卻明顯高于沈陽(yáng)。

      在北京，諸多沉寂多時(shí)的爛尾樓自去年以來(lái)開(kāi)始陸續(xù)“復(fù)活”。據(jù)北京譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司統(tǒng)計(jì)，2010年，北京寫(xiě)字樓“整售”市場(chǎng)大單成交共計(jì)7單，總成交額約120億元。這些整售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，前身大都是爛尾樓，正是借助這一輪住宅限購(gòu)調(diào)控，才得以“咸魚(yú)翻身”，重獲投資青睞。

      中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平提供了一組量化數(shù)據(jù)：2011年前8個(gè)月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積14287.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近26%；開(kāi)發(fā)投資額則完成4508.61億元，同比增長(zhǎng)近40%。

      單就投資額來(lái)看，今年前8個(gè)月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房吸納的資金量，只比去年全年（5598.8億元）少了約1000億元。其增長(zhǎng)幅度更是超過(guò)了同期商品住宅。

      王永平說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)如此的增長(zhǎng)幅度，近10年來(lái)還是頭一次見(jiàn)到。

      泡沫危言

      當(dāng)前，地方政府在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上已明顯向商業(yè)用地傾斜。很多城市當(dāng)年供應(yīng)的土地中，超過(guò)一半以上是商業(yè)用地。即便是公開(kāi)出讓的住宅用地，也被要求配建一定比例的商業(yè)項(xiàng)目。而且這種“配建”大都并非科學(xué)決策，完全不顧及商業(yè)規(guī)劃、選址的客觀規(guī)律。

      以上海當(dāng)?shù)啬硡^(qū)域型房企為例。該公司近兩年來(lái)拿的住宅用地中，被要求配建的社區(qū)商業(yè)高達(dá)200萬(wàn)平方米，且這些商業(yè)規(guī)劃帶大都相隔不遠(yuǎn)，全部集中在同一區(qū)域內(nèi)，這似乎已在根源上為日后的運(yùn)營(yíng)失敗埋下伏筆。

      而在商業(yè)地產(chǎn)投資潮涌的背后，投機(jī)心態(tài)也正日益加重。

      上市房企佳兆業(yè)董事局副主席、總裁黃傳奇告訴筆者，很多企業(yè)都不是真心做商業(yè)地產(chǎn)。有的是通過(guò)承接城市商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目，向當(dāng)?shù)卣畵Q取住宅開(kāi)發(fā)用地；有的是將商業(yè)地產(chǎn)作為資產(chǎn)注入，放大公司的融資舉債能力，因?yàn)槟壳吧虡I(yè)資產(chǎn)的估值普遍虛高。

      即便是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，它最賺錢(qián)的業(yè)務(wù)也不是商業(yè)，而是住宅類(lèi)地產(chǎn)。“商業(yè)不過(guò)是萬(wàn)達(dá)獲取各類(lèi)資源、尤其是政府支持的招牌”。

      雖然“訂單式開(kāi)發(fā)”一貫被認(rèn)為是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心模式，但業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)的另一種隱性模式，卻是通過(guò)住宅銷(xiāo)售回籠資金、反哺商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

      中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，“轉(zhuǎn)型”是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“一個(gè)非常扎眼的現(xiàn)象”。除了住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，更“扎眼”的是眾多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)者直接參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“從房客變?yōu)榉繓|”。

      目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購(gòu)物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營(yíng)者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。今年3月，在青島舉行的第八屆商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)上，沃爾瑪開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)人向外界正式介紹了沃爾瑪?shù)男掳l(fā)展戰(zhàn)略，主要內(nèi)容是計(jì)劃自行購(gòu)買(mǎi)土地，自主開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

      家具經(jīng)銷(xiāo)商紅星美凱龍不久前以聯(lián)合體的名義在上海拿下了一宗單價(jià)36億的商業(yè)用地，創(chuàng)下今年以來(lái)上海單體地價(jià)最高記錄，成為“地王”；宜家公司的合資公司英特宜家，去年在北京豐臺(tái)區(qū)大紅門(mén)投資三四十億元，今年則在江蘇無(wú)錫同時(shí)有兩個(gè)項(xiàng)目在建，是以宜家為主力店的綜合購(gòu)物中心。

