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      在住宅類房地產(chǎn)遭遇限貸、限購和限價調(diào)控之后，被擠出的樓市資金會溢向哪里？目前業(yè)內(nèi)較為一致的觀察結(jié)論是商業(yè)地產(chǎn)。

      今年前8個月，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比增長40%，超過同期住宅投資增速，增幅創(chuàng)近10年來最高記錄。商業(yè)地產(chǎn)投資潮涌的現(xiàn)象備受輿論關(guān)注。然而由于其不如住宅那樣切近民生問題，至今還鮮有政策層面矚目。

      業(yè)內(nèi)分析人士指出，當前商業(yè)地產(chǎn)的泡沫跡象已顯而易見，各種風險因素正在累加，加之此前的沉疴痼疾，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控風險正在發(fā)酵。

      今年5月，北京市下發(fā)文件，嚴禁將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止將整體辦公區(qū)分割出售，8月底，多家銀行收到監(jiān)管部門風險提示，要求對近期炒作升溫的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺。

      這些政策風聲，會否演變成對商業(yè)地調(diào)控的前奏？

      轉(zhuǎn)商沖動

      “轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”成為2011年國內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商的集體舞蹈。

      就連一貫以標準化住宅開發(fā)著稱的地產(chǎn)龍頭萬科集團，也不能免俗：今年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實。

 萬科集團總裁郁亮今年數(shù)次公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。

      早在上世紀90年代，萬科曾因放棄多元化、力主標準化震撼業(yè)界。當時的一項“革命”創(chuàng)舉，便是賣掉旗下商業(yè)地產(chǎn)，回歸住宅產(chǎn)業(yè)化之路；20年后的今天，萬科卻走向了自己當年確立的相反方向。

      這讓一位業(yè)內(nèi)人士想起了萬科創(chuàng)始人王石當年的話：“如果有一天萬科不做住宅，我即使躺在棺材里也會舉雙手反對。”

      而在萬科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛側(cè)目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。保利地產(chǎn)甚至計劃未來五年，將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例增大至30%。金地集團則提出未來10年，用商業(yè)地產(chǎn)“再造一個金地”。

      中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平將當前房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象概括為三類：主動轉(zhuǎn)型、被動轉(zhuǎn)型和盲動轉(zhuǎn)型。三種轉(zhuǎn)型雖然動機各不相同，但均與近年來住宅市場持續(xù)調(diào)控密切相關(guān)。

      而在住宅開發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動下，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來新一輪“大干快上”的投資狂潮。

      上海的一家大型房地產(chǎn)集團，去年全國開工在建的酒店項目才不過七八個，但明年據(jù)說將接近100個。這些酒店項目，大都是該集團在各地購置住宅用地時，被迫承諾要為地方政府配建的“城市地標性工程”。

      沈陽是目前被業(yè)內(nèi)公認的商業(yè)地產(chǎn)投資“最瘋狂城市”。在沈陽市青年大街南段，當?shù)卣?guī)劃的“金廊工程”迄今為止已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計，其中規(guī)劃和在建的大型購物中心（MALL）等商業(yè)綜合體項目已超過40個。這已遠遠超出一座城市經(jīng)濟總量和人口的承載能力。因為“如果按照客觀規(guī)律辦事，一條街上有一兩個購物中心就足夠了”。

      由于商業(yè)項目集中過剩，導(dǎo)致沈陽目前商業(yè)地產(chǎn)競爭相當激烈。典型的例證是，濟南市的人口和經(jīng)濟總量均比沈陽差，但商業(yè)地產(chǎn)的租金水平卻明顯高于沈陽。

      在北京，諸多沉寂多時的爛尾樓自去年以來開始陸續(xù)“復(fù)活”。據(jù)北京譽翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司統(tǒng)計，2010年，北京寫字樓“整售”市場大單成交共計7單，總成交額約120億元。這些整售的商業(yè)地產(chǎn)項目，前身大都是爛尾樓，正是借助這一輪住宅限購調(diào)控，才得以“咸魚翻身”，重獲投資青睞。

      中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平提供了一組量化數(shù)據(jù)：2011年前8個月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發(fā)投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。

      單就投資額來看，今年前8個月全國商業(yè)營業(yè)用房吸納的資金量，只比去年全年（5598.8億元）少了約1000億元。其增長幅度更是超過了同期商品住宅。

      王永平說，商業(yè)地產(chǎn)如此的增長幅度，近10年來還是頭一次見到。

      泡沫危言

      當前，地方政府在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上已明顯向商業(yè)用地傾斜。很多城市當年供應(yīng)的土地中，超過一半以上是商業(yè)用地。即便是公開出讓的住宅用地，也被要求配建一定比例的商業(yè)項目。而且這種“配建”大都并非科學(xué)決策，完全不顧及商業(yè)規(guī)劃、選址的客觀規(guī)律。

      以上海當?shù)啬硡^(qū)域型房企為例。該公司近兩年來拿的住宅用地中，被要求配建的社區(qū)商業(yè)高達200萬平方米，且這些商業(yè)規(guī)劃帶大都相隔不遠，全部集中在同一區(qū)域內(nèi)，這似乎已在根源上為日后的運營失敗埋下伏筆。

