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     起自局部區(qū)域（如北京市通州區(qū)）和個別房企（如龍湖地產(chǎn)）的樓市降價風(fēng)潮，正迅速擴散、蔓延。

     11月4日，深圳市一家上市房地產(chǎn)公司的董事會連續(xù)兩天開到凌晨3點，主要議程便是商討降價策略。

     “公司旗下40余個在售樓盤，一個挨一個地‘過篩子’”。翌日中午，這家上市公司董秘徐先生在接受采訪時依然雙眼通紅。

     據(jù)徐透露，公司董事會初定的降價策略是：優(yōu)先考慮前期沒有老業(yè)主的新開樓盤、毛利率較高的滯銷樓盤，以及區(qū)域內(nèi)已形成降價氛圍的被動樓盤。公司還將今年原定的400億元銷售計劃下調(diào)了20%。

      徐先生表示，最擔心的就是降價可能會觸發(fā)前期老業(yè)主的不滿。此前，一家同行企業(yè)在華東地區(qū)率先降價，售樓處隨即便“被一群老業(yè)主用鐵絲網(wǎng)圈了起來、砸了個稀巴爛”。

      這讓徐深感恐懼。他告訴記者，地產(chǎn)商最近常用一句玩笑來自嘲降價遭遇：“美國占領(lǐng)華爾街，中國大鬧售樓處。”
 
      降價接力

      按照理論的說法，房價的下調(diào)通常出現(xiàn)在成交量持續(xù)萎縮的3到6個月后。

      自去年9月房地產(chǎn)調(diào)控中首次引入抑制投資、投機性需求的限購政策以來，成交量下調(diào)的壓力就逐月累積，終于在今年的樓市“金九銀十”之際，演變?yōu)榉績r下調(diào)的拐點。

      9月上旬，在限購政策執(zhí)行最為嚴格的北京市通州區(qū)，房價下行的導(dǎo)火索被引燃：一個名叫京貿(mào)國際城的小區(qū)遭到上百名業(yè)主圍堵，起因便是開發(fā)商宣布降價。該樓盤2010年房價最高時單價曾至2.6萬元/平方米，但在遭遇限購調(diào)控后，成交量持續(xù)大半年呈萎縮狀態(tài)，開發(fā)商無奈先將房價下調(diào)至1.9萬元/平方米，繼而再降至最低1.3萬元/平方米。近乎“腰斬”的降價，使前期高價買入的購房者大駭“資產(chǎn)縮水”，由此引發(fā)群體“維權(quán)”。

      就在通州京貿(mào)國際城降價遭遇業(yè)主維權(quán)的同時，北京樓市打折促銷、以價換量現(xiàn)象逐漸增多。通州區(qū)域，如珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)東方玫瑰等項目價格降幅超過15%。隨后，降價現(xiàn)象逐步蔓延到朝陽、大興等區(qū)域，個別樓盤降幅甚至接近20%。

      國家統(tǒng)計局當期公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京市新建住宅價格環(huán)比漲幅為零，這已是連續(xù)4個月新建住宅價格“止?jié)q”。 官方數(shù)據(jù)還顯示，10月上半月，北京二手住宅成交均價跌破了2.3萬元/平方米，與9月相比下跌2.1%。

      北京市房價下調(diào)的預(yù)期隨后開始向周邊城市風(fēng)傳。10月中旬，上市房地產(chǎn)公司龍湖地產(chǎn)在上海和杭州兩地啟動了名為“搶收華東”的促銷方案——1000套特價房源“限時團購”。由于個別樓盤價格降幅超過20%，致使短短5天之內(nèi)，該公司即獲得認購資金近20億元，實現(xiàn)超過90%的去化率。

      龍湖地產(chǎn)“搶收”之舉迅速激發(fā)同行效仿。位于上海市浦東區(qū)的中海御景熙岸項目推出最大降幅達6000元/平方米的優(yōu)惠方案；上海當?shù)佚堫^企業(yè)綠地集團的秋霞坊項目，每平方米也下降了近4000元。

      至11月初，樓市降價風(fēng)潮已席卷至深圳。據(jù)筆者了解，以“招保萬金”為代表的當?shù)乜鐓^(qū)域型房地產(chǎn)企業(yè)目前均已執(zhí)行或正在醞釀降價策略。

      招商地產(chǎn)日前在深圳市寶安區(qū)新開的樓盤“招商果嶺”項目，開盤單價為1.4萬元/平方米，遠低于周邊1.8萬元的“行價”不說，還贈送精裝修，每平方米標準約1000元~ 2000元。如此計算，該樓盤價格暗降幅度超過35%。

      萬科深圳公司旗下一些項目也同樣采取了比市價優(yōu)惠約1000元、另贈精裝修的“暗降”策略；保利地產(chǎn)的降價策略則是“送車庫和免契稅”。

      在同行爭相降價后，壓力進一步向未降價的房企傳導(dǎo)，迫使這些企業(yè)進行降價“接力”。

      金地集團戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理王勇告訴筆者，金地已將今年的年度銷售目標下調(diào)。公司目前也在醞釀對個別銷售緩慢的樓盤進行調(diào)價，以保證“隨行就市”。

      而在金地集團總裁助理宋濤看來，房企降價雖然是以犧牲品牌聲譽為代價，但就眼下的調(diào)控時局而言，如果不跟進降價，很可能會坐以待斃，因為限購政策致使購房者客戶資源日益有限（萬科公司曾對北京市3萬戶家庭展開調(diào)查，僅有20%符合購房資格），“如果不降價，就會看著有限的客戶被同行搶走”。
 