      王永平還透露，近期與其接洽、咨詢(xún)購(gòu)地開(kāi)發(fā)的，甚至還包括餐飲連鎖企業(yè)俏江南老板汪小菲這類(lèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。

      仿佛一夜之間，所有的產(chǎn)業(yè)都想涉足商業(yè)地產(chǎn)。這種千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的盛況，讓王聯(lián)想到上世紀(jì)90年代初“全民經(jīng)商”的狂熱；而在中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天看來(lái)，這是明顯的泡沫跡象。“破滅是遲早的事”。

      中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，當(dāng)前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不具備開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，因而運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多。因此才會(huì)給輿論留下“泡沫”等不良印象。

      “但是如果從供求關(guān)系上來(lái)看，目前說(shuō)泡沫還為時(shí)過(guò)早。”郭增利表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的情況。國(guó)內(nèi)一些好的購(gòu)物中心，在拉動(dòng)消費(fèi)方面所占比重還很大。“所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)有問(wèn)題”。

      但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其運(yùn)營(yíng)成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實(shí)力密切相關(guān)。“因而商業(yè)地產(chǎn)決不能像住宅一樣大干快上。大干快上就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題”。

      陳勁松說(shuō)：“業(yè)內(nèi)之前有句名言——商業(yè)地產(chǎn)是埋沒(méi)英雄的地方。但現(xiàn)在好像卻成了創(chuàng)造英雄的地方。如果大家把這句話忘了，那泡沫就不遠(yuǎn)了。”

      調(diào)控隱憂

      商業(yè)地產(chǎn)的投資潮涌，會(huì)否引發(fā)調(diào)控關(guān)注？

      一種普遍的業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)是，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控“沒(méi)有太大必要”。原因在于商業(yè)地產(chǎn)并非是國(guó)計(jì)民生產(chǎn)品，不像住宅那樣具有廣泛的影響。此外，商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)也不如住宅貸款那么大，銀行對(duì)其放貸向來(lái)謹(jǐn)慎。

      然而，近期一些針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策信號(hào)還是引發(fā)了一部分人對(duì)調(diào)控的擔(dān)憂。今年8月，上海市銀監(jiān)局發(fā)出的商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，多家銀行已據(jù)此收緊對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的貸款，尤其是嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)信貸用于購(gòu)置商業(yè)用房。

      有輿論認(rèn)為，此舉表明監(jiān)管部門(mén)已對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生警覺(jué)。

      但在中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來(lái)，上述舉措不應(yīng)被理解為調(diào)控信號(hào)，而只是規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的常規(guī)性政策。但客觀上它仍會(huì)對(duì)當(dāng)前投機(jī)心態(tài)過(guò)重的部分炒家起到敲擊和警醒作用，使其投機(jī)行為受到抑制。

      中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平也認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)發(fā)出的風(fēng)險(xiǎn)提示“更多是重申既有政策，提醒不要違規(guī)操作”。短期內(nèi)還看不到商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入宏觀調(diào)控的跡象。

      但王永平同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)投資的投資增長(zhǎng)出現(xiàn)了幾個(gè)不協(xié)調(diào)：一是與城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)，二是與城市總體規(guī)劃不協(xié)調(diào)，三是與城市的人口增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，四是與商業(yè)企業(yè)的發(fā)展速度不協(xié)調(diào)。

      在王永平看來(lái)，規(guī)劃是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)諸多亂象的一個(gè)重要原因。如果要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、實(shí)施干預(yù)，首要的落點(diǎn)，就應(yīng)該是“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的合理規(guī)劃加強(qiáng)引導(dǎo)”。因?yàn)?ldquo;規(guī)劃問(wèn)題是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)諸多亂象的重要根源”。