      而在商業(yè)地產(chǎn)投資潮涌的背后，投機心態(tài)也正日益加重。

      上市房企佳兆業(yè)董事局副主席、總裁黃傳奇告訴筆者，很多企業(yè)都不是真心做商業(yè)地產(chǎn)。有的是通過承接城市商業(yè)地標項目，向當?shù)卣畵Q取住宅開發(fā)用地；有的是將商業(yè)地產(chǎn)作為資產(chǎn)注入，放大公司的融資舉債能力，因為目前商業(yè)資產(chǎn)的估值普遍虛高。

      即便是行業(yè)內(nèi)公認的商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團，也有業(yè)內(nèi)人士認為，它最賺錢的業(yè)務(wù)也不是商業(yè)，而是住宅類地產(chǎn)。“商業(yè)不過是萬達獲取各類資源、尤其是政府支持的招牌”。

      雖然“訂單式開發(fā)”一貫被認為是萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心模式，但業(yè)內(nèi)人士稱，萬達的另一種隱性模式，卻是通過住宅銷售回籠資金、反哺商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

      中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平發(fā)現(xiàn)，近年來，“轉(zhuǎn)型”是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“一個非常扎眼的現(xiàn)象”。除了住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，更“扎眼”的是眾多的商業(yè)運營者直接參與地產(chǎn)開發(fā)，“從房客變?yōu)榉繓|”。

      目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。今年3月，在青島舉行的第八屆商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會上，沃爾瑪開發(fā)部負責人向外界正式介紹了沃爾瑪?shù)男掳l(fā)展戰(zhàn)略，主要內(nèi)容是計劃自行購買土地，自主開發(fā)商業(yè)項目。

      家具經(jīng)銷商紅星美凱龍不久前以聯(lián)合體的名義在上海拿下了一宗單價36億的商業(yè)用地，創(chuàng)下今年以來上海單體地價最高記錄，成為“地王”；宜家公司的合資公司英特宜家，去年在北京豐臺區(qū)大紅門投資三四十億元，今年則在江蘇無錫同時有兩個項目在建，是以宜家為主力店的綜合購物中心。

      王永平還透露，近期與其接洽、咨詢購地開發(fā)的，甚至還包括餐飲連鎖企業(yè)俏江南老板汪小菲這類的商業(yè)經(jīng)營者。

      仿佛一夜之間，所有的產(chǎn)業(yè)都想涉足商業(yè)地產(chǎn)。這種千軍萬馬過獨木橋的盛況，讓王聯(lián)想到上世紀90年代初“全民經(jīng)商”的狂熱；而在中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天看來，這是明顯的泡沫跡象。“破滅是遲早的事”。

      中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認為，當前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多。因此才會給輿論留下“泡沫”等不良印象。

      “但是如果從供求關(guān)系上來看，目前說泡沫還為時過早。”郭增利表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況。國內(nèi)一些好的購物中心，在拉動消費方面所占比重還很大。“所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)有問題”。

      但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松看來，商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其運營成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實力密切相關(guān)。“因而商業(yè)地產(chǎn)決不能像住宅一樣大干快上。大干快上就會出現(xiàn)問題”。

      陳勁松說：“業(yè)內(nèi)之前有句名言——商業(yè)地產(chǎn)是埋沒英雄的地方。但現(xiàn)在好像卻成了創(chuàng)造英雄的地方。如果大家把這句話忘了，那泡沫就不遠了。”

      調(diào)控隱憂

      商業(yè)地產(chǎn)的投資潮涌，會否引發(fā)調(diào)控關(guān)注？

      一種普遍的業(yè)內(nèi)觀點是，對商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)控“沒有太大必要”。原因在于商業(yè)地產(chǎn)并非是國計民生產(chǎn)品，不像住宅那樣具有廣泛的影響。此外，商業(yè)地產(chǎn)蘊含的金融風險也不如住宅貸款那么大，銀行對其放貸向來謹慎。

      然而，近期一些針對商業(yè)地產(chǎn)的政策信號還是引發(fā)了一部分人對調(diào)控的擔憂。今年8月，上海市銀監(jiān)局發(fā)出的商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，多家銀行已據(jù)此收緊對商業(yè)地產(chǎn)的貸款，尤其是嚴控個人消費信貸用于購置商業(yè)用房。

      有輿論認為，此舉表明監(jiān)管部門已對商業(yè)地產(chǎn)過熱風險產(chǎn)生警覺。

      但在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，上述舉措不應(yīng)被理解為調(diào)控信號，而只是規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的常規(guī)性政策。但客觀上它仍會對當前投機心態(tài)過重的部分炒家起到敲擊和警醒作用，使其投機行為受到抑制。

      中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平也認為，監(jiān)管部門發(fā)出的風險提示“更多是重申既有政策，提醒不要違規(guī)操作”。短期內(nèi)還看不到商業(yè)地產(chǎn)將進入宏觀調(diào)控的跡象。

      但王永平同時認為，當前商業(yè)投資的投資增長出現(xiàn)了幾個不協(xié)調(diào)：一是與城市的整體經(jīng)濟發(fā)展水平不協(xié)調(diào)，二是與城市總體規(guī)劃不協(xié)調(diào)，三是與城市的人口增長不協(xié)調(diào)，四是與商業(yè)企業(yè)的發(fā)展速度不協(xié)調(diào)。

      在王永平看來，規(guī)劃是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)諸多亂象的一個重要原因。如果要對商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)控、實施干預(yù)，首要的落點，就應(yīng)該是“對商業(yè)地產(chǎn)的合理規(guī)劃加強引導(dǎo)”。因為“規(guī)劃問題是當前商業(yè)地產(chǎn)諸多亂象的重要根源”。