      “短周期”來臨

      在京、滬、深等地一些大型房企帶頭降價的同時，各地頻繁出現(xiàn)售樓處被前期老業(yè)主“圍攻”事件。9月11日，前述北京市通州區(qū)京貿(mào)國際城項目在降價后，開發(fā)商遭到上百名業(yè)主圍堵。“維權(quán)”人群一度打出“誓與開發(fā)商血戰(zhàn)到底”的刺激性標語。

      10月22日，在上海嘉定龍湖酈城售樓處，數(shù)百名老業(yè)主聚集抗議，表達對銷售方的不滿。

      同一天，上海浦東南路500號國家開發(fā)銀行大廈寫字樓內(nèi)，近400名中海御景熙岸業(yè)主聚集；隨后，嘉定新城綠地秋霞坊、新里米蘭公寓等樓盤，也相繼出現(xiàn)業(yè)主與開發(fā)商集體對話。

      綜合來看，退房、補差價、停止降價，是上述“維權(quán)”業(yè)主們的基本訴求。他們顯然不能承受高價購置的房產(chǎn)因開發(fā)商降價而變?yōu)?ldquo;負資產(chǎn)”的現(xiàn)實。

      迫于房價下降可能引發(fā)的社會風(fēng)險，上海市一些區(qū)域房管部門要求房價降幅超過20%的樓盤要提前登記備案；在深圳，當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士也告訴記者，最近地方“維穩(wěn)辦”很是焦急，曾召集開發(fā)商開會，要求其降價時采取“慎重”策略。

      實際上，類似業(yè)主大鬧售樓處的現(xiàn)象，早在2008年金融危機時就曾上演。彼時伴隨房價大幅下調(diào)，京、滬、杭等地均出現(xiàn)過頗具規(guī)模的業(yè)主“退房潮”。但隨后2009年，中央出臺4萬億元經(jīng)濟救助計劃，房地產(chǎn)搭乘信貸擴張便車，又開始了新一輪的增長，反彈的房價最終平息了老業(yè)主的怨氣。在北京，一些原本曾堅決要求退房的老業(yè)主在看到房價上漲后，又重新贖回了房產(chǎn)。

      但種種跡象表明，這次的業(yè)主“鬧房”風(fēng)波，似乎持續(xù)的時間不會再如2009年那樣短暫。因為目前限購式調(diào)控政策仍無退出跡象。且針對近期房價出現(xiàn)的下調(diào)局面，國務(wù)院總理溫家寶11月6日講話時強調(diào)：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”

      一位業(yè)內(nèi)人士認為，這一輪房企降價潮出現(xiàn)的背景與以往有所不同，預(yù)示著中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了持續(xù)多年的“單邊式上揚行情”之后，正在逐步駛?cè)?ldquo;短周期波動行情”，今后市場調(diào)整的時間會越來越短，政策調(diào)控的周期也會隨之越來越密。

      金地集團董事長凌克也曾下過這樣的判斷。他認為今后的房地產(chǎn)將是一個長、短周期交錯的市場。從長周期而言，未來還有10到15年的黃金增長期，伴隨城市化率從50%到65%的增長，房地產(chǎn)開發(fā)的增量空間依然巨大；但從短周期而言，可能市場每隔兩三年就要面臨一次波動和調(diào)整。

      正因如此，在凌克看來，房地產(chǎn)企業(yè)今后面臨的最大經(jīng)營性風(fēng)險，便是如何應(yīng)對市場的短期波動。

      住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥不久前在一個內(nèi)部場合講話時則表示，近年來中國的城鎮(zhèn)住房格局也呈現(xiàn)出新的特征和變化：在一個城市當中，既有有房子的家庭，又有有多套房子的家庭，還有沒有房子的家庭。

      這種復(fù)雜的住房格局，決定了人們在面對同一個住房市場時，往往有著不同的視角和聲音；這就對房地產(chǎn)調(diào)控政策提出一項艱巨的挑戰(zhàn)——如何使調(diào)控做到“讓所有人滿意”？

      上述因降價風(fēng)潮所引發(fā)的老業(yè)主“維權(quán)”現(xiàn)象，恰誕生于這樣一個時代背景。正如國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣所言：“中國的購房者還仍舊沉醉在房價只漲不跌的神話中，還沒有經(jīng)受過一次真正的風(fēng)險教育”。而在一個相對成熟的市場，參與者經(jīng)受風(fēng)險洗禮幾乎是必修的一課。

      中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，正在經(jīng)歷從一元到三元的變化：最初是行業(yè)自身的經(jīng)營、政策性風(fēng)險，隨后變?yōu)榭赡苁玛P(guān)全局的經(jīng)濟風(fēng)險，最后上升為政治風(fēng)險和社會風(fēng)險。

      這似乎也應(yīng)了一位業(yè)內(nèi)人士的戲謔：“當前房價下降，最著急的政府部門是維穩(wěn)辦”。

      中國社科院社會學(xué)研究員唐鈞最近也曾在關(guān)于城市住房政策的研討中指出，政府的房價調(diào)控有可能會導(dǎo)致“負資產(chǎn)問題”的出現(xiàn)，這會引發(fā)很多社會問題，需要靠總體的住房政策進行調(diào)節(jié)和保障。

      值得關(guān)注的是，如果房價繼續(xù)下行并進入頻繁波動的市場短周期，則更多的社會矛盾無疑將更加暴露。屆時，包括政府、開發(fā)商和購房者在內(nèi)的市場各方，是否已做好了足夠的應(yīng)對準備？